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La SCI, une société permettant de gérer un patrimoine immobilier

Dans certaines hypothèses, la création d'une société civile immobilière est un bon moyen de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en assurer la transmission. Faisons le point sur les avantages offerts par la SCI.



Plusieurs types de SCI

La société civile immobilière (SCI) n'est pas une structure juridique en tant que telle. Il s'agit avant tout d'une société civile qui ne peut donc réaliser, à titre principal, d'actes de commerce. Elle est souvent créée avant l'achat d'un local professionnel.

Il existe plusieurs types de SCI, les plus connues étant la SCI de gestion/location, la SCI d'attribution et la SCI de construction-vente. Ces deux dernières formes sont utilisées dans le cadre de programmes immobiliers. Attention : la SCI familiale n'est pas un type particulier de SCI. Il s'agit simplement d'une société créée par les membres d'une même famille pour gérer un patrimoine immobilier. Les règles de constitution et de fonctionnement sont les mêmes que pour une SCI classique.

  • la SCI de gestion/location. C'est le type de SCI le plus fréquemment utilisé. Il permet à plusieurs personnes d'acquérir ensemble un patrimoine immobilier privé ou professionnel et de le gérer au mieux. C'est donc la société qui loue les locaux vacants, qui fait réaliser les travaux de réparation et d'entretien, paye les charges, les répartit entre les associés...
  • la SCI d'attribution. C'est une société qui a pour but l'acquisition ou la construction d'un immeuble et la division en lots attribués en propriété ou en jouissance aux différents associés.
  • la SCI de construction-vente. Elle a pour objet la construction d'un immeuble en vue de sa vente par fraction ou en totalité. Elle disparait après la réalisation du programme immobilier.

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Avantages et inconvénients de la SCI


Avantages Inconvénients

  • Pas de capital minimum.
  • Le patrimoine immobilier est mis à l'abri des créanciers en cas de procédure collective de l'entreprise, sauf si la SCI est fictive ou qu'il y a confusion de patrimoines entre les deux structures.
  • Permet de préparer la transmission familiale de l'entreprise.
  • L'entreprise familiale pourra être attribuée à l'enfant le plus apte à la gérer tandis que les autres enfants recevront les parts de la SCI, sous forme de donation-partage ou par testament. Cela évite l'indivision.
  • Facilite la transmission de l'entreprise. L'acquéreur qui souhaite racheter l'entreprise n'est pas obligé d'acquérir les immeubles alors qu'ils représentent souvent une part importante de l'actif.
  • Obtenir des revenus fonciers complémentaires. L'entreprise verse à la SCI un loyer qui, après déduction des charges, est réparti entre les associés.
  • Bénéficier d'avantages fiscaux.

  • Responsabilité indéfinie des associés.
  • La SCI fonctionne comme une véritable société, ce qu'ont tendance à oublier les associés. Si le gérant oublie de réaliser des rapports de gestion, de réunir les associés, la SCI pourra être qualifiée de société fictive.
  • En cas de caution d'une société d'exploitation par la SCI, la protection qu'elle offre contre les créanciers diminue très fortement.
  • La SCI utilisée par un couple marié sous le régime de la communauté des biens n'offre aucune protection particulière. En cas de rupture, l'attribution du logement reviendra à l'époux qui en a le plus besoin.
  • Acquisitions non éligibles au Plan Epargne Logement.



Régime fiscal

En principe, les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés directement entre les mains des associés à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie revenus fonciers.
Ils peuvent aussi opter pour l'impôt sur les sociétés. L'imposition s'effectue alors au niveau de la société.


Quelles sont les conditions nécessaires pour créer une SCI ?


Nombre d'associés Quelles activités une SCI peut-elle exercer ?
Pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. Il n'y a pas de maximum. La SCI ne peut réaliser que des activités civiles dans le domaine de l'immobilier, c'est-à-dire la gestion et la location d'un immeuble nu, quelle que soit son affectation : habitation, commerciale ou professionnelle.
L'administration admet néanmoins qu'elle perçoive des revenus commerciaux, dès lors qu'ils n'excèdent pas 10% de ses revenus.

Ne sont donc pas possible, à titre principal, la location de locaux meublés ou aménagés pour l'exercice d'une activité professionnelle ainsi que l'achat/revente d'immeubles.
Dans le premier cas, il est préférable de créer une SCI pour la gestion et la location de l'immeuble et une société commerciale pour l'exploitation de ces activités. C'est cette dernière qui va louer les locaux nus à la SCI, meubler l'immeuble et assurer la location aux clients.


Comment créer une SCI ?


Formalités Quand faut-il libérer les apports ?
1) Se procurer le formulaire de déclaration de société ainsi que la liste des pièces à fournir. Le CFE compétent est situé au greffe du tribunal de commerce du ressort du siège social de la société.

2) Rédaction et signature des statuts
Les associés peuvent rédiger eux-mêmes les statuts ou faire appel à un professionnel. Pour constituer une SCI, il est recommandé de faire appel à des professionnels.
Le recours à un notaire n'est obligatoire que si un apport d'un bail supérieur à 12 ans ou d'un immeuble a été effectué. Il reste conseillé dans le cas où la SCI est constituée entre époux, dans le but d'éviter une requalification en donation déguisée.

3) Dépôt à la banque des fonds correspondants au capital social

4) Reprise des engagements pris pour le compte de la société en formation
Dans un acte annexé aux statuts, les associés vont récapituler toutes les dépenses et engagements effectués au nom et pour le compte de la société en formation jusqu'à la date de signature des statuts. Par la même occasion, ils vont donner mandat à l'un ou plusieurs d'entre eux (ou au gérant non associé) pour prendre de nouveaux engagements jusqu'à l'immatriculation de la société. Cette dernière entraîne automatiquement la reprise des engagements.

5) Enregistrement des statuts
En cas d'apport d'un immeuble en nature, l'acte doit être publié aux hypothèques.

6) Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales
L'avis de constitution doit comporter les renseignements suivants : la dénomination de la société, sa forme (SCI), son capital, la nature des apports, son siège social, son objet, sa durée, les nom et adresse du ou des gérants, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.


7) Dépôt du dossier de demande d'immatriculation auprès du CFE
Les associés peuvent décider librement des modalités de versement de leurs apports, soit dans un délai déterminé par les statuts, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance.

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