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Bail d'habitation : comment la caution doit-elle être rédigée pour être valable ?

Un engagement de caution n'est valable que s'il obéit à un formalisme précis.

L'acte de caution doit-il être écrit ?

La caution doit obligatoirement formaliser son engagement par écrit, en respectant strictement les mentions légales. Une simple lettre avec la mention « je m'engage à payer le loyer en cas d'impayés » n'est pas valable.

L'acte de caution peut figurer sur le bail, en annexe ou dans un acte séparé. Il peut être signé directement avec le propriétaire (acte sous seing privé) ou établi par un notaire.

La caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location.

L'acte de caution doit-il comporter plusieurs mentions obligatoires écrites de la main de la caution ?

La caution personne physique doit écrire de sa propre main :

  • le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail, en chiffres et en lettres ;
  • Si la caution se limite à un certain montant (principal, intérêts, frais et accessoires compris), la caution ne peut pas se voir réclamer un montant plus élevé.

    Si la caution ne limite pas son engagement, il est illimité. Chaque année, le propriétaire doit l'informer de l'évolution de sa garantie. A défaut, elle ne sera pas tenue au paiement des accessoires, frais et pénalités.

  • une phrase exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'engagement qu'elle contracte. Par exemple : " Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement " ;
  • le texte intégral de l'article 22-1, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 : " Lorsque le cautionnement résulte d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. ".

La loi relative à l'égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017 a modifié l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en limitant aux seules cautions personnes physiques l'obligation d'inscrire sur l'acte de cautionnement des mentions manuscrites. Les cautionnements accordés par des personnes morales n'ont donc pas à contenir une quelconque mention manuscrite.

L'acte de caution doit définir l'étendue de l'engagement de la caution

Ce sont les stipulations de l'acte de caution qui définissent l'étendue de l'engagement de la caution.

Si l'acte de caution ne vise que les dettes de loyer et de charges, l'obligation de la caution s'arrête là. Elle ne sera tenue ni des indemnités d'occupation que devrait le locataire s'il restait dans les lieux après la résiliation du bail, ni des frais de procédure engagés contre le locataire, ni des pénalités pour paiement tardif, etc.

Si l'acte prévoit que la caution garantira d'autres frais et qu'ils sont expressément stipulés, elle sera obligée de les régler (par exemple, les conséquences pécuniaires du défaut d'entretien du logement ou de la résiliation du bail). Ainsi, si l'acte prévoit que la caution sera tenue des réparations locatives, le propriétaire pourra demander à la caution le paiement des frais de remise en état des lieux loués.