La mise à disposition gratuite de l'immeuble aux associés de la SCI

Une SCI peut mettre gratuitement à disposition d'un ou plusieurs associés un ou des logements dont elle a la propriété.

Un immeuble appartenant à la SCI peut-il être mis gratuitement à la disposition des associés ?

Aucune disposition ne s'oppose à ce qu'une SCI mette à la disposition gratuite des associés un immeuble dont elle est propriétaire. Si l'objet de la société ne mentionne pas expressément la mise à disposition gratuite, une décision des associés, aux conditions de majorité prévues par les statuts pour modifier l'objet social - à défaut à l'unanimité -, est nécessaire. Si l'objet social mentionne que les biens de la SCI seront mis gratuitement à la disposition des associés, ou de certains d'entre eux, le gérant ne pourra s'y opposer.

Cette situation se rencontre :

• dans les SCI entre concubins ou couple pacsé lors de l'acquisition de leur résidence principale,
• dans les SCI familiales constituées par des parents afin de faciliter la transmission de leur bien immobilier à leurs enfants,
• dans les SCI détenant un bien destiné à devenir la résidence secondaire des associés.

Est-il toujours possible de déduire les charges relatives à l'immeuble ?

Une SCI à l'impôt sur le revenu ne peut déduire aucune charge sur l'immeuble occupé gratuitement par l'un des associés.

Cela vise :

• les intérêts de l'emprunt contracté pour l'achat de l'immeuble,
• les dépenses d'entretien,
• les travaux de réparation,
• et toutes les autres charges de nature foncière.

La règle est différente pour la SCI à l'impôt sur les sociétés. Elle peut déduire toutes les charges qu'elle expose sur l'immeuble car elle est imposée sur le loyer théorique qu'elle aurait dû percevoir.

La SCI ou les associés doivent-ils déclarer un loyer théorique ?

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, elle n'est pas imposée sur le loyer théorique que la location de l'immeuble aurait pu lui rapporter. Il en va de même de l'associé occupant et des autres associés. Aucune recette n'est donc à déclarer.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la mise à disposition gratuite de l'immeuble entraîne la taxation du loyer théorique que l'immeuble aurait rapporté à la SCI si elle l'avait donné en location à un tiers. De son côté, l'associé qui bénéficie de la mise à disposition gratuite du logement doit déclarer l'avantage en nature dont il bénéficie dans la catégorie des revenus mobiliers. Le montant à déclarer correspond à la valeur locative du bien occupé.

L'associé qui occupe le logement à titre de résidence principale peut-il bénéficier d'un crédit d'impôt ?

Les SCI, en tant que personnes morales, ne sont pas éligibles aux crédits d'impôt visant l'habitation principale car ces aides fiscales ne peuvent être accordées qu'à une personne physique.

Cependant, un associé de la SCI peut en bénéficier en son nom s'il occupe le logement à titre d'habitation principale et si les factures liées au logement sont à son nom. Il bénéficie de ces dispositifs non pas en tant que propriétaire mais comme en bénéficierait tout locataire ou occupant à un autre titre.

Pour pouvoir en bénéficier, l'associé qui occupe le logement à titre de résidence principale doit avoir payé lui-même les dépenses concernées et ne pas se faire rembourser par la société.

Faut-il faire signer un contrat de bail aux associés ?

La mise à disposition gratuite d'un bien, même si l'associé en paie les charges et impôts, n'entraîne pas l'existence d'un contrat de bail.

L'occupant n'a donc aucun droit à rester indéfiniment dans les lieux. Toutefois, si la SCI veut récupérer les lieux, elle doit respecter un préavis d'usage (entre 3 et 10 mois). Si l'on veut formaliser dans un contrat l'occupation d'un logement à titre gratuit, il faut que la SCI signe un commodat avec ses associés (prêt à usage à titre gratuit).

Si la seule contribution demandée consiste à régler les impôts et charges, il n'y a pas application de la loi de 1989. En revanche, un loyer, même modeste entraîne l'application de la loi de 1989.