Pour quel bail d'habitation opter ?

Lorsqu'un particulier souhaite louer un bien, la relation entre le locataire et le propriétaire (également appelé bailleur) est régie par un bail d'habitation.

Le droit français met à disposition plusieurs types de baux d'habitation : le bail meublé, le bail nu, le bail mobilité...

Le propriétaire n'est pas totalement libre dans le choix du bail : ses possibilités vont dépendre de la nature du bien (logement loué nu ou meublé) et de l'objectif du locataire (faire du bien sa résidence principale, se loger durant ses études ou encore pendant un déplacement professionnel...).

Chacun de ces baux d'habitation fait l'objet d'un régime juridique spécifique (clauses obligatoires, montant du dépôt de garantie, délai de préavis du locataire...).

Pour faciliter sa gestion locative et réaliser un bail conforme à la loi, le propriétaire peut s'appuyer sur des applications en ligne comme BailFacile.

Le bail meublé

Le bail meublé est un bail d'habitation qui concerne la location de logements pourvus de mobilier ; le locataire peut donc y résider dès la signature du bail.

Le bail meublé fait l'objet d'un régime juridique plus souple que le bail nu. C'est pourquoi sa conclusion n'est possible que si le logement est pourvu des éléments listés dans le décret du 31 juillet 2015 : literie, couette, volets ou rideaux, plaques de cuisson, table et chaises, réfrigérateur, vaisselle, matériel nécessaire à l'entretien du logement…

Montant du dépôt de garantie du bail meublé

Dans le cadre d'un bail meublé, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Durée du bail meublé

La durée d'un bail meublé n'est pas négociable : elle est fixée par la loi et dépend de la raison pour laquelle le locataire a choisi de conclure un bail meublé.

Si le locataire compte faire du bien sa résidence principale, la durée du bail meublé est fixée à 1 an. À son expiration, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée de 1 an, tant qu'aucune des parties n'a manifesté la volonté d'y mettre fin.

Si le locataire est étudiant (bail étudiant), la durée officielle du bail est de 9 mois. À son expiration, il n'y a pas de tacite reconduction mais si l'étudiant est d'accord, le bailleur peut lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois ou basculer sur un bail meublé classique de 1 an, renouvelable par tacite reconduction.

Si le locataire ne se trouve dans aucune de ces situations (résidence secondaire, par exemple), la durée du bail peut être négociée librement, tant qu'elle n'excède pas 1 an, et sera renouvelable ou non.

Frais à la charge du locataire dans le cadre d'un bail meublé

Il incombe au locataire de prendre en charge l'entretien du matériel et de veiller à son bon fonctionnement.

Les réparations autres que celles résultant de l'usure normale incombent au propriétaire.

Délai de préavis du bail meublé

Dans le cadre d'un bail meublé, le locataire peut à tout moment mettre fin à son contrat mais doit respecter un délai de préavis de 1 mois.

De son côté, le propriétaire ne dispose pas de faculté de résiliation anticipée. Il doit obligatoirement attendre la fin du bail et respecter un délai de préavis de 3 mois, sauf circonstances exceptionnelles (vente du logement, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux tel que non-paiement des loyers).

Le bail nu

Dans le cadre d'un bail nu, c'est-à-dire d'un bail de location non meublé, c'est un logement vide qui est mis à disposition du locataire. Celui-ci doit donc y apporter ses propres meubles.

Montant du dépôt de garantie du bail nu

Dans le cadre d'un bail nu, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges.

Durée du bail nu

La durée d'un bail nu ne peut pas être choisie par le propriétaire : elle est fixée par la loi et doit être d'au moins 3 ans.

Le propriétaire peut cependant opter pour une durée plus longue, par exemple 4 ou 5 ans.

Une fois ce délai écoulé, le bail nu est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 3 ans (même si la durée initiale était plus longue).

Délai de préavis du bail nu

Dans le cadre d'un bail nu, le locataire peut à tout moment rompre son contrat mais doit respecter un délai de préavis de 3 mois (ou de 1 mois si le logement est situé dans une zone tendue).

De son côté, le propriétaire ne peut pas rompre le bail avant son terme. Il doit obligatoirement attendre la fin du bail et respecter un délai de préavis de 6 mois, sauf circonstances exceptionnelles (vente du logement, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux tel que non-paiement des loyers).

Le bail étudiant

Le bail étudiant est un bail d'habitation meublé qui s'adresse spécifiquement aux étudiants qui souhaitent occuper leur logement pendant une année universitaire (sans limite d'âge). Lors de sa conclusion, le propriétaire peut exiger une preuve de la qualité d'étudiant (carte d’étudiant du locataire ou certificat de scolarité).

Montant du dépôt de garantie du bail étudiant

Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, comme dans le cadre d'un bail meublé classique.

Durée du bail étudiant

La durée d'un bail étudiant est de 9 mois, soit la durée d'une année universitaire.

Il n'est pas possible de conclure un bail d'une durée inférieure ou supérieure, par exemple pour 6 mois ou un an.

Il n'y a pas de reconduction tacite : au bout de 9 mois, le bail est automatiquement résilié. Si l'étudiant souhaite rester dans les lieux, il devra signer un nouveau bail de 9 mois ou basculer sur un bail meublé classique de 1 an.

Délai de préavis du bail étudiant

L'étudiant peut à tout moment mettre fin à son bail mais il doit respecter un délai de préavis de 1 mois.

De son côté, le propriétaire ne peut pas rompre le bail avant son terme. Il doit obligatoirement attendre la fin du bail et respecter un délai de préavis de 3 mois, sauf s'il souhaite vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou s’il dispose d'un motif légitime et sérieux.

Le bail de colocation

Un bail de colocation est d'un bail d'habitation nu ou meublé qui porte sur un logement loué à plusieurs personnes (amis, étudiants, concubins).

Le bail de colocation présente l'avantage de pouvoir être conclu selon deux modalités :

• un bail unique conclu pour le logement entier : un même bail est alors signé par tous les colocataires,
• plusieurs baux portant chacun sur une pièce du logement : chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire.

A noter : les personnes mariées ou pacsées ne peuvent pas conclure un bail de colocation.

Bail de colocation unique

Dans le cadre d'un bail de colocation unique, le contrat doit obligatoirement être signé par chaque colocataire.

La durée du contrat et la durée du préavis en cas de résiliation anticipée vont dépendre des caractéristiques du bien : logement loué vide ou meublé.

Le loyer n'est pas fractionné : le propriétaire peut réclamer le paiement de la totalité du loyer en une seule fois. Il n'est donc pas tenu de se tourner vers chaque colocataire individuellement.

Lorsque le bail de colocation comporter une clause de solidarité, chaque colocataire est redevable de l'ensemble du loyer : le propriétaire peut donc s'adresser à un seul d'entre eux si les autres ne parviennent pas à payer leur part, à charge pour le colocataire de se retourner par la suite vers ses autres colocataires.

À défaut de clause de solidarité, le propriétaire ne peut pas s'adresser aux autres colocataires en cas d'impayé : il doit se tourner vers le garant du colocataire ou le poursuivre individuellement.

Chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres mais si le bail comporte une clause de solidarité, il reste tenu du paiement du loyer et des charges tant qu'un remplaçant n'a pas été trouvé (et inscrit sur le contrat de bail).

Bail de colocation individuel

Dans le cadre d'un bail de colocation individuel, chaque colocataire va signer un contrat de bail indépendant avec le propriétaire.

Le bail va préciser la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ainsi que les parties communes (salon, cuisine, salle de bains) accessibles à l’ensemble des colocataires.

Chaque colocataire doit payer sa part de loyer et de charges (pas de clause de solidarité possible) et les dates de début et de fin de bail sont indépendantes de celles des autres colocataires.

En cas de départ avant le terme du bail, il appartient au propriétaire de trouver un nouveau colocataire : il ne peut pas demander le paiement du loyer et des charges de la chambre vacante aux autres colocataires.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un bail d'habitation meublé qui s'adresse aux personnes en mobilité professionnelle (études supérieures, formation professionnelle, stage, contrat d'apprentissage, mutation professionnelle, mission temporaire...).

Montant du dépôt de garantie du bail mobilité

Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail mobilité, mais il peut demander à son locataire de lui fournir une autre garantie telle que la garantie VISALE.

Durée du bail mobilité

La durée du bail doit être comprise entre 1 et 10 mois, sachant que sa durée peut être modifiée une fois par avenant.

Une fois cette durée écoulée, le bail prend fin automatiquement : il n'est ni renouvelable ni reconductible. Si le locataire souhaite rester dans les lieux, il devra conclure un bail meublé classique.

Délai de préavis du bail mobilité

Le locataire peut à tout moment mettre fin à son bail mobilité mais doit respecter un délai de préavis de 1 mois.

De son côté, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail mobilité avant son expiration, sauf circonstances exceptionnelles (vente du logement, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux).