Cession de fonds de commerce et bail commercial

La cession du fonds de commerce entraîne en principe celle du droit au bail commercial.

Cession de fonds de commerce

Cession de fonds de commerce : la cession du bail commercial est consentie à l'acquéreur du fonds de commerce

La cession du fonds de commerce entraîne en principe celle du droit au bail, celui-ci constituant un des éléments incorporels du fonds.

Le bail commercial ne peut donc interdire la cession au successeur du fonds de commerce mais peut en aménager les modalités.

Diverses clauses restrictives peuvent figurer dans le bail commercial :

  • le bailleur demande que son accord à la cession du fonds de commerce soit sollicité. Il faut alors lui adresser un courrier recommandé pour lui demander son accord à la cession (très souvent en lui adressant une copie du projet de promesse de vente). S'il ne donne pas son accord, ou s'il ne répond pas, le vendeur devra saisir le Tribunal afin d'être autorisé à vendre le fonds de commerce en dépit du silence du bailleur ou de son refus,
  • le bail commercial prévoit que le locataire doit soumettre à l'agrément du bailleur son acquéreur. Il doit pour cela, en général, lui communiquer son état civil complet, éventuellement un CV, organiser le cas échéant un rendez-vous avec le bailleur qui va vérifier la solvabilité du futur locataire. En cas de refus, il faudra saisir le Tribunal de commerce,
  • le bailleur exige que la vente du fonds de commerce intervienne par acte authentique. Dans ce cas, il faut s'y soumettre ou demander, le cas échéant, une dispense au bailleur,
  • le bailleur exige d'être convoqué dans un délai minimum de 15 jours ou un mois avant la vente du fonds de commerce pour pouvoir assister au rendez-vous de signature. Cette clause est également valable,
  • le bailleur se réserve le droit d'acheter le fonds de commerce en lieu et place de l'acquéreur avec lequel le locataire a signé un compromis de vente. Cette clause est tout à fait licite.

En principe, le bailleur ne peut pas augmenter le montant du loyer suite à la cession du fonds de commerce, sauf si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile ou de recette stipulée par les deux parties.

En outre, ce n'est que tous les trois ans que le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme de la « révision » en principe plafonné à l'indice des loyers des activités tertiaires, ou selon l'indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf exceptions.

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Cession de fonds de commerce : la cession du bail commercial est consentie à un tiers

Lorsque la cession du bail commercial n'est pas consentie au successeur dans le fonds, le locataire ne cédera que l'emplacement et le droit au bail s'y rattachant.

Dans cette hypothèse, la cession ne peut généralement intervenir qu'après un accord exprès du bailleur. En effet, presque tous les baux commerciaux contiennent une clause faisant échec aux dispositions de l'article 1717 du code civil prévoyant que le preneur a le droit de céder son bail à un autre.

En outre, certaines précautions doivent être observées si cette cession intervient moins de 3 ans avant le terme du bail. En effet, l'acquéreur qui a acquis le seul droit au bail au cours de la dernière période triennale ne peut compléter son temps d'exploitation par celui du cédant et peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à indemnité, même s'il exerce la même activité que le cédant.