La SCI pour se protéger des créanciers

La création d'une SCI permet aux associés, grâce à l'écran de la personnalité morale de la société, de protéger leur patrimoine immobilier contre les créanciers.

Les avantages de la SCI pour protéger son patrimoine

En contrepartie de l'apport immobilier à une SCI, l'associé sépare l'immobilier de son patrimoine privé et reçoit des parts sociales. Comme la SCI a un patrimoine distinct de ses associés, dès son immatriculation, l'immeuble n'appartient plus aux associés mais à la SCI.

Par conséquent, seules les parts sociales de la SCI pourront être saisies par les créanciers, ce qui s'avère très défavorable pour 2 raisons :

• la SCI est une société fermée nécessitant l'agrément préalable des autres associés pour céder ses parts sociales,
• l'acquéreur des parts sociales d'une SCI n'a pas la libre disposition de l'immeuble. Cela entraîne une baisse de valeur de 10 à 20% des parts sociales par rapport à la quote-part correspondante de l'immeuble.

En outre, il est plus difficile de connaître l'étendue du patrimoine d'un associé ayant constitué une SCI.

En effet, les créanciers d'un propriétaire direct peuvent prendre connaissance de l'étendue de son patrimoine immobilier en demandant au Service de publicité foncière une "fiche propriétaire" indiquant toutes les transactions immobilières effectuées.

Si le propriétaire prend la précaution de faire l'acquisition par le biais d'une SCI, cela n'apparaît pas sur sa fiche.

Créer une SCI lorsque l'on a des dettes

Les cas dans lesquels les créanciers peuvent remettre en cause l'apport de l'immeuble à une SCI

Lorsque l'immeuble n'a jamais appartenu au débiteur endetté mais a été acquis directement par la SCI, la détention de l'immeuble par la SCI ne pourra jamais être remise en cause.

Si l'immeuble a appartenu au débiteur endetté, il faut regarder à quel moment est intervenu l'apport à la SCI :

• s'il est intervenu avant la naissance des dettes impayées, l'apport de l'immeuble à la SCI ne sera pas remis en cause,
• s'il est intervenu après la naissance des dettes impayées, il pourra être remis en cause.

Les méthodes permettant de remettre en cause un apport à une SCI

Pour remettre en cause un apport à une SCI, les créanciers subissant un impayé peuvent recourir à 4 méthodes :

• démontrer devant les tribunaux que la SCI est un montage fictif et qu'elle doit être annulée. Ils pourront alors saisir l'immeuble,
• demander la réintégration de l'apport dans le patrimoine du débiteur par le biais de l'action oblique (article 1341-1 du Code civil),
• prouver que la SCI a été créée uniquement pour empêcher les créanciers de se faire payer et faire annuler, grâce à l'action paulienne (article 1341-2 du Code civil) l'apport de l'immeuble,
• faire annuler un apport ayant eu lieu pendant la période suspecte d'une procédure collective. Le tribunal peut également étendre la procédure collective à la SCI en retenant une confusion du patrimoine ou une communauté d'intérêts.