Une association peut-elle mettre un local en location ?

Une association a toute liberté pour louer un immeuble lui appartenant, du moment que les statuts le prévoient.

Une association peut-elle détenir un immeuble dans le seul but de le louer ?

Restrictions à la mise en location par une association

Une association peut parfaitement détenir et mettre en location de manière habituelle des locaux dont elle n'a pas besoin de façon continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).

Plus précisément, une association loi 1901 peut mettre un immeuble en location si celui-ci :

• sert à son administration ou à la réunion de ses membres,
• ou, est strictement nécessaire à la réalisation de son objet social.

Une association ne peut donc détenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. La violation de cette interdiction est sanctionnée par l'annulation judiciaire de l'acte d'acquisition, qui peut être demandée par toute personne intéressée : le vendeur, l'acquéreur, l'adjudicataire ou les membres de l'association.

Exceptions

Ces restrictions ne s'appliquent pas aux associations loi 1908, aux associations reconnues d'utilité publique (articles L 11, al. 1 et 3 de la loi 1901) et aux unions agréées d'associations familiales (article L 211-7, al. 4 du Code de l'action sociale et des familles), qui peuvent posséder et gérer tous types d'immeubles acquis à titre gratuit ou onéreux.

Ces associations peuvent ainsi détenir et donc proposer à la location des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à la réalisation de leur objet social.

Pour les autres associations, cette faculté est soumise à 3 conditions :

• l'association est déclarée depuis au moins 3 ans,
• l'association exerce uniquement des activités figurant dans la liste de l'article 200, 1-b du CGI : éducation, sciences, social, humanitaire, sport..., c’est-à-dire notamment être d’intérêt général et éligible au régime du mécénat,
• les immeubles de rapport lui ont été donnés ou légués.

Attention : une association ne peut pas acheter un immeuble en vue de le louer puisqu'elle ne peut l'acquérir qu'à titre gratuit.

Acquérir un immeuble de rapport consiste à un acquérir un immeuble entier, d'un seul bloc, dans un objectif de rentabilité.

Quel bail de location une association propriétaire peut-elle conclure ?

Choix du type de bail

L'association peut louer son local au moyen de divers baux, dont les principaux sont :

• le bail commercial, pour louer un local à un commerçant ou à un artisan,
• le bail rural, pour la location d'une exploitation à un agriculteur,
• le bail d'habitation, pour louer un local à un particulier qui désire en faire son habitation à titre principal,
• le bail professionnel, pour louer un local à une personne exerçant une profession libérale : médecin, expert-comptable, avocat, architecte, consultant, conseiller en gestion...
• le bail soumis au Code civil pour la location d'un logement meublé.

Respect du droit de la location par l'association

Chaque type de bail est soumis à des textes législatifs distincts : la loi du 1er juillet 1989 pour les baux d'habitation, le Code de commerce pour les baux commerciaux, le Code civil pour les baux professionnels...

Mais dans tous les cas, l'association doit se charger des grosses réparations, souscrire une assurance spécifique, fournir une quittance à chaque versement de loyer (mensuel, trimestriel ou annuel) et déclarer les loyers perçus dans ses recettes.

Comment sont imposés les loyers perçus par une association ?

Les revenus locatifs perçus par une association peuvent être soumis à l'impôt sur les sociétés, à la TVA et à la contribution sur les revenus locatifs.

L'impôt n'est pas calculé sur les loyers perçus mais sur les revenus locatifs, c'est-à-dire sur les loyers diminués des charges et amortissements.

Impôt sur les sociétés sur les loyers perçus par une association

Association exonérée d'impôts commerciaux

Les associations qui perçoivent des revenus locatifs peuvent être soumises à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 24 %, même si elles sont exonérées d'impôts commerciaux.

L'impôt s'applique exclusivement aux revenus des immeubles situés en France. Les associations françaises ne sont donc pas imposées à raison des revenus de leurs immeubles situés à l'étranger.

Cependant, si les loyers proviennent d'une activité qui ne constitue pas un mode d'exploitation du patrimoine mais entre dans le cadre de l'activité désintéressée de l'association, ils sont totalement exonérés. Il en va de même des locations d'immeubles faites à des associations ayant des activités complémentaires lorsque le loyer est très inférieur au marché (CE 24-2-1986 n°54683).

Les revenus locatifs sont imposables au taux réduit de 24 % même si l'association exerce par ailleurs une activité lucrative fiscalisée, mais seulement dans la mesure où ces revenus ne se rattachent pas directement à l'activité lucrative.

La location de locaux aménagés constitue une activité commerciale relevant de l'impôt sur les sociétés au taux normal. Il en est de même des revenus provenant d'une sous-location.

Association soumise aux impôts commerciaux

Les revenus locatifs qui se rattachent à une activité lucrative doivent être intégrés au résultat imposable et soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Le taux de l'impôt sur les sociétés s'élève à :

• 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices ;
• 25 % au-delà.

TVA sur les loyers perçus par une association

La location de locaux nus par une association n'est pas assujettie à la TVA.

Les locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA sauf si des services hôteliers sont proposés (accueil, petit-déjeuner, entretien du linge et des locaux) en plus de l'hébergement.

Contribution sur les revenus locatifs sur les loyers perçus par une association

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) s'applique aux revenus tirés de la location de locaux professionnels ou d'habitation, situés en France, dans des immeubles achevés (en état d'être occupés de manière effective) depuis plus de 15 ans, au 1er janvier de l'année d'imposition.

Le taux de cette contribution est fixé à 2,5 % des revenus tirés de la location et ne peut pas être répercuté sur le locataire.

De nombreuses exonérations existent :

• les locations dont le revenu annuel n'excède pas 1 830 €,
• les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA de plein droit ou sur option,
• les locations de logements appartenant aux associations participant à l'aide sociale à l'enfance ou aux organismes agréés au titre de l'aide sociale, ainsi qu'aux organismes sans but lucratif ou aux unions d'économie sociale réalisant des services sociaux relatifs au logement social et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés,
• les revenus des locations de locaux par des associations participant à l'exécution du service de l'assistance à l'enfance,
• les locations à vie ou à durée illimitée,
• les revenus des locations de logements antérieurement vacants pendant une durée d'au moins 1 an, lorsqu'ils sont loués dans le cadre d'une convention permettant l'application du dispositif d'aide personnalisée au logement (APL),
• les locations de logements appartenant à des organismes sans but lucratif agréés dont les dirigeants ne sont pas rémunérés, qui les mettent à disposition de personnes défavorisées, ainsi que les revenus provenant d'activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, exercées par des organismes agréés...