Cession de bail : fiscalité

La cession d'un droit au bail est assujettie aux droits d'enregistrement et dégage une plus ou moins-value professionnelle.

Droits d'enregistrement

Toute cession de droit au bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble est assujettie à un droit d'enregistrement identique à celui des fonds de commerce. Toutefois, les cessions de droit au bail ne peuvent bénéficier des taux réduits prévus pour les cessions de fonds de commerce dans les ZRU, ZFU-TE ou ZRR.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le montant de la somme ou indemnité stipulée sur l'acte de cession ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé, déterminée par une déclaration estimative des parties, si l'acte de cession ne mentionne pas de prix ou d'indemnité ou si la somme stipulée est inférieure à la valeur vénale réelle du droit cédé (CGI art. 725).

Plus-value

Locataire soumis à l'impôt sur le revenu

La cession d'un droit au bail, qu'il soit inscrit ou non au bilan de l'entreprise, qu'elle s'exerce au bénéfice du bailleur ou d'un tiers, entraîne la réalisation d'un gain ou d'une perte présentant le caractère d'une plus ou moins-value professionnelle.

Si le droit au bail a été créé ou acquis depuis :

  • moins de 2 ans : il s'agit d'une plus-value à court terme. La plus-value est ajoutée aux bénéfices de l'entreprise qui sont ensuite imposés dans les conditions normales de l'impôt sur le revenu mais l'entreprise peut demander un étalement sur 3 ans de l'imposition de la plus-value,
  • plus de 2 ans : il s'agit d'une plus-value à long terme. La plus-value est taxée à 12,8 % (le taux global est de 30 % avec les prélèvements sociaux).

Les petites entreprises peuvent bénéficier d'une exonération (article 151 septies du Code général des impôts). L'exonération est totale si les recettes n'excèdent pas 250 000 € pour la vente ou la fourniture de logements (à l'exception des locations meublées) ou 90 000 € pour les prestations de services. Elle est partielle lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement 350 000 € et 126 000 €.

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Locataire soumis à l'impôt sur les sociétés

Quelle que soit la durée de détention du droit cédé, les plus-values sont comprises dans le résultat ordinaire de l'exercice au cours de leur réalisation, e taxées à l'impôt sur les sociétés au taux normal ou au taux réduit, pour les PME.