Renouvellement du bail commercial : dans quels cas ?

Le droit au renouvellement d'un bail commercial est d'ordre public : toute clause du bail commercial en privant le locataire serait nulle. Mais il nécessite le respect de plusieurs conditions.

Conditions de renouvellement d'un bail commercial

Le titulaire du bail a droit au renouvellement

En plus du locataire, ses héritiers ainsi que l'acquéreur du fonds ont aussi droit au renouvellement du bail commercial.

Les héritiers du locataire d'un local commercial

En cas de décès du locataire, ses héritiers deviennent automatiquement titulaires du bail. Ils peuvent donc bénéficier du droit au renouvellement, à condition de faire connaître leur existence et leur qualité d'héritier ou d'ayant-droit au propriétaire.

Les héritiers et les ayants-droits sont dispensés de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Ils peuvent demander le maintien de l'immatriculation du défunt pour les besoins de sa succession, même s'ils n'exploitent pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal.

L'acquéreur du fonds de commerce

Le locataire a le droit de céder son bail commercial durant la location.

Lorsqu'il a cédé son bail en même temps que son fonds de commerce, l'acquéreur bénéficie du droit au renouvellement en tant que nouveau locataire.

Lorsqu'il a cédé uniquement son droit au bail, l'acquéreur ne peut demander le renouvellement que s'il a exploité le fonds depuis au moins trois ans, même s'il a la même activité que le cédant.

Le locataire est propriétaire du fonds

Seul le propriétaire du fonds a droit au renouvellement du bail commercial. Mais dans certaines situations, il peut être compliqué de déterminer qui est le véritable propriétaire du fonds :

  • si le locataire a mis son fonds en location-gérance, il ne bénéficie du droit au renouvellement que dès lors que le fonds lui appartient encore à la date d'expiration du bail. Le locataire-gérant ne peut jamais être considéré comme le propriétaire du fonds ;
  • s'il a sous-loué la totalité des locaux, il n'est plus propriétaire du fonds de commerce. En cas de sous-location partielle, il ne peut demander le renouvellement que pour la partie des locaux où il exerce son activité ;
  • s'il est commerçant franchisé, il est considéré comme le propriétaire du fonds ;
  • s'il est nu-propriétaire, il est considéré comme le propriétaire du fonds, même si l'usufruitier, qui exploite le fonds, est un commerçant inscrit au RCS.

Le fonds est exploité depuis au moins 3 ans

Le droit au renouvellement du bail n'est ouvert que si le fonds a été exploité de manière effective et continue au cours des 3 années précédant la date d'expiration du contrat ou son renouvellement tacite.

En principe, c'est le même fonds de commerce qui doit avoir été exploité depuis 3 ans. Mais lorsque le locataire a changé d'activité, soit avec l'accord du bailleur, soit par la suite d'une procédure de déspécialisation plénière, il peut cumuler la durée d'exploitation de chaque fonds pour atteindre la limite des 3 ans.

Si le fonds de commerce et le droit au bail ont été cédés au cours des 3 dernières années, l'acquéreur du fonds pourra lui aussi cumuler la durée d'exploitation antérieure de son vendeur avec la sienne.

Le locataire exploite effectivement le fonds

Le locataire doit exploiter le fonds réellement, de façon continue et conformément aux dispositions du contrat de bail.

Sachez que le propriétaire ne peut invoquer le défaut temporaire d'exploitation comme motif de non-renouvellement que s'il a mis en demeure le locataire de reprendre son activité dans le délai d'un mois. Ce n'est que si la cessation d'activité est définitive qu'une mise en demeure n'est pas nécessaire.

Le locataire peut néanmoins bénéficier du droit au renouvellement si des motifs légitimes justifient le défaut d'exploitation provisoire du fonds : défaut d'entretien des locaux par le propriétaire, attitude du bailleur qui a entravé la réalisation de travaux de modernisation...

En revanche, n'ont pas été considérés comme suffisants : la fermeture temporaire à la suite d'une saisie de stupéfiants, un vol de marchandises ou un conflit entre locataire et bailleur.

Procédure de renouvellement d'un bail commercial

Une fois son terme arrivé et sauf réaction du bailleur ou du locataire, le bail commercial est reconduit tacitement, aux même conditions. Pour qu'un nouveau contrat de location puisse être conclu, l'une des parties doit prendre l'initiative de mettre fin au bail en cours.

Cas 1 : le bailleur propose le nouvellement du bail commercial

Si le bailleur veut éviter la reconduction automatique du contrat de bail commercial, il doit adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement. Il pourra ainsi demander un nouveau loyer.

Procédure à respecter pour donner congé au locataire

Le congé peut être donné au locataire via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier de justice. Il doit être donné le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.

Par exemple, un congé donné le 4 décembre 2017 ne prendra effet que le 30 juin 2018.

Mentions obligatoires du congé avec offre de renouvellement d'un bail commercial

A peine de nullité, le congé doit contenir les mentions suivantes :

  • le motif du congé : le bailleur met fin au bail commercial en cours et donne congé afin d'ouvrir le droit au renouvellement du locataire ;
  • la possibilité pour le locataire de contester : le congé doit indiquer que le locataire dispose de 2 ans pour contester le congé ou réclamer une indemnité d'éviction.

Le congé est généralement donné en vue d'une augmentation du loyer mais rien n'oblige le bailleur à indiquer le nouveau loyer dans le congé.

Le congé met simplement fin au bail commercial en cours mais ne le renouvelle pas. Il signifie simplement que le bailleur est d'accord sur le principe du renouvellement mais qu'il se réserve le droit de changer d'avis.

La réponse du locataire

Si l'offre de renouvellement contient un nouveau loyer :

  • le locataire peut l'accepter de manière expresse ou tacite (en ne répondant pas au congé du bailleur ou en payant l'augmentation de loyer) ;
  • le locataire peut accepter le principe du renouvellement mais contester le nouveau loyer demandé. A défaut d'accord, les parties peuvent saisir une commission départementale de conciliation et/ou demander, au président du tribunal de grande instance compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer (dans un délai de deux ans).

Si l'offre de renouvellement ne contient pas de nouveau loyer, le bailleur peut décider d'envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du nouveau loyer ou le locataire peut demander une diminution du loyer. À défaut d'accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même qu'en cas de fixation du montant du loyer dans le congé.

Si ni le bailleur ni le locataire ne prennent d'initiative dans le délai de 2 ans, le bail est renouvelé selon le même loyer que celui-en vigueur au jour de l'expiration du bail échu.

Si le locataire décide de décliner l'offre de renouvellement, le bail commercial prend fin sans qu'il ait de préavis à respecter.

Lorsque le locataire demande le renouvellement du bail commercial

Si le bail n'a pas fait l'objet d'une offre de renouvellement du bailleur, le locataire peut lui-même formuler une demande de renouvellement.

Mais il y a rarement intérêt car cela pourrait susciter du bailleur une majoration de loyer. La meilleure attitude est donc de ne rien faire. Le contrat est alors reconduit par tacite reconduction, avec le même loyer.

Procédure à suivre pour obtenir le renouvellement du bail commercial

La demande de renouvellement doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un huissier dans les 6 mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment si le bail expiré a été reconduit tacitement.

Elle doit être communiquée au bailleur ou au gérant, sauf clause contraire du bail. Si le local appartient à plusieurs personnes en indivision, elle peut être envoyée à un seul des indivisaires et sa décision vaudra à l'égard de tous.

La demande de renouvellement met fin au bail en cours, soit à la date d'échéance normale du contrat, soit le dernier jour du trimestre civil suivant sa signification, en cas de reconduction tacite.

Mentions obligatoires de la demande de renouvellement du bail commercial

La loi prévoit uniquement que la demande du locataire doit reproduire les termes de l'article L145-10 al 4 du Code de commerce : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

En dehors de cela, la demande doit simplement être claire et explicite sur le fait que le locataire souhaite renouveler son bail commercial.

La réponse du bailleur

Le bailleur a trois options :

  • soit il accepte le renouvellement. Le nouveau bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que l'ancien, sauf en ce qui concerne le montant du nouveau loyer qui sera arbitré, à défaut d'accord des parties, par le Président du Tribunal de grande instance ;
  • soit il accepte le renouvellement mais augmente le loyer. Il doit alors notifier cette offre au locataire, par acte d'huissier, dans les trois mois suivant la réception de la demande en renouvellement. Cette offre doit faire connaître le loyer que le bailleur propose. Le locataire pourra soit accepter, soit contester le nouveau loyer en saisissant le juge ;
  • soit il refuse le renouvellement avec offre ou refus d'indemnité selon les cas. Il doit faire connaître sa réponse par l'intermédiaire d'un huissier, cela dans les 3 mois de la notification de la demande. Faute de quoi, il est considéré avoir accepté le renouvellement. Il doit indiquer les motifs de son refus sauf s'il propose le versement d'une indemnité d'éviction ;
  • soit il garde silence. S'il ne répond pas dans le délai de 3 mois, il est présumé accepter la demande du locataire. En ce qui concerne le nouveau montant du loyer, le locataire continue de payer l'ancien montant tant que le bailleur ne lui a pas fait part de ses intentions. Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, à tout moment. Le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter du jour de la demande ultérieure.