Une association peut-elle mettre un local en location ?

Une association a toute liberté pour louer un immeuble lui appartenant, du moment que les statuts le prévoient.

Une association peut-elle détenir un immeuble dans le seul but de le louer ?

Restrictions Ă  la mise en location par une association

Une association peut parfaitement détenir et mettre en location de maniÚre habituelle des locaux dont elle n'a pas besoin de façon continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).

Plus précisément, une association loi 1901 peut mettre un immeuble en location si celui-ci :

  • sert Ă  son administration ou Ă  la rĂ©union de ses membres,
  • ou, est strictement nĂ©cessaire Ă  la rĂ©alisation de son objet social.

Une association ne peut donc dĂ©tenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. La violation de cette interdiction est sanctionnĂ©e par l'annulation judiciaire de l'acte d'acquisition, qui peut ĂȘtre demandĂ©e par toute personne intĂ©ressĂ©e : le vendeur, l'acquĂ©reur, l'adjudicataire ou les membres de l'association.

Exceptions

Ces restrictions ne s'appliquent pas aux associations loi 1908, aux associations reconnues d'utilité publique (articles L 11, al. 1 et 3 de la loi 1901) et aux unions agréées d'associations familiales (article L 211-7, al. 4 du Code de l'action sociale et des familles), qui peuvent posséder et gérer tous types d'immeubles acquis à titre gratuit ou onéreux.

Ces associations peuvent ainsi détenir et donc proposer à la location des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à la réalisation de leur objet social.

Pour les autres associations, cette faculté est soumise à 3 conditions :

  • l'association est dĂ©clarĂ©e depuis au moins 3 ans,
  • l'association exerce uniquement des activitĂ©s figurant dans la liste de l'article 200, 1-b du CGI : Ă©ducation, sciences, social, humanitaire, sport..., c’est-Ă -dire notamment ĂȘtre d’intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral et Ă©ligible au rĂ©gime du mĂ©cĂ©nat,
  • les immeubles de rapport lui ont Ă©tĂ© donnĂ©s ou lĂ©guĂ©s.

Attention : une association ne peut pas acheter un immeuble en vue de le louer puisqu'elle ne peut l'acquérir qu'à titre gratuit.

Acquérir un immeuble de rapport consiste à un acquérir un immeuble entier, d'un seul bloc, dans un objectif de rentabilité.

Quel bail de location une association propriétaire peut-elle conclure ?

Choix du type de bail

L'association peut louer son local au moyen de divers baux, dont les principaux sont :

  • le bail commercial, pour louer un local Ă  un commerçant ou Ă  un artisan,
  • le bail rural, pour la location d'une exploitation Ă  un agriculteur,
  • le bail d'habitation, pour louer un local Ă  un particulier qui dĂ©sire en faire son habitation Ă  titre principal,
  • le bail professionnel, pour louer un local Ă  une personne exerçant une profession libĂ©rale : mĂ©decin, expert-comptable, avocat, architecte, consultant, conseiller en gestion...
  • le bail soumis au Code civil pour la location d'un logement meublĂ©.

Respect du droit de la location par l'association

Chaque type de bail est soumis à des textes législatifs distincts : la loi du 1er juillet 1989 pour les baux d'habitation, le Code de commerce pour les baux commerciaux, le Code civil pour les baux professionnels...

Mais dans tous les cas, l'association doit se charger des grosses réparations, souscrire une assurance spécifique, fournir une quittance à chaque versement de loyer (mensuel, trimestriel ou annuel) et déclarer les loyers perçus dans ses recettes.

Particularités de certains baux

Dans le cas d'un bail d'habitation, l'association ne peut pas donner congé au locataire pour :

  • y habiter Ă  titre personnel car une association n'« habite » pas (Cass. 3e civ. 7-2-1996 n° 93-20.135) ;
  • y faire habiter l'un de ses membres ou l'un de ses dirigeants ;
  • rĂ©organiser les locaux (CA Paris 5-4-2016 n° 13/16973).

Dans le cas d'un bail rural, l'association dispose d'un droit de reprise si l'exploitation des terres favorise la réalisation de son objet (Cass. 3e civ. 17-7-1986 n° 85-11.063).

Comment sont imposés les loyers perçus par une association ?

Les revenus locatifs perçus par une association peuvent ĂȘtre soumis Ă  l'impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s, Ă  la TVA et Ă  la contribution sur les revenus locatifs.

L'impÎt n'est pas calculé sur les loyers perçus mais sur les revenus locatifs, c'est-à-dire sur les loyers diminués des charges et amortissements.

ImpÎt sur les sociétés sur les loyers perçus par une association

Association exonérée d'impÎts commerciaux

Les associations qui perçoivent des revenus locatifs peuvent ĂȘtre soumises Ă  l'impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s au taux rĂ©duit de 24 %, mĂȘme si elles sont exonĂ©rĂ©es d'impĂŽts commerciaux.

L'impÎt s'applique exclusivement aux revenus des immeubles situés en France. Les associations françaises ne sont donc pas imposées à raison des revenus de leurs immeubles situés à l'étranger.

Cependant, si les loyers proviennent d'une activitĂ© qui ne constitue pas un mode d'exploitation du patrimoine mais entre dans le cadre de l'activitĂ© dĂ©sintĂ©ressĂ©e de l'association, ils sont totalement exonĂ©rĂ©s. Il en va de mĂȘme des locations d'immeubles faites Ă  des associations ayant des activitĂ©s complĂ©mentaires lorsque le loyer est trĂšs infĂ©rieur au marchĂ© (CE 24-2-1986 n°54683).

Les revenus locatifs sont imposables au taux rĂ©duit de 24 % mĂȘme si l'association exerce par ailleurs une activitĂ© lucrative fiscalisĂ©e, mais seulement dans la mesure oĂč ces revenus ne se rattachent pas directement Ă  l'activitĂ© lucrative.

La location de locaux amĂ©nagĂ©s constitue une activitĂ© commerciale relevant de l'impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s au taux normal. Il en est de mĂȘme des revenus provenant d'une sous-location.

Association soumise aux impĂŽts commerciaux

Les revenus locatifs qui se rattachent Ă  une activitĂ© lucrative doivent ĂȘtre intĂ©grĂ©s au rĂ©sultat imposable et soumis Ă  l'impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s au taux de droit commun.

Le taux de l'impÎt sur les sociétés s'élÚve à :

  • 15 % jusqu'Ă  38 120 € de bĂ©nĂ©fices ;
  • 25 % au-delĂ .

TVA sur les loyers perçus par une association

La location de locaux nus par une association n'est pas assujettie Ă  la TVA.

Les locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA sauf si des services hÎteliers sont proposés (accueil, petit-déjeuner, entretien du linge et des locaux) en plus de l'hébergement.

Contribution sur les revenus locatifs sur les loyers perçus par une association

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) s'applique aux revenus tirĂ©s de la location de locaux professionnels ou d'habitation, situĂ©s en France, dans des immeubles achevĂ©s (en Ă©tat d'ĂȘtre occupĂ©s de maniĂšre effective) depuis plus de 15 ans, au 1er janvier de l'annĂ©e d'imposition.

Le taux de cette contribution est fixĂ© Ă  2,5 % des revenus tirĂ©s de la location et ne peut pas ĂȘtre rĂ©percutĂ© sur le locataire.

De nombreuses exonérations existent :

  • les locations dont le revenu annuel n'excĂšde pas 1 830 €,
  • les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA de plein droit ou sur option,
  • les locations de logements appartenant aux associations participant Ă  l'aide sociale Ă  l'enfance ou aux organismes agrĂ©Ă©s au titre de l'aide sociale, ainsi qu'aux organismes sans but lucratif ou aux unions d'Ă©conomie sociale rĂ©alisant des services sociaux relatifs au logement social et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rĂ©munĂ©rĂ©s,
  • les revenus des locations de locaux par des associations participant Ă  l'exĂ©cution du service de l'assistance Ă  l'enfance,
  • les locations Ă  vie ou Ă  durĂ©e illimitĂ©e,
  • les revenus des locations de logements antĂ©rieurement vacants pendant une durĂ©e d'au moins 1 an, lorsqu'ils sont louĂ©s dans le cadre d'une convention permettant l'application du dispositif d'aide personnalisĂ©e au logement (APL),
  • les locations de logements appartenant Ă  des organismes sans but lucratif agrĂ©Ă©s dont les dirigeants ne sont pas rĂ©munĂ©rĂ©s, qui les mettent Ă  disposition de personnes dĂ©favorisĂ©es, ainsi que les revenus provenant d'activitĂ©s d'intermĂ©diation locative et de gestion locative sociale, exercĂ©es par des organismes agrĂ©Ă©s...