Une association peut-elle posséder un bien immobilier ?

En principe, seule une association déclarée peut devenir propriétaire d'un meuble ou d'un immeuble. Mais elle n'est pas pour autant libre de détenir n'importe quel bien immobilier.

Toutes les associations ne peuvent pas être propriétaires

Principe

Associations non déclarées

Les associations non déclarées (ou associations de fait) ne peuvent pas être propriétaires. Les biens qu'elles utilisent leur sont seulement mis à disposition par leurs membres qui en demeurent propriétaires.

Si elles utilisent les fonds remis par les membres pour acquérir un meuble, un terrain ou un local, elles n'en deviennent pas pour autant propriétaires puisque le bien acquis devient la propriété indivise de tous leurs membres.

Associations déclarées

Les associations dont la création a été déclarée disposent d'une capacité juridique, mais incomplète en matière de biens immobiliers. La loi 1901 a en effet choisi de restreindre les hypothèses de détention d'immeubles par les associations.

Une association ne peut acquérir ou détenir un bien immobilier que si celui-ci :

• sert à son administration ou à la réunion de ses membres. L'association peut ainsi être propriétaire du local dans lequel siègent ses organes dirigeants et où le personnel administratif, le secrétariat, les services juridiques, financiers et comptables officient. Il en va de même du local qui est utilisé durant les réunions : salon d'un club de bridge, salle de concert pour une association de musiciens amateurs... ;
• ou, est strictement nécessaire à la réalisation de son objet social. Il ne suffit pas que le local soit mis à la disposition de l'association, il faut qu'il permette de conduire avec efficacité les activités de l'association. La taille ou la valeur du local est sans importance : une association d'aide aux handicapés peut donc acquérir un domaine agricole pour créer un centre d'aide par le travail (Cass. 3e civ. 17-7-1986 n° 85-11.063) et une association ayant pour objet le développement du tourisme et des sports un chalet-hôtel (CA Chambéry 26-10-1964).

A défaut :

• Lorsque l'association n'est pas encore propriétaire, le notaire refusera de conclure la vente du bien immobilier. Si la vente est malgré tout conclue, elle pourra être annulée par l'une des parties (article 1147 du Code civil).
• Lorsqu'un immeuble antérieurement utilisé pour l'activité de l'association perd son affectation, l'association est contrainte de le céder.

Une association ne peut donc posséder ou acquérir un terrain ou un local dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. Mais elle peut louer une partie du local lui servant de siège si celle-ci ne lui est pas nécessaire ou que la location se rattache directement à la réalisation de son objet.

Exceptions

Il faut mettre à part les associations reconnues d'utilité publique et les unions agréées d'associations familiales qui peuvent acquérir tous types de biens sans que cela soit nécessairement en rapport avec leur objet social.

Une association peut également posséder et administrer des immeubles de rapport s'ils lui ont été donnés ou légués et qu'elle :

• est déclarée depuis au moins 3 ans,
• et, exerce uniquement des activités figurant dans la liste de l'article 200, 1-b du CGI : éducation, sciences, social, humanitaire, sport...

Mais cette faculté reste malgré tout limitée car l'association ne peut toujours pas acheter un immeuble en vue de le louer.

De quelles manières une association peut-elle acquérir un bien immobilier ?

Apport d'un meuble ou d'un immeuble par un membre

L'apport peut être effectué lors de la constitution ou au cours de la vie de l'association.

Lorsqu'il s'agit de l'apport d'un bien mobilier, il est conseillé de rédiger un traité d'apport mais lorsque l'apport vise un immeuble il est obligatoire de faire rédiger l'acte par un notaire.

Achat d'un bien par l'association

En cas d'achat d'un immeuble (terrain, local), l'association doit faire dans les 3 mois, une déclaration à la préfecture sur le formulaire cerfa n°13970*01 (Déclaration de l'état des immeubles dont l'association est propriétaire) et y joindre un état descriptif du bien ainsi que son prix d'acquisition.

Lorsqu'une association acquiert un meuble, il n'y a aucune formalité à effectuer.

Dévolution de l'actif d'une autre association

Lorsqu'une association se dissout et qu'il lui reste des actifs (boni de liquidation), elle peut les donner à une autre association (dévolution).

La dévolution donne normalement lieu au paiement de droits d'enregistrement.

Donations ou legs

La perception de donations et de legs est réservée à certaines associations :

• associations et fondations reconnues d'utilité publique,
• associations déclarées depuis 3 ans au moins, si leurs activités sont à caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourent à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l'environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises,
• associations ayant pour but exclusif l'assistance, la bienfaisance ou la recherche scientifique ou médicale, déclarées avant le 31 juillet 2014 et qui ont avant cette date accepté une donation,
• unions d'associations familiales,
• associations loi 1908 (c'est-à-dire les associations déclarées en Alsace-Moselle),
• associations cultuelles.

L'association est libre de refuser une donation ou un legs. Elle doit donc commencer par donner son accord.

Si elle accepte une donation, elle doit déposer un dossier à la préfecture du département du siège de l'association. Le dossier de déclaration comprend un certain nombre de pièces à fournir, parmi lesquelles figurent les statuts de l'association ainsi qu'une copie de l'acte notarié de donation ou, à défaut, un justificatif de la libéralité. Cette formalité incombe au notaire en cas de legs.

La plupart des associations ne peuvent conserver que les immeubles nécessaires à l'accomplissement de leur objet social ou destinés à leur servir de siège social.

Une association propriétaire doit-elle payer des taxes ?

Droits d'enregistrement

Tout achat d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte authentique réalisé par un notaire. A cette occasion, le notaire va prélever des frais, parmi lesquels :

• les honoraires ou émoluments, qui sont la rémunération du notaire,
• les débours, qui sont les frais administratifs que le notaire a engagés pour le compte de l'association,
• les droits de mutation (ou droits d'enregistrement), qui sont les impôts que le notaire collecte puis reverse à l'Etat et aux collectivités locales.

L'acquisition d'un immeuble par une association donne en principe lieu au paiement d'un droit d'enregistrement, qu'elle ait lieu à la suite d'un achat, d'un don constaté par acte authentique ou d'un legs. Mais, plusieurs exonérations existent pour les associations.

Taxe foncière

Locaux

L'association qui se trouve propriétaire d'un local au 1er janvier de l'année d'imposition doit en principe s'acquitter du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, sauf à bénéficier d'une exonération :

• édifices affectés à l'exercice public du culte ;
• bâtiments appartenant aux mutilés de guerre ou du travail reconnus d'utilité publique et affectés à l'hospitalisation des membres de ces associations ;
• hangars appartenant aux associations de sauveteurs reconnues d'utilité publique et servant à l'abri de leurs canots de sauvetage ;
• bâtiments ruraux.

Il existe également des exonérations temporaires pour les logements sociaux et les immeubles situés dans certaines zones du territoire.

Terrains et jardins

L'association propriétaire d'un terrain ou d'un jardin au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

En plus des exonérations temporaires figurant à l'article 1395 du Code général des impôts, plusieurs exonérations permanentes existent :

• terrains (sols et dépendances des propriétés bâties) soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties,
• jardins attenant aux bâtiments ayant fait l'objet d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties,
• propriétés agricoles bénéficiant d'un régime d'imposition spécifique.

Taxe d'habitation

Les associations sont redevables de la taxe d'habitation si elles occupent des locaux meublés à usage d'habitation ou servant à l'administration générale, et si ces locaux ne sont pas pris en compte pour la cotisation foncière des entreprises.

Les locaux dans lesquels le public peut librement circuler ne sont pas concernés par cette taxe : édifice public de culte et ses dépendance, salles d'exposition, de compétition, vestiaires...

En cas de réelles difficultés pour acquitter la taxe, les associations peuvent solliciter la remise gracieuse de tout ou partie de leurs impositions (Rép. Morel-A-L’Huissier : AN 18-8-2020 no 25099; Rép. Cukierman : Sén. 27-8-2020 no 14249).

A noter : la suppression progressive de la taxe d'habitation ne concerne pas les associations.

Cotisation foncière des entreprises

Les associations ayant une activité lucrative sont redevables de la cotisation foncière des entreprises.

Plusieurs activités sont cependant exonérées (manifestations de soutien ou de bienfaisance par an, organismes de jardins familiaux...).

Une association propriétaire peut-elle louer un bien immobilier ?

Une association loi 1901 peut parfaitement détenir et mettre en location de manière habituelle des locaux dont elle n'a pas besoin de façon continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).

Les associations loi 1908, les associations reconnues d'utilité publique et les unions agréées d'associations familiales peuvent, elles, détenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers.

En revanche, une association ne peut pas acheter un immeuble en vue de le louer puisqu'elle ne peut l'acquérir qu'à titre gratuit.

Une association propriétaire peut-elle revendre son bien ?

Les associations propriétaires peuvent librement vendre les meubles ou les immeubles qui ne sont plus strictement nécessaires à leur administration, à la réunion de leurs membres et à l'accomplissement de leur objet. Ces associations peuvent également hypothéquer leurs immeubles ou en concéder l'usufruit.

Revente d'un terrain ou d'un local

L'association propriétaire qui revend un terrain ou un local doit effectuer dans les 3 mois une déclaration à la préfecture :

• en ligne,
• sur place ou par correspondance, au moyen du formulaire Cerfa n°13970*01 (Déclaration de l'état des immeubles dont l'association est propriétaire).

Si l'association est reconnue d'utilité publique, une procédure spécifique doit être respectée :

• la revente d'immeuble doit d'abord faire l'objet d'un vote en conseil d'administration ;
• le vote favorable du conseil d'administration doit ensuite être approuvé par l'assemblée générale ;
• le Préfet du département dans lequel est situé le siège de l'association doit enfin donner son autorisation.

Revente d'un autre type de biens

Lorsqu'une association vend un bien meuble, il n'y a aucune formalité à effectuer.