L'information juridique des entreprises, des associations, des salariés et des locataires

Comment céder un bail commercial ?


LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

La cession d'un bail commercial est soumise à des conditions très strictes. En effet, le bail peut prévoir des clauses limitant la liberté du locataire ou soumettant la cession à des formalités particulières.

Cession de bail commercial


Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire transmet à un tiers le bail avec les droits et les obligations qui s'y rattachent.

Lorsqu'il cède son droit au bail, le locataire transmet tous ses droits au cessionnaire qui se substitue à lui. Il s'opère donc un simple changement de locataire, l'acquéreur devenant titulaire du bail avec tous les droits et obligations qu'il comporte.

Il bénéficie ainsi du droit au renouvellement du bail, dès lors que le délai d'exploitation de 3 ans est respecté, et peut aussi demander le changement de destination du local.

Lorsque le locataire exerce son activité en société, certaines opérations ne sont pas considérées comme des cessions de droit au bail :

  • la dissolution de la société,
  • la transformation de la société en une autre forme sociale,
  • la réunion de toutes les parts sociales en une seule main,
  • la fusion ou l'apport partiel d'actifs.
Seul l'apport du fonds de commerce ou du droit au bail à une société est considéré comme une cession de bail et doit donc respecter les formes requises.

Céder un bail commercial

Céder votre bail commercial ?

Étapes à suivre, modèles et pièges à éviter

TÉLÉCHARGER


Les restrictions à la cession d'un bail commercial


Le locataire cède son bail commercial avec son fonds de commerce

Le propriétaire du local commercial ne peut pas interdire au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce. C'est pourquoi sont interdites dans le contrat de bail :

  • toute disposition interdisant au locataire de céder son bail commercial à l'acheteur du fonds de commerce ;
  • toute disposition interdisant la cession à telle catégorie d'acheteur, par exemple une société.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acheter du fonds, en imposant le respect de formalités particulières.


Le locataire cède uniquement son bail commercial

La plupart des baux commerciaux interdisent au locataire de céder son droit au bail à une personne autre que l'acquéreur du fonds de commerce.

Dans ce cas, le locataire qui ne souhaite céder que son bail, car il souhaite continuer à exploiter son fonds de commerce dans un autre local, ou qui ne trouve pas d'acquéreur pour son fonds, devra obtenir l'autorisation du bailleur pour pouvoir céder uniquement son bail.

Par exception, le locataire pourra céder uniquement son droit au bail, sans l'autorisation du bailleur, dans les cas suivants :

  • le magasin est inexploité depuis plusieurs années et n'a donc plus de clientèle ;
  • la clientèle à céder ne présente aucun intérêt pour l'acquéreur qui envisage d'exercer une autre activité ;
  • ni le cédant ni le cessionnaire n'arrivent à apporter la preuve de l'existence d'une clientèle.

D'autres clauses n'autorisent la cession qu'à un successeur dans le commerce, c'est-à-dire au seul acquéreur du fonds, clientèle comprise. Lorsqu'il s'agit d'un bail tous commerces, le locataire peut librement céder son droit au bail.

En cas de besoin, notre partenaire peut vous accompagner dans la cession de votre bail : cédez votre bail en quelques clics.


Le droit de préemption de la mairie

Les communes peuvent délimiter un périmètre à l'intérieur duquel les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption.

Si le local se trouve dans le périmètre concerné, le locataire doit au préalable déposer en mairie une déclaration. A défaut, la vente serait frappée de nullité.

La commune dispose alors de deux mois pour préempter ou non. En cas de désaccord sur le prix proposé, elle peut saisir le juge de l'expropriation.

Après la fixation du prix, l'acte de vente doit être conclu dans les 3 mois. Le paiement intervient simultanément.

Guides pratiques à télécharger