La sous-location d'un bail commercial est-elle possible ?


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La sous-location d'un bail commercial est possible, à condition que le locataire ait obtenu l'autorisation du bailleur.

Sous-location d'un bail commercial


Une autorisation est-elle nécessaire pour sous-louer le bail commercial ?

Sauf si le bail commercial l'autorise expressément, toute sous-location totale ou partielle est interdite sans l'autorisation du bailleur.

Pour cela, le locataire doit respecter la procédure suivante :

  • demander au bailleur l'autorisation de sous-louer les locaux ou vérifier que le contrat de bail lui en donne la possibilité ;
  • en cas d'accord du bailleur, l'inviter à participer à l'acte de sous-location afin qu'il puisse vérifier que le locataire ne consent pas au sous-locataire plus de droits qu'il n'en a lui-même. Cette formalité est obligatoire, même si le bail commercial autorise déjà la sous-location. L'invitation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou être remise par un huissier ;
  • attendre la réaction du bailleur. Celui-ci a 15 jours pour faire connaître sa position. S'il refuse de participer à l'acte ou qu'il ne répond pas, le locataire a le droit de consentir la sous-location (sauf s'il n'avait pas obtenu l'autorisation expresse du bailleur). S'il le souhaite, le propriétaire peut venir subordonner son autorisation de sous-louer à une augmentation du loyer de son locataire, ce qui empêche toute demande de révision triennale pendant les 3 années qui suivent.

Lors du renouvellement du contrat de sous-location, le locataire est toujours tenu d'inviter le propriétaire à participer à l'acte, sauf si une clause du bail commercial l'en dispense.

Si le locataire ne respecte pas cette procédure, une palette de sanction pourra s'appliquer. D'une part, si une clause résolutoire a été stipulée au contrat, elle pourra être mise en oeuvre, d'autre part, le bailleur pourra résilier le bail, et enfin, s'il le souhaite il pourra refuser le renouvellement du bail commercial.

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Quelles règles la sous-location d'un local commercial doit-elle respecter ?


Le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même

Le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite des droits du locataire principal. Ainsi, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux fixée dans le bail principal. C'est d'ailleurs le locataire principal qui reste responsable vis-à-vis du bailleur de tous les agissements du sous-locataire contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Bien que le contrat de sous-location soit conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé.


Les relations entre le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire

Relations entre le bailleur et le locataire principal
Le bailleur dispose d'un droit de réajustement du loyer lorsque le loyer de la sous-location est supérieur.
Le locataire principal est responsable des manquements du sous-locataire en plus des siens.
Il perd le bénéfice du statut des baux commerciaux (et donc du droit au renouvellement) s'il n'est plus propriétaire du fonds de commerce.

Relations entre le bailleur et le sous-locataire
Le bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer principal, mais uniquement à la hauteur de la sous-location.
Le sous-locataire peut demander directement le renouvellement du bail au bailleur, si le locataire principal est privé de ce droit.

Relations entre le locataire principal et le sous-locataire
Les droits et obligations des parties sont les mêmes que dans un contrat de bail commercial classique.
La résiliation du bail principal entraîne la fin de la sous-location. En cas de résiliation anticipée du bail, le locataire principal engage sa responsabilité à l'égard du sous-locataire.


Le loyer de la sous-location d'un local commercial

En principe, le locataire principal peut fixer le montant du loyer comme il le souhaite. Mais lorsque la sous-location est consentie pour un montant supérieur au loyer principal, le bailleur bénéficie d'un droit à réajustement. Il en va de même lorsqu'il parvient à prouver que le pas-de-porte versé par le sous-locataire a le caractère d'un supplément de loyer et que, de ce fait, le loyer versé est supérieur à celui du bail principal.

En cas de conflit, le bailleur doit saisir le Président du Tribunal de grande instance, dans les 2 ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant du sous-loyer. Le juge fixe alors le montant du supplément de loyer.

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Le sous-locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail commercial ?


Le renouvellement par le locataire principal de son bail commercial

Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Cela n'est néanmoins possible qu'en cas de sous-location partielle. En effet, en cas de sous-location totale, le locataire principal n'est plus propriétaire de son fonds de commerce et ne bénéficie donc plus du droit au renouvellement auprès de son bailleur. Mais ce dernier peut quand même choisir de le lui accorder.

En outre, le locataire principal n'est tenu de renouveler le bail du sous-locataire que dans la limite du bail principal dont il est titulaire. La sous-location prend donc fin à l'expiration du bail principal. Mais si celui-ci est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail.
Si le locataire principal accepte, il doit à nouveau inviter le propriétaire à participer à l'acte de sous-location.
Si le locataire principal refuse le renouvellement, il devra payer une indemnité d'éviction au sous-locataire, sauf si des motifs graves et légitimes justifient sa décision.


Le renouvellement par le propriétaire du local commercial

A l'expiration du bail principal, lorsque le bail du locataire principal n'est pas renouvelé ou qu'il a été résilié, le sous-locataire peut s'adresser directement au propriétaire.

Celui-ci n'est tenu au renouvellement que s'il a autorisé la sous-location et qu'il a été invité à participer à l'acte de sous-location. Attention, en cas de sous-location partielle, il ne peut demander le renouvellement que si les locaux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible (matériellement ou en raison des dispositions du bail principal).

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