Indemnité d'éviction : mode de calcul

Le propriétaire qui refuse de renouveler le bail commercial doit en principe verser une indemnité d'éviction à son locataire.

Déterminer si le fonds est transférable

La jurisprudence considère que le fonds est transférable s'il existe ou non des possibilités réelles pour l'exploitant de se réinstaller à proximité, c'est-à-dire que la plus grande partie de sa clientèle principale le suivra dans le nouveau local où il se rétablira.

Eléments à prendre en compte

Afin de déterminer si le fonds est transférable ou non, il faut prendre en compte :

  • les caractéristiques de sa clientèle (locale ou indifférente à l'emplacement),
  • le lien éventuel entre la spécialisation et l'emplacement (un luthier proche d'un conservatoire perdra à coup sûr une clientèle qui suivra plus aisément un luthier renommé situé loin de tout établissement musical quelconque),
  • la localisation professionnelle (la perte d'un local situé dans un quartier regroupant un type d'activités similaires a plus d'incidence sur le transfert possible du fonds),
  • le caractère monovalent du local (l'éviction d'un hôtel ou d'un garage entraînera le plus souvent la perte du fonds..),
  • la localisation de prestige (Faubourg Saint Honoré, Place Vendôme..).

Conséquences

Si le fonds est transférable, l'indemnité principale sera équivalente à la valeur du droit au bail.

S'il ne l'est pas, elle devra être calculée au regard de la valeur du fonds de commerce, si celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail.

Les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction

En principe, l'indemnité est calculée de façon à englober la valeur marchande du fonds de commerce, le montant des frais de déménagement et de réinstallation du locataire ainsi que les frais (manque à gagner, indemnités de licenciement versées aux salariés...) et droits fiscaux qu'il aurait à payer pour acheter un fonds de même valeur.

Cependant, l'indemnité d'éviction doit simplement correspondre à la valeur de déplacement de fonds (droit au bail + pas-de-porte) lorsque le bailleur peut prouver que :

  • son refus n'entraîne pas la disparition du fonds, qui reste la propriété du locataire ;
  • mais oblige simplement le locataire à transférer son activité en un autre lieu, sans avoir à créer ou à acheter un autre fonds de commerce. Il doit donc démontrer que la clientèle n'est pas perdue et qu'elle va suivre l'exploitant.
L'indemnité sera donc beaucoup moins importante. En cas de litige, les juges tiendront compte de la possibilité de trouver de nouveaux locaux dans le voisinage. Ce qui est généralement le cas lorsque le locataire s'est déjà réinstallé.

Enfin, lorsque le transfert du fonds en un autre lieu n'entraîne pas sa disparition mais qu'il occasionne des frais supérieurs à la valeur du fonds (usines ou ateliers, paiement d'un pas-de-porte très élevé), l'indemnité est fixée à la valeur de remplacement.

Les éléments constitutifs de l'indemnité d'éviction

À l'indemnité principale, qu'elle soit perte de fonds ou indemnité de transfert, s'ajoutent des indemnités accessoires.

Frais de remploi

Les frais de remploi sont destinés à compenser les droits d'enregistrement, les frais d'acquisition d'un droit au bail, les frais d'agence pour trouver un local équivalent, les honoraires juridiques afférents que le locataire évincé devra supporter pour acheter un fonds de même valeur. Cette indemnité est de droit.

L'indemnité est calculée soit selon le taux retenu dans le cas de perte de fonds, soit en tenant compte uniquement des frais de recherche et de prise à bail des nouveaux locaux et limitée à la commission d'agence ou de rédaction des actes ; ou même réduite à néant si aucune justification n'est produite ou si le locataire part à la retraite.

Il s'agit donc d'un pourcentage calculé sur le montant de l'indemnité principale. Cependant, compte tenu des frais de commercialisation et de rédaction d'actes, il est généralement retenu un pourcentage compris autour de 10% de la valeur du fonds ou du droit au bail. Pour les locaux pour lesquels il n'existe pas de droit au bail (bureaux par exemple) les frais de remploi sont limités aux frais de négociation et rédaction d'un nouveau bail.

Frais de déménagement et de réinstallation

Dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation sont généralement inexistants.

Dans l'hypothèse du transfert, les frais de déménagement et de réinstallation correspondent au coût du déménageur, pour enlever les marchandises, les équipements, éventuellement certains agencements. Ils sont la plupart du temps retenus sur la base des devis justificatifs produits.

Une clause d'accession gratuite ne fait pas obstacle au droit du locataire commercial évincé d'obtenir une indemnité d'éviction comprenant les frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et d'équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter (Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 16-26.049 FS-PBI).

Trouble commercial

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de chiffre d'affaires, subie par le locataire, pendant la période de déménagement et de réinstallation. En effet, fermer un fonds nécessite d'aviser la clientèle, de gérer le personnel qui ne sait s'il suivra ou s'il va être licencié, de payer ce personnel soit à fermer l'exploitation soit à organiser le déménagement... Cela peut également entraîner une perte de clientèle et nécessiter d'engager des dépenses publicitaires.

La plupart du temps, les décisions des tribunaux accordent à ce titre une indemnité forfaitaire représentant trois mois de bénéfice. Cependant, pour des exploitations ne dégageant pas de résultat positif, le trouble commercial peut être calculé à partir de la masse salariale.

Perte sur stock

Dans certains cas, il faudra pratiquer des rabais, voire vendre au-dessous du prix d'achat, donc enregistrer une perte, celle-ci étant indemnisable si cette braderie coûte moins cher que le déplacement.

Agencements non amortis

Cette indemnité n'est due qu'en cas de transfert du fonds. En effet les agencements faisant partie du fonds de commerce, en cas de perte de fonds, ils sont intégrés dans la valeur du fonds.

En cas de transfert, la valeur résiduelle de ces amortissements peut être comptablement passée en charge liée à l'éviction, donc indemnisable. L'usage veut que soit prise en compte la valeur comptable et non la valeur de marché.

Frais de licenciement

Ils sont retenus sur justificatifs et sous réserve que le ou les licenciements soient la conséquence directe de l'éviction.

C'est le seul poste qui n'est pas liquidé prévisionnellement mais au contraire après l'éviction.

Perte de clientèle

Pour certaines exploitations, le transfert est de nature à engendrer une perte de clientèle. Ce préjudice, s'il est justifié, peut donner lieu à une indemnisation.

Double loyer

Le transfert d'une exploitation peut entraîner le paiement par le locataire évincé d'un double loyer pendant la période nécessaire au déménagement et à la réinstallation.

Ce préjudice est couramment évalué sur la base de 1 à 3 mois de loyer.

Frais divers

Ces frais sont constitués des dépenses liées au changement d'adresse (frais de changement de siège et rédaction d'actes, mailing clientèle...).

Date d'évaluation de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il y a souvent un litige concernant la fixation du montant de l'indemnité d'éviction. Une période assez longue sépare donc le refus du renouvellement du bail commercial et la fixation de l'indemnité d'éviction par l'expert nommé par le tribunal. Pendant ce délai, le locataire peut rester dans les locaux et continuer son activité.

La date à retenir pour évaluer l'indemnité dépend de sa présence ou non dans les lieux. Si celui-ci a quitté les lieux avant la décision de justice fixant le montant de l'indemnité, le juge prendra en compte la date de départ effectif. S'il occupe toujours les lieux, l'indemnité sera évaluée à la date de la décision.

Paiement de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial

Lorsque la décision de justice fixant le montant de l'indemnité est définitive, le bailleur dispose encore de 15 jours pour exercer son droit de repentir et proposer le renouvellement du bail commercial, ce qui le dispense du paiement de l'indemnité d'éviction. Passé ce délai, le locataire doit lui adresser un commandement de payer, par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

Le bailleur dispose alors d'un délai de 3 mois pour reverser l'indemnité au locataire ou à une tierce personne désignée "séquestre" par le bailleur et le locataire (huissier de justice, avocat...). Celui-ci reversera ensuite l'indemnité au locataire après s'être vu remis les clés et avoir vérifié que le local est bien vide. C'est aussi lui qui calcule l'indemnité de 1% due en cas de retard dans la restitution des locaux.

Jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction, des intérêts calculés au taux légal s'ajoutent à celles-ci. Ils courent à compter du commandement de payer, ou de l'assignation si le juge le décide.

Restitution du local commercial

Entre la date d'expiration du bail commercial et le paiement de l'indemnité d'éviction

Le locataire a droit au maintien des lieux entre la date d'expiration du bail et le paiement de l'indemnité d'éviction, même si les locaux sont vendus (une clause du bail peut aussi le lui imposer). Dans ce dernier cas, l'indemnité est versée par l'ancien propriétaire, sauf si celui-ci a obtenu l'accord du locataire pour que ce soit l'acheteur qui la lui paie.

Pendant ce délai, le locataire n'est plus tenu de payer un loyer mais une indemnité d'occupation. Celle-ci n'est pas plafonnée et doit correspondre à la valeur locative.

Durant cette période, les parties doivent continuer à respecter les clauses et conditions du bail expiré. Si le locataire vient à y manquer, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail sans indemnité d'éviction. Et si le bailleur n'assure pas une jouissance paisible à son locataire, il ne peut pas exiger le paiement d'une indemnité d'occupation.

En cas de non-paiement, la clause résolutoire n'est plus applicable.

Après le paiement de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial

Le locataire doit normalement quitter les lieux dans les 3 mois qui suivent la date de versement de l'indemnité d'éviction ou de la notification par le bailleur du versement de l'indemnité à un séquestre.

Au-delà, à condition d'avoir mis le locataire en demeure de payer, le séquestre peut retenir une indemnité de 1% par jour de retard sur le montant de l'indemnité d'éviction. Si aucun séquestre n'a été désigné, le bailleur peut demander le versement de dommages et intérêts au tribunal.