Statut des baux commerciaux : quand s'applique-t-il ?

Pour que le statut des baux commerciaux s'applique à une location, trois conditions sont nécessaires :

  • le bail porte sur un immeuble ;
  • le locataire y exploite un fonds de commerce ou une entreprise industrielle et artisanale lui appartenant ;
  • il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Quels sont les locaux concernés par le statut des baux commerciaux ?

Le bail commercial s'applique automatiquement aux locaux servant à l'exploitation du fonds de commerce appartenant au locataire. Sous certaines conditions, le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux locaux accessoires au local principal et à un bail portant sur un terrain.

Par local, on entend tout espace clos et couvert dans lequel s'exerce la vente (y compris un baraquement) : murs de boutique, usines, bureaux ou ateliers. La définition du local commercial a suscité un abondant contentieux auquel les tribunaux ont apporté des solutions. Ils ont ainsi décidé qu'il n'était pas possible de conclure un bail commercial pour louer :

  • des cabines mobiles facilement transportables ;
  • des emplacements de stationnement simplement matérialisées par des bandes de peinture ;
  • une vitrine d'exposition ;
  • un emplacement publicitaire (toit, panneau, mur) ;
  • un emplacement situé sur un trottoir, sur un passage ou sous une porte cochère.

Le local principal : application d'office du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux s'applique d'office au local principal, c'est-à-dire au local où se déroule la fabrication (ateliers, usine) et/ou la commercialisation des produits, ce qui implique la réception de la clientèle (entrepôt servant à la vente, boutique...).

Il est possible d'avoir plusieurs locaux principaux. C'est le cas de l'usine et du magasin de vente d'une même entreprise ou des différents points de vente d'un commerçant.

Les établissements secondaires bénéficient-ils aussi du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer aux établissements secondaires, dès lors qu'ils servent à l'exercice de l'activité commerciale ou artisanale. Il s'agit de locaux exploités distinctement du local principal, à titre permanent et comprenant une clientèle propre : points de vente, succursale.

Les locaux accessoires, sous certaines conditions

Les locaux accessoires sont des locaux loués séparément du local principal et qui ne sont pas utilisés pour l'activité commerciale : entrepôt, cave, garage, atelier de réparation...). Ils sont loués avec le local principal, dans le cadre du même contrat de bail.

Les locaux accessoires ne peuvent bénéficier du régime des baux commerciaux qu'à deux conditions :

  • ils sont indispensables à l'exploitation du fonds de commerce. Leur perte mettrait en péril l'existence du fonds de commerce ou de l'entreprise. Ce qui est rarement le cas des hangars, remises, garages et terrains nus. Pour les tribunaux, le fait que le locataire aurait la possibilité de retrouver un local de remplacement n'a aucune incidence ;
  • le local accessoire appartient au propriétaire du local principal. Mais même si ce n'est pas le cas, le locataire pourra revendiquer le statut des baux commerciaux s'il parvient à prouver que le propriétaire savait, lors de la conclusion du bail, que le local était destiné à être utilisé conjointement au local principal (Cass civ, 10.03.1993).

Les terrains nus, en principe exclus du bail commercial

Un bail portant sur un terrain nu n'est en principe pas soumis au statut des baux commerciaux. Il n'en va autrement que lorsque des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ont été édifiées (avant ou après la signature du bail) et exploités avec le consentement exprès du propriétaire.

Un simple aménagement du terrain ne suffit pas : les locaux doivent être solides et fixés au sol. Cela exclue donc les constructions démontables et baraquements simplement posés au sol.

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Quelles conditions le commerçant doit-il remplir pour conclure un bail commercial ?

Le fonds de commerce doit appartenir au locataire du bail commercial

Le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer que si le local sert à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une entreprise industrielle ou artisanale appartenant au locataire. Il est donc a priori exclu pour les associations et les membres des professions libérales (médecins, notaire, architecte, avocat...).

Le bail commercial s'applique également aux commerçants franchisés. En revanche, les locataires-gérants sont exclus du statut car ils ne sont pas propriétaires du fonds de commerce.

Bail mixte

Le bail mixte est le bail qui porte à la fois sur des locaux commerciaux et d'habitation : une boutique et un appartement, par exemple. Dans cette hypothèse, la totalité des locaux loués bénéficie du statut des baux commerciaux. Ce n'est que si le local commercial et le local d'habitation font l'objet de deux baux séparés que le logement relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les locaux d'habitation non meublés.

Le bail est dit indivisible, c'est-à-dire que le bailleur ne peut pas décider de donner congé au locataire pour le seul logement, même si la partie à usage commerciale n'occupe qu'un tout petit espace ou que les locaux sont facilement divisibles.

Le locataire du bail commercial est immatriculé

L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le locataire souhaite bénéficier de certaines dispositions protectrices. Le propriétaire ne peut donc invoquer le défaut d'immatriculation pour demander la résiliation du bail.

L'immatriculation est en effet nécessaire lorsque le locataire souhaite :

  • bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux, suite au congé donné par son propriétaire. Concrètement, le locataire doit être immatriculé au jour du congé délivré par le bailleur. Une immatriculation intervenue postérieurement ne lui permet pas de bénéficier du droit au maintien dans les lieux ;
  • étendre ou transformer son activité ;
  • bénéficier du droit au renouvellement du bail. Le locataire doit être immatriculé à la date d'expiration du bail, sans quoi celui-ci prend fin automatiquement.

Cette condition est écartée en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.

Si le locataire est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Un non-commerçant peut-il conclure un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux n'est pas réservé qu'aux commerçants immatriculés au RCS. Diverses exceptions sont prévues par la loi. En outre, des personnes a priori exclues du statut peuvent volontairement opter pour ce dernier en le précisant expressément dans le contrat de bail.

Le statut des baux commerciaux peut s'appliquer aux personnes et formes suivantes, sans que le contrat de bail ne le mentionne expressément :

  • les établissements d'enseignement publics et privés, quelle que soit leur discipline et qu'ils aient ou non un caractère commercial : auto-école, école de sport, école de danse, salle de culture physique, établissement scolaire... Le locataire doit être propriétaire du fonds et bénéficier des autorisations administratives exigées par la loi ;
  • les communes, mais uniquement pour les immeubles et locaux affectés à des services exploités en régie ;
  • les entreprises publics et établissements publics à caractère industriel et commercial : RATP, SNCF, Banque de France... ;
  • les locataires de locaux ou d'immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics. Certaines conditions devront être remplies ;
  • les sociétés coopératives à forme ou à objet commercial, les sociétés coopératives de crédit ainsi que les caisses d'épargne et de prévoyance ;
  • les artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques : dessinateurs, photographes, artistes peintres...

Et les locaux professionnels ?

Les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel (professions libérales réglementées ou non) bénéficient en principe du statut des baux professionnels, dans lequel le locataire n'a aucun droit au renouvellement à la fin du bail. Mais, ils peuvent choisir d'opter pour le statut des baux commerciaux.

Même si les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies, les parties peuvent volontairement décider de s'y soumettre.

Pour cela, elles doivent le mentionner expressément dans le contrat de bail, en citant par exemple les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et préciser pour quelle raison le statut des baux commerciaux ne s'applique pas d'office : absence de clientèle, activité non commerciale...