Faut-il créer une SCI pour sa chambre d'hôtes ou son gîte ?
De nombreux créateurs de chambres d'hôtes ou de meublés de tourisme (gîtes) s'interrogent sur l'opportunité de créer une SCI afin de séparer leur activité de la gestion du bien immobilier.
Caractéristiques du montage SCI chambres d'hôtes /gîte
Le montage consiste en l'achat de la maison d'hôtes par une Société civile immobilière (SCI).
La SCI finance l'acquisition de la maison qu'elle loue ensuite en partie à une entreprise (SARL par exemple) pour l'activité chambre d'hôtes.
La SCI sera chargée de l'entretien des chambres d'hôtes/du gîte. L'entreprise gère l'hébergement, facture les prestations, rémunère le gérant et paie un loyer à la SCI.
Il est nécessaire de créer 2 structures distinctes car une SCI a un objet civil : elle peut louer des locaux mais ne peut pas faire de location meublée. Entre la SCI et la société, il faut conclure un bail commercial.
Ce schéma fréquent dans l'hôtellerie est plus rare pour les chambres d'hôtes ou les gîtes ruraux.
Avantages du montage SCI chambres d'hôtes /gîte
Acheter un immeuble qui abritera les chambres d'hôtes ou le gîte par le biais d'une SCI présente divers avantages :
- Une SCI offre plus de possibilités de financement. L'exploitant peut soit emprunter à titre personnel les fonds nécessaires à l'acquisition de l'immeuble et en faire apport à la SCI, soit emprunter directement les fonds nécessaires via la SCI.
- Une SCI permet d'acquérir plus facilement un immeuble à plusieurs. Les parts représentatives du capital seront réparties entre les personnes souhaitant acquérir l'immeuble.
- Un immeuble détenu par le biais d'une SCI peut être cédé plus facilement aux enfants ou autres héritiers, en effectuant des donations de parts de la SCI. Après le décès, il évitera le risque d'indivision car certains actes pourront être effectués même si tous les indivisaires ne sont pas d'accord, puisque ce seront les règles de majorité prévues dans les statuts de la SCI qui s'appliqueront.
- Les bénéfices de la SCI peuvent être imposés à l'impôt sur les sociétés, au taux fixe de 15 % pour les 38 120 premiers euros de bénéfice et de 26,5 ou 27,5 % pour ce qui dépasse. Il n'y aura donc pas d'imposition directe au nom des associés. Cette option est particulièrement avantageuse pour les propriétaires imposés dans les tranches supérieures du barème de l'impôt sur le revenu.
Inconvénients du montage SCI chambres d'hôtes /gîte
La SCI présente des inconvénients :
- Certaines opérations peuvent être considérées par l'administration fiscale comme un abus de droit.
- Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Si cette dernière ne règle pas ses dettes, les créanciers pourront demander aux associés de régler les dettes de la SCI, à proportion de leur part respective dans le capital de la société.
- Par le jeu de clauses d'agrément prévues dans les statuts, et qu'ils ne peuvent contester, les associés se trouvent parfois dans l'impossibilité de sortir de la SCI dans des conditions financières correctes.
- La constitution d'une SCI nécessite des démarches administratives multiples : dépôt des fonds en banque, rédaction des statuts, publication de l'avis de constitution, demande d'immatriculation, etc. Si l'un des associés apporte un immeuble, le recours à un notaire est obligatoire, puisqu'il y aura transfert de propriété.
La création d'une SCI est également source de contraintes d'ordre patrimoniale pour les associés :
- Il devient difficile d'obtenir des crédits personnels. Les banques ne se contentent pas de parts sociales pour garantir un emprunt, la vente forcée de parts de SCI étant très aléatoire. Elles exigent généralement que la SCI se porte caution pour garantir les engagements pris par un associé, voire que les associés se portent personnellement garants des dettes de la société, notamment de ses emprunts.
- La SCI ne peut bénéficier des prêts favorisant l'accession à la propriété immobilière, comme le prêt épargne logement, le prêt conventionné où le prêt à taux zéro.