Comment sont répartis les travaux et les charges d'un bail commercial ?
Rédigé par Roxane Hidoux
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Le Code de commerce impose une répartition précise des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux entre le locataire d'un bail commercial et son bailleur.
Sommaire :
Quelles charges le locataire d'un bail commercial doit-il payer ?
L'article L145-35 du Code de commerce énonce la liste des charges hors travaux et réparations que le bailleur ne peut pas récupérer sur le locataire. Les clauses contraires sont réputées non écrite et l'action en justice tendant à la suppression de ces clauses est imprescriptible.
L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose également l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire. Cet inventaire doit être annexé au bail commercial ou y être intégré.
Le bailleur est tenu :
- d'envoyer chaque année au locataire un état récapitulatif, qui précisera notamment la liquidation et la régularisation des comptes de charges ;
- d'informer le locataire en cours de bail, de tous nouveaux impôts, charges, taxes et redevances.
La forfaitisation des charges et la référence à un loyer “net de charges” sont interdites.
| Charges incombant obligatoirement au bailleur | Charges pouvant être imputées au locataire |
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Seules les charges locatives mentionnées dans l’inventaire et les travaux listés dans l’état prévisionnel peuvent être mis à la charge du locataire.
Les travaux et réparations peuvent-ils être mis à la charge du locataire ?
Certains travaux et réparations peuvent être mis à la charge du locataire.
Lors de la signature du bail commercial puis tous les 3 ans, le locataire doit se voir remettre :
- un état et un budget prévisionnel des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ;
- un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.
Ces informations doivent être communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. Si le locataire le demande, le bailleur doit lui transmettre tout document justifiant le montant des travaux.
Dans le cas d'un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (par exemple, un centre commercial), le bail doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires.
Travaux d'entretien et de réparation
| Dépenses de travaux à la charge du bailleur | Dépenses de travaux à la charge du locataire |
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Les grosses réparations : à la charge du bailleur
Les grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont à la charge du bailleur (article 606 du Code civil).
Il s'agit des travaux qui touchent :
- à la structure de l'immeuble et de ses accès,
- au gros oeuvre,
- aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité :
- revêtements des murs (sans la peinture et les papiers peints),
- escaliers, planchers ainsi et revêtements en matériau dur,
- plafonds et les cloisons fixes,
- portions de canalisations,
- tuyauteries, conduites et toutes sortes de gaines incrustées dans des murs, plafonds ou prises dans la masse du revêtement, à l’exception de celles qui sont seulement scellées,
- planchers et charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge,
- bâties et huisseries des portes, fenêtres et verrières,
- gouttières, descentes d'eaux pluviales, égouts et installations sanitaires. - aux balcons et terrasses,
- et aux équipements indispensables à l'utilisation des locaux (chauffage central, ascenseur).
Les travaux touchant aux parties mobiles de ces éléments (portes, fenêtres, persiennes et volets) ou encore aux canalisations, radiateurs, conduites, gaines et revêtements sont à la charge du locataire.
Exemple de grosses réparations :
- travaux concernant le revêtement des murs, les escaliers et planchers, plafonds et cloisons fixes, canalisations et tuyauteries, ascenseurs, portes et fenêtres,
- ravalement de façade,
- réparation de la toiture de l’immeuble loué,
- mise aux normes électriques,
- remplacement d’un ascenseur, dès lors qu’il a pour origine la vétusté et la non-conformité de l’appareil,
- travaux nécessaires pour remédier au décollement d’un mur de l’immeuble, générateur d’humidité,
- réfection d’un plafond qui s’était effondré partiellement à la suite d’infiltration d’eau provenant d’une fissure,
- travaux de réfection de la dalle d’un parking souterrain,
- remplacement d’une chaudière de chauffage central.
Faute du locataire
Les grosses réparations peuvent être à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part.
C'est le cas lorsque :
- le locataire n’a pas correctement entretenu les murs du local alors qu'il a l'obligation de le faire ;
- le locataire entreprend lui-même de faire des travaux, sans en avoir au préalable averti le propriétaire, et ces travaux entraînent ensuite de grosses réparations.
C’est au bailleur de prouver la faute du locataire pour s’exonérer de toute responsabilité et faire supporter ces frais au locataire.
Les petites réparations : à la charge du locataire
Les petites réparations sont à la charge du locataire, sauf clause contraire (article 605 du Code civil) : il s'agit des travaux réalisés dans le but de maintenir le bon état d’entretien du bien loué.
Exemples de petites réparations :
- travaux de réparation de l’installation de la climatisation,
- travaux de zinguerie et de réfection des bandeaux et bavettes,
- remise en état des lieux loués après un incendie n’ayant pas détruit d’éléments porteurs de la construction,
- pose d’un faux plafond coupe-feu non indispensable pour assurer l’étanchéité à l’air,
- réfection d’un plancher.
Vétusté ou force majeure
Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
Travaux imposés par l'administration
L'administration peut imposer la réalisation de certaines travaux, notamment les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité).
Les travaux imposés par l’administration sont en principe à la charge du bailleur. Exemple : mise aux normes de l’issue de secours, aménagement de la cuisine et pose d’une porte pare-flamme dans un restaurant.
Cependant, le bailleur n'a pas à supporter la charge des travaux imposés par l'administration lorsque ceux-ci n'ont pas pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle et ne sont devenus nécessaires qu'en raison de l'utilisation que le locataire fait des locaux.
Exemples :
- travaux résultant du choix de l'activité du locataire dans le cadre d'un bail « tous commerces » ;
- travaux motivés par un manquement du locataire à son obligation d'entretien et de respect des normes d'exploitation, tels par exemple des manquements quotidiens aux règles d'hygiène élémentaire ;
- travaux rendus nécessaires par l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues.
En revanche, lorsque la destination des lieux est restée la même, la charge de travaux prescrits par l'administration doit être supportée par le bailleur, même si une partie de ces travaux est la conséquence des aménagements nécessités par la modification et le développement de l'exploitation.
Par ailleurs, le locataire peut être tenu de financer les travaux prescrits par l'administration lorsqu'elles relèvent des petites réparations, mais uniquement si une clause claire et précise le prévoie.
Exemple de clause : " Tous travaux, quelle qu'en soit la nature, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, résultant des prescriptions administratives relatives à l'hygiène, la salubrité, la sécurité ou autres, sont à la charge du locataire, que ces travaux portent sur l'intérieur ou sur l'extérieur des lieux loués, qu'ils soient la conséquence de prescriptions existantes ou à venir. "
Qui doit payer les réparations en cas d'incendie ?
Le locataire est responsable de l'incendie survenu dans les locaux loués, sauf s'il prouve :
- que le feu est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction,
- que le feu a été communiqué par une maison voisine (C. civ. art. 1733).
Le fait que l'incendie soit d'origine criminelle ne suffit pas à exonérer le locataire de toute responsabilité. Encore faut-il que l'incendie présente les caractères de la force majeure. Ce qui n'est pas le cas lorsque le locataire a facilité l'acte criminel par son imprudence ou sa négligence.
Un locataire a ainsi pu être exonéré de toute responsabilité parce que l'incendie était survenu un dimanche, hors la présence du locataire et des occupants de l'immeuble et aucun manquement dans l'utilisation des locaux à l'origine du feu n'avait été établi contre le locataire (Cass. 3e civ. 14-6-2018 n° 17-19.891).
Le locataire n'engage pas non plus sa responsabilité lorsque l'incendie a pris naissance dans un container à ordures se trouvant à proximité de la façade du bâtiment loué (Cass. 3e civ. 19-12-2019 n° 18-24.012).
Que faire lorsque le bailleur refuse de réaliser les réparations ?
Le locataire doit avertir le bailleur des travaux à réaliser par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l'absence de réaction du bailleur, le locataire dispose de 3 solutions :
- demander en justice la résiliation du bail aux torts du bailleur,
- réclamer en justice l'exécution forcée sous astreinte de ces travaux (injonction de faire) si le fait que la charge revient au bailleur ne fait aucun doute,
- demander en justice l'autorisation de faire accomplir lui-même les travaux, à charge pour le bailleur de lui les rembourser.
Attention : le fait que le bailleur n'exécute pas les travaux ne donne pas le droit au locataire de ne pas payer son loyer.