Promesse de cession d'un fonds de commerce : comment la rédiger ?

La signature d'une promesse de cession de fonds de commerce (ou compromis de vente) permet de donner le temps aux parties d'accomplir certaines formalités ou démarches nécessaires à la cession et à l'obtention, notamment, des moyens de financement par l'acquéreur. La promesse de cession peut prendre trois formes différentes.

Promesse unilatérale de vente du fonds de commerce

En signant un compromis unilatéral de vente, le vendeur s'engage irrévocablement à vendre le fonds de commerce à un prix et selon des modalités fixés à l'avance.

Le bénéficiaire (l'acheteur) dispose, quant à lui, d'une option qu'il devra lever dans les conditions fixées par la promesse de cession du fonds de commerce.

Mentions obligatoires dans une promesse de cession de fonds de commerce

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés et la suppression de l'article L 141-1 du Code de commerce, la rédaction d'une promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce est libre.

Clauses indispensables dans une promesse de cession de fonds de commerce

Clause d'indemnité d'immobilisation et promesse de cession de fonds de commerce

Dans les promesses unilatérales de vente de fonds de commerce, l'acquéreur verse une somme, dite « indemnité d'immobilisation », qui sera acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente du fait du bénéficiaire.

Elle s'imputera sinon sur le prix de vente, d'où la nécessité de la séquestrer car elle fait partie intégrante du prix.

En cas de violation de la clause par le promettant qui vendrait à un autre acquéreur, la vente du fonds de commerce est en principe valable, sauf à prouver la mauvaise foi de l'acquéreur qui aurait eu connaissance de la promesse. Mais si l'acquéreur est de bonne foi, le bénéficiaire ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts.

Clause de dédit et promesse de cession de fonds de commerce

Tant que le bénéficiaire de la promesse de cession du fonds n'a pas levé l'option et déclaré acquérir, le promettant, n'étant tenu qu'à une obligation de faire, peut se rétracter.

Pour éviter cela, il faut insérer dans la promesse de cession une clause de dédit au profit du promettant lui permettant de se dédire, mais en versant une somme élevée non révisable. Cette faculté de dédit peut jouer jusqu'au jour où le bénéficiaire de la promesse lève l'option.

Clause de délai d'option et promesse de cession de fonds de commerce

Les promesses de vente contiennent généralement une clause de délai d'option qui détermine la durée d'immobilisation du bien pour le promettant et le délai pendant lequel le bénéficiaire pourra se porter acquéreur.

Elle doit être extrêmement précise quant à ses modalités d'exercice (date, éventuellement heure de la levée d'option, forme de la levée d'option, lettre recommandée avec accusé de réception, etc.).

Formalités à réaliser après la signature d'une une promesse de cession de fonds de commerce

La signature de la promesse de cession du fonds de commerce nécessite le respect de deux formalités :

  • une déclaration précisant le prix et les conditions de la cession du fonds de commerce doit être adressée à la mairie afin de lui permettre de faire jouer éventuellement son droit de préemption. La promesse de cession doit contenir une condition suspensive à ce sujet,
  • la promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire. La sanction du défaut d'enregistrement est la nullité de la promesse : si une indemnité d'immobilisation a été versée, elle devra être restituée et la responsabilité du rédacteur de l'acte chargé des formalités pourra être engagée.

L'enregistrement de la promesse unilatérale de cession de fonds de commerce est soumise au droit fixe de 125 €.

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Promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce

La promesse synallagmatique synallagmatique de vente d'un fonds de commerce comporte un engagement réciproque de chacune des deux parties concernées, l'une promettant de vendre le fonds de commerce et l'autre promettant de l'acheter.

Mentions obligatoires d'une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce

La promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce constatant l'accord ferme des parties sur le prix et les conditions essentielles de la vente, elle est considérée comme valant vente.

Aucune mention spécifique n'est imposé. Pour autant, il reste primordial pour l'acquéreur de recueillir certaines informations (origine de la propriété, état des inscriptions grevant le fonds, chiffre d'affaires et résultats d'exploitations, conditions du bail commercial) avant la signature de la promesse de cession car il s'agit d'informations pouvant être déterminantes pour son consentement et la fixation du prix.

L'inexactitude d'une des mentions y figurant est donc de nature à ouvrir une action en réduction du prix.

Formalités à réaliser après la signature d'une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce

La promesse synallagmatique de vente d'un fonds de commerce n'est soumis à aucun formalisme particulier.

Elle peut être conclue par acte sous seing privé ou par acte authentique et n'a pas à être enregistrée. Elle ne donne donc pas lieu au paiement d'un droit d'enregistrement.

Pacte de préférence et cession de fonds de commerce

Dans un pacte de préférence, le propriétaire du fonds de commerce prend l'engagement au profit d'une personne de ne pas vendre à un tiers sans lui proposer en premier d'en faire l'acquisition.

Si le propriétaire vend à un tiers, le bénéficiaire a droit à des dommages-intérêts, à moins que ce dernier ait renoncé à user de la faculté d'acquérir ou que le pacte de préférence ait expiré.

Il est généralement inséré dans un acte de location-gérance. Il permet en effet au locataire de tester les qualités du fonds avant de l'acquérir éventuellement, et au propriétaire de trouver plus facilement un acquéreur à terme et, en attendant, de percevoir une redevance.

La signature d'un pacte de préférence n'est soumise à aucune formalité.

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