En quoi consiste la location-gérance d'un fonds de commerce ?

La location-gérance est un contrat par lequel un propriétaire donne en location son fonds de commerce ou son établissement artisanal. C'est le locataire, ou gérant-libre, qui supporte les risques et les bénéfices de l'exploitation, en contrepartie d'une redevance versée au propriétaire.

Contrat de location-gérance

A quoi sert la location-gérance d'un fonds de commerce ?

La location-gérance ne constitue pas une cession d'entreprise. C'est simplement une solution transitoire qui permet au locataire-gérant de s'installer sans acquérir un fonds de commerce car son investissement se limite au stock et au fonds de roulement.

Le fait de donner un fonds en location-gérance n'est pas une cession et n'entraîne pas d'imposition spécifique. La personne est considérée comme poursuivant sous une autre forme son activité ; ainsi, l'imposition des plus-values latentes ne peut intervenir.

La location-gérance d'un fonds de commerce comme préparation à la transmission

La location-gérance du fonds de commerce peut être un moyen d'organiser une passation de pouvoirs, généralement dans un cadre familial.

Elle constituera le premier volet de cette passation et permettra à l'héritier désigné de commencer l'exploitation du fonds. En fonction de ce que prévoit le contrat, une expérience peu concluante laissera la possibilité au chef d'entreprise de mettre fin à la transmission.

Le plus souvent, la passation de pouvoirs s'effectue en deux temps :

  • d'abord, le chef d'entreprise laisse la place à son successeur pour exploiter le fonds de commerce, tout en restant à la tête de la société l'exploitant,
  • puis, il associe son successeur à la gestion et lui permet de percevoir une partie des bénéfices.

Attention, lorsqu'à l'issue du contrat, le fonds de commerce est vendu au locataire-gérant et que le prix de cession est diminué du montant des redevances, l'administration fiscale peut requalifier la location-gérance en cession déguisée.

La location-gérance d'un fonds de commerce dans le cadre d'une reprise d'entreprise

Via une société holding, le recours à la location-gérance peut permettre de réduire le prix d'acquisition des titres de société et de résorber les déficits.

Après avoir été rachetée par la société holding, la société cible va lui donner en location-gérance son fonds de commerce. Pendant le remboursement de l'emprunt, la holding va pouvoir déduire des bénéfices d'exploitation du fonds les intérêts de ses emprunts. Une fois l'emprunt totalement remboursé, les deux sociétés sont fusionnées.

Cette opération peut éventuellement être qualifiée d'abus de droit ou d'acte anormal de gestion par l'administration. En outre, si le montant de la redevance versée par la société holding est insuffisant pour couvrir les charges de la société cible, elle peut aussi être considérée comme étant contraire à l'intérêt social de la société cible.

A quelles conditions peut-on mettre une entreprise en location-gérance ?

Pour mettre son fonds de commerce en location-gérance, le propriétaire doit :

  • l'avoir exploité pendant au moins 2 ans, sauf s'il en a hérité, s'il est un majeur protégé ou s'il obtient une dérogation par ordonnance du président du tribunal de grande instance (en cas de maladie, d'impossibilité de vendre ou de trouver un gérant salarié par exemple) ;
  • demander l'autorisation du propriétaire des locaux si le bail commercial contient une clause d'exploitation personnelle du fonds ;
  • publier un avis dans un journal d'annonces légales dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location-gérance ;
  • demander sa radiation du RCS ou la mise en sommeil de son entreprise.

De son côté, le locataire-gérant a l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

Comment fonctionne la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Durée du contrat de location-gérance

Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Généralement, il est d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation ne peut intervenir que d'un commun accord dans les conditions prévues par le contrat. Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement à l'initiative d'une des deux parties.

A la fin du contrat, le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique de la location-gérance ni à une indemnité d'éviction. En revanche, le propriétaire est obligé de reprendre les salariés recrutés par le locataire-gérant.

La fin de la location-gérance doit être publiée dans un journal d'annonces légales, date à compter de laquelle le loueur ne garantira plus les dettes fiscales du locataire.

Le contrat contient souvent une clause de non-concurrence limitant le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat.

Redevances de location-gérance

Le montant et les modalités de versement des redevances sont fixés librement par les parties. Elles peuvent être fixes ou proportionnelles au chiffre d'affaires ou au bénéfice, versées de manière mensuelle ou trimestrielle et révisables.

Elles sont toujours soumises à TVA et éventuellement à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par un bailleur qui exerce une activité dans le fonds loué.

Pour le bailleur, les redevances sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais les déficits ne pourront être imputés sur son revenu global, celui-ci n'exploitant pas le fonds.

Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice.

Obligations des parties

Le bailleur a l'obligation de :

  • délivrer tous les éléments composants le fonds de commerce. Celui-ci doit en principe répondre aux exigences d'hygiène et de sécurité et être exploitable dans de bonnes conditions, sauf si le contrat contient une clause par laquelle le locataire accepte expressément le fonds dans l'état de conformité (ou de non-conformité) où il se trouve ;
  • faire bénéficier le locataire des 3 garanties légales de droit commun : la garantie des vices cachés, la garantie d'éviction et la garantie du fait personnel.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

De son côté, le locataire-gérant doit :

  • exploiter le fonds conformément à sa destination. Il ne peut pas modifier l'activité ni en adjoindre une nouvelle sans l'accord du bailleur ;
  • gérer l'affaire de telle sorte que le fonds ne perde pas de valeur. Il est d'ailleurs d'usage d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat ;
  • exploiter le fonds de commerce raisonnablement, notamment en respectant la réglementation de la profession pour ne pas mettre le fonds en danger (fermeture administrative par exemple), ne pas modifier l'enseigne et le nom commercial, se conformer au bail commercial, faire les réparations locatives, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds, etc. ;
  • conserver le personnel ;
  • entretenir le fonds en état d'être exploité, si le contrat le prévoit : remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.

Quels inconvénients présente la location-gérance d'un fonds de commerce ?

A la fin du contrat de location-gérance, le bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve. Il est donc possible que sa valeur ait considérablement baissé. De plus, il se trouve dans l'obligation de reprendre les contrats de travail en cours, à condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

Le locataire, même s'il a fait prospérer le fonds, n'est propriétaire de rien. Il n'a ni droit au renouvellement de son contrat, ni à une indemnité d'éviction.