Quel bail pour la location d'un bureau ?

Le bail commercial, le bail professionnel et le bail de courte durée constituent les options à privilégier pour louer un bureau.

Quand opter pour le bail commercial pour son bureau ?

Le bail commercial s'applique en principe aux activités commerciales et artisanales, mais il peut également être utilisé pour une location de bureaux avec l'accord du bailleur.

L'un des avantages du bail commercial réside dans sa stabilité, avec une durée minimale de 9 ans, automatiquement reconduite à l'issue de cette période.

Le loyer est révisé au moins tous les 3 ans. Le bailleur peut demander une augmentation plafonnée en fonction de l'indice Insee du coût de la construction. Cependant, si le local est exclusivement utilisé comme bureau, le montant du loyer n'est plus plafonné lors du renouvellement du bail. Il est alors fixé en fonction du prix moyen de location des bureaux comparables.

Un aspect intéressant de ce type de bail est l'application de la propriété commerciale, contrairement à un bail professionnel. En théorie, la propriété commerciale accorde au locataire le droit à une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement du bail. Cette indemnité, englobant les frais de déménagement, le transfert du fonds de commerce, le pas de porte, etc., étant coûteuse, le bail commercial offre ainsi une stabilité accrue au locataire de bureau, rendant difficile son expulsion.

Le bail commercial peut être résilié dans les cas suivants :

• À la fin de chaque période triennale.
• Accord mutuel entre le bailleur et le locataire pour mettre fin au contrat.
• Défaut de paiement du loyer.
• Non-respect des obligations par l'une des parties.

Quand le bail professionnel est-il le plus adapté ?

Le bail professionnel est réservé à l'exercice d'une activité professionnelle et ne peut être utilisé pour des activités commerciales, agricoles ou artisanales. Il trouve particulièrement application dans le cadre des professions libérales telles que les médecins, avocats, experts-comptables, architectes, etc.

Ce type de bail est établi pour une durée minimale de 6 ans. En règle générale, le bailleur préfère maintenir cette durée afin de permettre la renégociation du loyer. Cependant, il est possible de convenir d'une période plus étendue si le bailleur souhaite assurer la stabilité du loyer à long terme, à condition que cette durée soit explicitement précisée dans le contrat. Il est important de noter que pour des durées supérieures à 12 ans, la rédaction du bail doit être confiée à un notaire.

Le bail professionnel peut être résilié à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. De même, chaque partie dispose d'un délai de 6 mois avant l'échéance du bail pour informer l'autre de sa décision de ne pas renouveler le contrat. À défaut, le bail sera reconduit tacitement.

Comparativement au bail commercial, le bail professionnel offre davantage de souplesse. Il confère une liberté totale sur le plan contractuel, permettant ainsi au bailleur de définir librement le contenu de son contrat.

Quand privilégier le bail précaire (ou dérogatoire) ?

Le bail de courte durée, également appelé bail dérogatoire, a une durée maximale de 3 ans.

Dans le domaine de l'immobilier professionnel, cette limite temporelle représente un avantage pour les locataires qui préfèrent éviter un engagement à long terme, particulièrement adapté aux professionnels débutants cherchant à minimiser les risques en cas d'échec. Du point de vue du bailleur, cette période offre une opportunité suffisante pour évaluer le locataire avant de considérer un bail à plus long terme.

Il est important de noter cependant que le bail de courte durée ne confère aucun droit au locataire de maintenir l'occupation du local à la fin de la période de 3 ans. En effet, le contrat prend fin automatiquement, sans possibilité de renouvellement. Si le locataire souhaite demeurer dans les lieux, le contrat de location de bureau se transformera automatiquement en bail commercial.

Le loyer est déterminé librement dans le bail. Les charges peuvent être prévues soit au réel, soit au forfait.

Quel est l'intérêt du bail mixte pour une location de bureau ?

Le bail mixte permet l'utilisation d'un espace à la fois comme bureau et résidence.

La durée du bail mixte est fixée à :

• un minimum de 6 ans si le bailleur est une personne morale,
• un minimum de 3 ans si le bailleur est une personne physique.

À l'échéance du bail mixte, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du contrat. Le bailleur est dans l'obligation d'accepter cette demande, mais il peut suggérer une révision du loyer. Cependant, s'il envisage de reprendre possession du logement, il doit en informer le locataire six mois avant la fin du bail. À défaut, le bail mixte est reconduit automatiquement pour la même période et au même loyer en cas de silence des parties.

Le locataire peut résilier le contrat de bail mixte à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. En revanche, le bailleur ne peut mettre fin au bail de manière anticipée.