Cession de bail d'un locataire prenant sa retraite ou en invalidité

La cession d'un bail par un locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d'une pension d'invalidité est soumise à des conditions plus souples.

Les personnes concernées

Cette mesure bénéficie :

  • aux personnes physiques, à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire d'une SARL depuis au moins deux ans souhaitant bénéficier de ses droits à la retraite,
  • aux commerçants admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de leur régime social.

Elle leur permet de céder leur droit au bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail (art. L145-51 du Code de commerce), appelé en pratique « cession-déspécialisation ».

La procédure à suivre

Signification du locataire

Le locataire doit signifier par acte d'huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et au propriétaire son intention de céder son droit au bail en précisant la nature des activités nouvelles envisagées ainsi que le prix proposé. Il n'a aucune obligation de mentionner le nom de l'acquéreur.

Cela ne le dispense pas de respecter les autres clauses du bail et notamment celle d'exploiter les lieux loués jusqu'au jour de la cession, après avoir demandé la liquidation de sa retraite.

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Réponse du bailleur

Le bailleur dispose alors d'un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, c'est-à-dire :

  • ne rien faire. Si à l'expiration du délai, le bailleur conserve le silence, il est réputé avoir donné son consentement purement et simplement,
  • accepter la cession proposée. Le bail se poursuivra au profit du nouveau preneur aux mêmes conditions et au même loyer. Seule l'activité sera changée,
  • exercer son droit de préemption et racheter le droit au bail au preneur pour le prix proposé,
  • ou, contester les nouvelles activités indiquées. Il devra alors saisir le tribunal de grande instance pour régler le litige et justifier de l'incompatibilité des activités avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Au cas où le Tribunal jugerait l'opposition du bailleur injustifiée, il pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice causé par l'impossibilité de la cession pouvant aller jusqu'à une indemnité.