Qu'est-ce qu'un bail précaire commercial ou dérogatoire ?

Même s'ils sont d'office soumis au statut des baux commerciaux, le locataire et le bailleur ont la possibilité de conclure un ou plusieurs baux successifs, dont la durée ne dépasse pas trois ans. Durant tout ce temps, le locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

Bail commercial

Quel est l'intérêt du bail dérogatoire commercial ?

Le bail dérogatoire commercial présente plusieurs avantages :

  • il permet de ne pas s'engager pour un délai trop long, ce qui est une préoccupation importante pour un commerçant débutant ;
  • il peut être utilisé à la suite d'un bail commercial classique, afin de gérer la fin des relations contractuelles ;
  • il permet de bénéficier d'un loyer moins élevé puisqu'il n'a pas droit au renouvellement au bail.

Cette courte durée a pour inconvénient de l'empêcher de fidéliser sa clientèle et de rentabiliser ses amortissements. En outre, en cas de reprise des locaux par le bailleur, il n'a normalement pas droit à l'indemnité d'éviction.

Notez que les locations saisonnières, consenties pour la durée d'une saison, ne peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux, même si la location se poursuit sur plusieurs années. Elles ne peuvent donc bénéficier que du bail commercial dérogatoire.

Quelles sont les règles applicables au bail dérogatoire commercial ?

Le bail commercial dérogatoire doit obligatoirement être écrit. A défaut, il se retrouve soumis automatiquement au statut des baux commerciaux. Par ailleurs, un inventaire des charges locatives doit être annexé au bail et fait l'objet d'un récapitulatif annuel des charges acquittées.

Un état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi.

Le bail dérogatoire commercial : une durée maximale de trois ans

Alors que la durée minimale du bail commercial est de 9 ans, celle du bail commercial dérogatoire est limitée à trois ans. Mais dans la pratique, les baux sont souvent conclus pour une durée de 23 mois.

Le locataire a ici deux possibilités :

  • conclure un unique bail d'une durée de 3 ans ou moins ;
  • conclure plusieurs baux successifs dont la durée totale n'excède pas 3 ans.

En cas de besoin, notre partenaire peut vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de bail commercial : rédigez votre contrat de bail commercial en quelques clics.

Le bail dérogatoire commercial : pas de droit au renouvellement

Au terme du bail, le locataire doit normalement quitter les lieux. En effet, il ne bénéficie ni du droit au renouvellement ni à l'indemnité d'éviction (sauf si le contrat prévoit le contraire).

Pour obtenir le départ de son locataire, le bailleur n'a pas l'obligation de lui délivrer un congé, sauf si le contrat le prévoit. Mais pour éviter que le locataire ne puisse revendiquer la propriété commerciale, il lui est conseillé de lui rappeler par lettre recommandée avec accusé de réception que le bail prendra automatiquement fin à la date d'expiration fixée dans le contrat et que le locataire devra avoir quitté les lieux d'ici-là.

La jurisprudence exclut toute tacite reconduction du bail dérogatoire, même lorsqu'il a été conclu pour une durée nettement inférieure au maximum légal autorisé. Si le locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du bail, sans opposition du bailleur, cela entraîne de plein droit la formation d'un bail de 9 ans (sauf si l'une des parties s'y oppose dans le délai d'un mois).

Il faut donc penser à l'avance à rédiger un nouveau bail dérogatoire pour prolonger l'occupation dérogatoire des lieux loués. Une autre solution est de conclure dès le départ un bail dérogatoire de 3 ans, assorti d'une clause de résiliation anticipée.

L'occupation des locaux d'un bail dérogatoire commercial peut-elle se poursuivre plus de 3 ans ?

Le bailleur accepte que le locataire reste dans les lieux

Si le bailleur accepte que le locataire reste dans les lieux, un bail commercial s'opère automatiquement après un délai d'un mois à compter de la date d'expiration du bail de courte durée. C'est aussi le cas lorsque le bailleur ne s'est pas manifesté avant la date prévue d'expiration du bail dérogatoire commercial. Ce nouveau contrat démarre dès la date d'expiration du bail dérogatoire.

L'inscription au RCS pas toujours nécessaire pour revendiquer le statut des baux commerciaux

L'application du statut des baux commerciaux suppose, en principe, la réunion des éléments suivants : un bail portant sur un immeuble ou un local, un fonds de commerce exploité par le locataire, l'immatriculation de ce dernier au RCS ou au registre des métiers.

La Cour de cassation estime cependant que, pour que le statut des baux commerciaux s'applique au titulaire d'un bail dérogatoire resté dans les locaux, l'inscription au RCS n'est pas nécessaire (Cass. 3e civ. 30-4-1997 n° 94-16.158). En revanche, la condition d'immatriculation doit être satisfaite dans le cas de demande en requalification d'un bail d'une autre nature en bail commercial (Cass. 3e civ. 25-10-2018 n° 17-26.126).

Le bailleur qui souhaite malgré tout laisser un certain délai à son locataire mais ne veut pas se voir appliquer le statut des baux commerciaux doit :

  • remettre au locataire un avertissement préalable de libérer les locaux à l'échéance du bail dérogatoire (par LRAC ou par huissier) ;
  • lui préciser que les loyers encaissés au-delà des 3 ans le sont à titre d'indemnité d'occupation et dans l'attente de la libération des lieux.

En revanche, un bailleur passif qui continue de percevoir les loyers sans réagir est considéré comme ayant accepté tacitement que le locataire reste et bénéficie du statut des baux commerciaux.

Un nouveau bail dérogatoire est conclu

Dès le lendemain de l'expiration du bail dérogatoire, le locataire peut choisir de renoncer expressément au statut des baux commerciaux. Les parties peuvent alors signer un nouveau bail commercial dérogatoire.

Il est donc possible de conclure plusieurs baux de courte durée dont la durée totale excède 3 ans. Ce procédé a d'ailleurs été validé par la Cour de cassation (Cass civ 3e, 03.03.1993).

Un bail commercial est conclu

Les parties peuvent volontairement décider de poursuivre leur relation. Le nouveau bail, formé par accord exprès ou tacite, ne pourra avoir une durée inférieure à 9 ans.

Le locataire bénéficie alors de toutes les dispositions des baux commerciaux : droit au renouvellement du bail, versement d'une indemnité d'éviction en cas de reprise par le bailleur...