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Révision du loyer du bail commercial


Lorsqu'aucune clause de révision n'est prévue dans le bail, tous les trois ans, le bailleur comme le locataire a le droit de demander la révision du loyer. Le bail peut aussi prévoir une clause d'indexation automatique et dans ce cas les règles de la révision triennale ne s'appliquent pas.



La révision légale du loyer du bail commercial

La révision légale s'applique lorsqu'aucune autre clause de révision n'est prévue dans le bail.


La révision du loyer du bail commercial doit être demandée par une des parties

La révision triennale n'est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire. La plupart du temps, elle émane du bailleur, dans la mesure où elle aboutit souvent à une augmentation du loyer.

Elle doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier. Elle doit contenir le montant du nouveau loyer demandé, à peine de nullité. Le nouveau loyer est dû dès la date de la demande (soit la date de l'expédition de la lettre recommandée), qui est aussi le point de départ du délai de 3 ans à l'expiration duquel une demande de révision pourra être effectuée.

Une fois la demande de révision du loyer du bail commercial effectuée, le locataire peut :

  • donner son accord. Il est conseillé de recueillir cet accord par écrit, soit par échange de courrier, soit par un avenant au contrat de bail ;
  • refuser. Le bailleur doit alors saisir le Président du Tribunal de grande instance dans un délai de 2 ans.


Un délai de 3 ans entre chaque révision du loyer du bail commercial

Une demande de révision ne peut intervenir que tous les trois ans. Toute demande de révision qui intervient avant n'a aucune valeur et devra être renouvelée.

Pour la première demande de révision, le point de départ du délai de 3 ans est la date indiquée dans le bail pour l'entrée en jouissance des lieux, même si le locataire a en réalité pris possession des lieux à une autre date et que le bail a été signé avant.

Les demandes de révision ultérieures ne peuvent avoir lieu qu'à l'expiration de 3 ans et un jour à compter du jour où le nouveau loyer est devenu effectif. Une demande prématurée serait nulle. En revanche, elle peut avoir lieu n'importe quand après l'expiration du délai de 3 ans et un jour. Mais le bailleur a intérêt à envoyer sa demande au plus vite car elle n'est pas rétroactive.


De combien le loyer du bail commercial peut-il être augmenté ?

En principe, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. La loi a cependant fixé une limite : la différence entre le nouveau loyer et l'ancien ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) ou l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) intervenu depuis la dernière fixation du loyer.

Comment calculer le nouveau loyer du bail commercial ?

Le bail prévoit généralement que la révision se fera en fonction de l'indice du dernier trimestre en cours. Si le bail a pris effet le 10 juin 2012 (soit au cours du 1er trimestre 2012), la première révision pourra être demandée le 10 juin 2015. A cette date, il faut en principe prendre en compte l'indice du 1er trimestre 2012. Mais étant donné que l'Insee ne fait paraître l'indice du 1er trimestre qu'en juillet, l'indice du 1er trimestre 2015 ne sera pas encore connu.
La demande de révision devra donc indiquer un loyer provisoire approximatif, qui sera rectifié lorsque l'indice du 1er trimestre sera publié.

Pour éviter cet inconvénient, le contrat peut aussi se baser sur le dernier voire l'avant-dernier indice trimestriel connu à la date d'effet du bail et à la date de la demande de révision.

Le nouveau loyer est calculé de la façon suivante : loyer révisé = [(loyer actuel x indice du 1er trimestre 2015) / indice du 1er trimestre 2002).

Il existe néanmoins une exception à cette règle lorsque deux conditions sont réunies :

  • une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (transformation de la ville, du quartier ou de la rue, modification des moyens de transport ou des activités existant dans le voisinage). En revanche, si le développement du quartier est compensé par l'implantation de commerces concurrents ou si la nouvelle ligne de bus est éloignée du local, il ne faut pas prendre en compte ces modifications et celles-ci ne pourront donc pas justifier le déplafonnement. Par ailleurs, la hausse du chiffre d'affaires du locataire ne justifie jamais, à elle seule, le déplafonnement ;
  • ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux.
Si ces deux conditions sont réunies, le loyer révisé doit correspondre à la nouvelle valeur locative, même si la valeur de l'indice trimestriel a augmenté ou baissé. En cas de litige, c'est au bailleur d'apporter la preuve que la modification a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Et le juge n'ordonnera pas d'expertise si le bailleur n'apporte aucun justificatif pour étayer sa demande.

Depuis le 1er septembre 2014, afin d'éviter une forte et brutale augmentation du loyer, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire, dans les cas faisant exception au principe du plafonnement des loyers commerciaux. Par exemple, pour un loyer annuel actuel de 40.000 € pour une valeur locative de 80.000 €. Le bail renouvelé évoluerait comme suit :

  • Année 1 : 40.000 + 10 % = 44.000 €
  • Année 2 : 44.000 + 10 % = 48.400 €
  • Année 3 : 48.400 + 10 % = 53.240 € ...



La révision conventionnelle du loyer du bail commercial

Le bail peut prévoir une révision conventionnelle par le jeu d'une clause d'échelle mobile. Dans ce cas, le loyer est périodiquement et automatiquement réajusté en fonction de la variation de l'indice choisi.


Le choix de l'indice

L'indice d'indexation doit être en rapport avec l'objet du contrat ou avec l'activité d'une des parties au contrat. Le bail commercial peut se référer à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Ce dernier ne peut s'appliquer que pour les activités commerciales y compris celles exercées par les artisans. Sont exclues les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L.110-1 (5°) du Code de Commerce.

En revanche, l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.


L'indexation du loyer du bail commercial est automatique

Contrairement à la révision triennale qui doit être demandée par une des parties, l'indexation est automatique et ne nécessite de suivre aucune formalité particulière.

Pour que l'indexation automatique soit valable, certaines conditions doivent être respectées :

  • la clause d'indexation automatique doit figurer dans le contrat de bail ;
  • elle doit préciser le choix de l'indice retenu, la date de la première indexation et sa périodicité.

Mais même si ces conditions sont respectées, l'indexation automatique pourra être mise en échec si elle entraîne une augmentation de plus de 10% du loyer. La variation s'apprécie par rapport au dernier loyer fixé d'un commun accord ou par le juge, c'est-à-dire le loyer d'origine, le loyer obtenu lors de la dernière révision triennale ou le loyer déterminé lors du renouvellement du bail.

L'une des parties pourra alors demander en justice une révision du loyer conforme à la valeur locative réelle. Celui-ci sera lui aussi soumis à la clause d'indexation automatique.

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