Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire ?

Bien que portant sur un local commercial, la convention d'occupation précaire n'est pas soumise au statut des baux commerciaux. C'est un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

Dans quels cas peut-on conclure une convention d'occupation précaire ?

Un contrat ne peut être qualifié de "convention d'occupation précaire" que si 2 conditions sont remplies :

• le droit de l'occupant est précaire, ce qui implique une redevance particulièrement faible ;
• il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

Le droit de l'occupant est précaire

La précarité du droit de l'occupation peut résulter du fait que :

• la durée de l'occupation est incertaine ;
• l'une des parties peut mettre fin à la convention sans préavis ;
• la redevance d'occupation est d'un très faible montant.

Pris isolément, ces éléments ne suffisent pas à caractériser l'existence d'une convention d'occupation précaire mais constituent un indice.

Il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties

Une convention d'occupation précaire doit être motivée par des circonstances exceptionnelles affectant l'immeuble et le local ainsi que d'un lien entre la durée de l'occupation et les circonstances invoquées. Ces circonstances doivent empêcher les parties de conclure un véritable bail.

Elles peuvent être liées :

• au caractère discontinu et temporaire de l'occupation. C'est le cas lorsque le contrat ne donne à l'occupant le droit d'utiliser le local que de telle heure à telle heure, du dépannage temporaire d'un logement en raison de l'absence professionnelle du propriétaire moyennant un participation forfaitaire destinée à couvrir les charges ;
• à la situation transitoire de l'immeuble : en attente d'expropriation, de la reconstruction de locaux détruits par un sinistre, de la réalisation définitive d'une promesse de vente conclue sous condition suspensive de l'obtention du prêt nécessaire à l'achat du local ;
• à la situation géographique du local. Ce peut être le cas d'un kiosque mobile installé dans un magasin ;
• à la mise à disposition temporaire dans le cadre de l'opération de relogement des familles sans abri ;
• au fait que l'occupation des lieux se fasse sous condition d'acquisition du bien.

Par conséquent, il ne suffit pas d'intituler un contrat "convention d'occupation précaire" pour qu'il en soit valablement un. Et ni les caractéristiques particulières du local, ni la courte durée prévue au contrat, ni encore l'emploi du terme "redevance" plutôt que "loyer" ne sont, à eux seuls, suffisants pour caractériser l'existence d'une convention d'occupation précaire.

Quelles sont les règles applicables à la convention d'occupation précaire ?

Forme de la convention d'occupation précaire

Création de la pratique, la convention d'occupation précaire ne fait pas l'objet de dispositions légales particulières. Elle peut donc être écrite ou verbale.

Néanmoins, la preuve de la précarité sera plus difficile à apporter en l'absence d'un écrit.

Pour éviter les risques de requalification en bail commercial, il est recommandé d'établir cette convention par écrit et d'y mentionner précisément, en préambule, les circonstances particulières qui en justifient la conclusion.

Durée de la convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire n'est pas limitée dans le temps et peut durer tant que le motif de précarité ayant justifié sa conclusion perdure.

Le caractère précaire d'un bail est justifié si, au moment de sa signature, les locaux devaient être démolis pour la construction d'un ensemble immobilier. Il en est ainsi même si la convention a duré plus de 20 ans, l'opération d'aménagement des parcelles où se situent ces locaux n'a été déclarée d'utilité publique que 20 ans plus tard (CA Paris 17-6-2016 n° 14/09633).

Droits de l'occupant précaire

Le régime juridique de la convention d'occupation précaire est, dans son ensemble, celui des articles 1709 et suivants du Code Civil.

Toutefois, le locataire ne peut exiger du propriétaire qu'il respecte les obligations à la charge du bailleur (Cass. Civ. III : 12.6.85). Le bailleur doit assurer la jouissance paisible des lieux loués, cette obligation ne cessant qu'en cas de force majeure et, en cas d'incendie, l'occupant est présumé responsable (Cass. Civ. III : 23.1.08).

Le propriétaire n’est pas tenu d’une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, si bien qu’en l’absence de clause en ce sens, l’occupant ne peut pas obtenir indemnisation de préjudices consécutifs à un dégât des eaux (Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-16.974).

Le droit de l'occupant étant fragile et instable, celui-ci ne peut revendiquer le droit au renouvellement, ni le versement d'une indemnité d'éviction.