Dans quels cas peut-on conclure un bail professionnel ?

Le bail professionnel s'adresse principalement aux membres des professions libérales, réglementées ou non : notaire, sage-femme, kinésithérapeute, sculpteur, artiste-peintre...

Dans quels cas est-il possible de conclure un bail professionnel ?

Personnes pouvant conclure un bail professionnel

Le locataire peut être aussi bien une personne physique qu'une personne morale (société ou association).

Le locataire peut être une société commerciale, du moment qu'elle exerce dans les lieux loués une activité qui n'est ni commerciale, ni agricole. Mais l'activité professionnelle doit être exercée par la personne titulaire du bail. Ainsi, lorsque des médecins libéraux créent une société civile de moyens (SCM), ils doivent être personnellement locataires pour que le statut des baux professionnels puisse s'appliquer.

Le locataire peut également être une association, lorsqu'elle exerce une activité de nature exclusivement professionnelle. Le statut des baux professionnels a ainsi été refusé à une association qui n'exerçait pas une véritable profession, à un établissement public qui avait une mission de service public ne lui assurant aucun revenu et à un centre hospitalier qui occupait les lieux pour abriter ses services de gestion interne.

Le bail professionnel est par excellence le bail des locataires qui exercent une activité en profession libérale (ni commerciale, ni artisanale, ni agricole), dont les revenus sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s'agit donc essentiellement des professions libérales réglementées (médecins, avocats, notaires, experts-comptables, etc.) mais aussi des professions libérales non réglementées tels que les conseils en gestion de patrimoine.

Activités pouvant être exercées dans le cadre d'un bail professionnel

Le statut des baux professionnels s'applique dès lors que le bail destine les lieux loués à l'exercice d'une activité professionnelle, qui n'est ni commerciale, ni agricole. C'est donc l'affectation donnée dans le bail qui entre en compte et non pas l'usage que le locataire en fait réellement ou de la nature des locaux. Dans ces conditions, il est donc possible de conclure un bail professionnel pour une location portant sur un local commercial ou sur un logement, si le bailleur l'autorise et si le règlement de copropriété ne s'y oppose pas.

A l'inverse, le statut des baux professionnels ne s'applique pas aux commerçants et artisans. Ceux-ci bénéficient de plein droit du statut des baux commerciaux, dès lors qu'ils sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et qu'ils exploitent dans les lieux un fonds de commerce ou une entreprise.

De même, le statut des baux professionnels ne peut pas s'appliquer lorsque les activités du locataire sont à la fois commerciales et professionnelles.

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Quelles situations empêchent-elles l'application du statut des baux professionnels ?

Un bail est soumis au statut du fermage ou des baux ruraux lorsque le locataire y exploite une activité agricole. Ce statut est d'ordre public et les parties ne peuvent y échapper en concluant un bail professionnel.

En revanche, un locataire exerçant une activité professionnelle peut opter pour le statut des baux commerciaux. Mais l'inverse n'est pas possible.

La signature d'un contrat de collaboration ne permet pas non plus de bénéficier du statut des baux professionnels. En effet, pour les tribunaux, ce contrat qui permet de mettre à disposition d'un jeune confrère les locaux ou le matériel nécessaire à l'exercice de son activité moyennant une rétrocession d'une partie de ses honoraires n'implique ni prêt du droit au bail du professionnel installé ni sous-location des locaux loués.