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Comment céder un bail commercial ?

La cession d'un bail commercial est soumise à des conditions très strictes. En effet, le bail peut prévoir des clauses limitant la liberté du locataire ou soumettant la cession à des formalités particulières.

Cession de bail commercial

Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire transmet à un tiers le bail avec les droits et les obligations qui s'y rattachent.

Lorsqu'il cède son droit au bail, le locataire transmet tous ses droits au cessionnaire qui se substitue à lui. Il s'opère donc un simple changement de locataire, l'acquéreur devenant titulaire du bail avec tous les droits et obligations qu'il comporte.

Il bénéficie ainsi du droit au renouvellement du bail, dès lors que le délai d'exploitation de 3 ans est respecté, et peut aussi demander le changement de destination du local.

Lorsque le locataire exerce son activité en société, certaines opérations ne sont pas considérées comme des cessions de droit au bail :

  • la dissolution de la société,
  • la transformation de la société en une autre forme sociale,
  • la réunion de toutes les parts sociales en une seule main,
  • la fusion ou l'apport partiel d'actifs.
Seul l'apport du fonds de commerce ou du droit au bail à une société est considéré comme une cession de bail et doit donc respecter les formes requises.

Quelles conditions la cession d'un bail commercial doit-elle respecter ?

En principe, le bail commercial ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce. Mais des clauses peuvent venir imposer le respect de certaines formalités.

Les clauses les plus fréquentes

Un bail commercial peut valablement contenir :

  • une clause imposant l'accord préalable du bailleur avant la cession. S'il s'oppose à la cession, le locataire devra saisir le Tribunal de grande instance pour obtenir l'autorisation de céder son fonds. Mais il devra prouver le caractère abusif du refus du bailleur ;
  • une clause prescrivant le respect de certaines formalités : passer devant le notaire, convoquer le bailleur à la signature de l'acte de cession... Si le locataire ne respecte pas ses formalités, l'acte de cession ne produit aucun effet à l'égard du bailleur.

En revanche, une clause prévoyant que le loyer sera modifié lors de la cession du bail n'est pas valable, car elle est contraire aux règles entourant la révision du loyer.

La loi prévoit ensuite que l'acte de cession doit être signifié au bailleur, par l'intermédiaire d'un huissier. Aucun délai n'est exigé pour exécuter cette formalité, sauf si le bail commercial prévoit le contraire. En pratique, le bailleur intervient à l'acte pour donner son accord, ce qui évite d'avoir à lui signifier l'acte de cession.

La clause de solidarité

Les baux commerciaux prévoient généralement que le vendeur du fonds de commerce et son acquéreur seront solidaires vis-à-vis du bailleur pour le paiement des loyers et pour l'exécution des obligations découlant du bail.

Aussi, en cas de loyer impayé, le bailleur pourra se retourner contre le cédant. Si le bail ne contient pas de clause de solidarité, le propriétaire ne peut pas poursuivre l'ancien locataire.

La clause de solidarité est neutralisée lorsque la cession du bail survient dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, y compris par voie de plan de cession de l'entreprise (CA Versailles 12-3-2015 n° 14/02599). Elle retrouve cependant son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail selon les modalités de droit commun.

La clause de solidarité prend fin à l'expiration du bail ou en cas de renouvellement du bail au profit de l'acquéreur, sauf si le vendeur a pris l'engagement de garantir les nouveaux loyers. En revanche, elle continue à s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail tacitement reconduit.

Cependant, la loi Pinel apporte deux limites. D'une part, le bailleur ne peut invoquer la clause de solidarité que durant 3 ans à compter de la cession du bail. D'autre part, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai de 1 mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.

Le locataire est-il obligé de céder également son fonds de commerce ?

Le locataire cède son bail commercial avec son fonds de commerce

Le propriétaire du local commercial ne peut pas interdire au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce.

C'est pourquoi sont interdites les clauses :

  • interdisant au locataire de céder son bail commercial à l'acheteur du fonds de commerce ;
  • interdisant la cession à telle catégorie d'acheteur, par exemple une société.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds, en imposant le respect de formalités particulières.

Le locataire cède uniquement son bail commercial

La plupart des baux commerciaux interdisent au locataire de céder son droit au bail à une personne autre que l'acquéreur du fonds de commerce.

Dans ce cas, le locataire qui ne souhaite céder que son bail, car il souhaite continuer à exploiter son fonds de commerce dans un autre local, ou qui ne trouve pas d'acquéreur pour son fonds, devra obtenir l'autorisation du bailleur.

Par exception, le locataire pourra céder uniquement son droit au bail, sans l'autorisation du bailleur, dans les cas suivants :

  • le magasin est inexploité depuis plusieurs années et n'a donc plus de clientèle ;
  • la clientèle à céder ne présente aucun intérêt pour l'acquéreur qui envisage d'exercer une autre activité ;
  • ni le cédant ni le cessionnaire n'arrivent à apporter la preuve de l'existence d'une clientèle.

D'autres clauses n'autorisent la cession qu'à un successeur dans le commerce, c'est-à-dire au seul acquéreur du fonds, clientèle comprise. Lorsqu'il s'agit d'un bail tous commerces, le locataire peut librement céder son droit au bail.

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Dans quelles hypothèses la mairie dispose-t-elle d'un droit de préemption ?

Les communes peuvent délimiter un périmètre à l'intérieur duquel les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption.

Si le local se trouve dans le périmètre concerné, le locataire doit au préalable déposer en mairie une déclaration. A défaut, la vente serait frappée de nullité.

La commune dispose alors de deux mois pour préempter ou non. En cas de désaccord sur le prix proposé, elle peut saisir le juge de l'expropriation.

Après la fixation du prix, l'acte de vente doit être conclu dans les 3 mois. Le paiement intervient simultanément.

Quelles sont les conséquences d'une cession de bail commercial irrégulière ?

En cas de non-respect des conditions de cession, l'acte de cession est inopposable au bailleur. L'acquéreur n'a aucun droit vis-à-vis de celui-ci et peut donc être expulsé.

Mais ce ne sont pas les seules conséquences possibles :

  • le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice ou en faisant jouer la clause résolutoire du contrat, s'il en contient une ;
  • le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime ou tout simplement parce que le locataire n'est plus propriétaire de son fonds de commerce ;
  • l'acquéreur peut poursuivre le locataire vendeur en justice pour obtenir des dommages et intérêts et se retourner contre le professionnel qui a rédigé l'acte de cession.

Première conséquence : inopposabilité de la cession de bail commercial

L'inopposabilité de la cession est encourue non seulement en cas de non-respect des formalités légales mais aussi en cas d'inobservation des clauses contractuelles restreignant le droit de céder. C'est notamment le cas lorsque :

  • le locataire n'a pas sollicité l'autorisation expresse et écrite du bailleur pourtant imposée par une clause du bail,
  • le locataire n'a pas respecté la clause imposant le recours à la forme notariée et/ ou la présence du bailleur,
  • le locataire n'a pas respecté la clause qui lui imposait de faire établir l'acte de cession par le notaire du bailleur.

L'inopposabilité a des conséquences à la fois sur le cessionnaire et sur le cédant.

Conséquences sur le cessionnaire

Le bailleur a la possibilité de considérer le cessionnaire comme un occupant sans droit ni titre, ce qui signifie :

  • qu'il n'a pas droit au maintien dans les lieux et que le bailleur peut demander son expulsion,
  • qu'il ne peut pas demander le renouvellement du bail,
  • que le bailleur peut rompre les pourparlers tendant à la conclusion d'un nouveau bail.

Le cessionnaire contraint de quitter les lieux après résiliation du bail ou refus de renouvellement peut agir en responsabilité civile contre le cédant.

Conséquences sur le cédant

Tant qu'il n'a pas été mis fin au bail, le cédant demeure locataire. Ainsi :

  • il reste libre de céder à nouveau le bail à un tiers ou au cessionnaire initial,
  • il est tenu de payer les loyers, le bailleur pouvant sinon le poursuivre en paiement et obtenir la résiliation du bail,
  • il n'a pas droit au renouvellement du bail, faute d'exploiter personnellement un fonds de commerce dans les lieux.

Seconde conséquence : Extinction du bail commercial

Possibilité de résilier le bail

L'irrégularité de la cession permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail, soit par application d'une clause résolutoire, soit en saisissant le juge d'une demande de résiliation.

Pour entraîner la résiliation du bail, le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante. Il peut par exemple s'agir :

  • d'une cession dissimulée depuis plusieurs années,
  • de la violation d'une clause imposant l'accord du propriétaire et la rédaction d'un acte notarié,
  • de la violation d'une clause prévoyant que le bail ne pouvait être cédé par le locataire qu'en totalité à un successeur dans son commerce...

Possibilité de refuser le renouvellement

Une cession irrégulière constitue un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.

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