Bail commercial : qui peut en conclure ?

Pour pouvoir signer le contrat de bail commercial, le bailleur doit être muni de tous les pouvoirs nécessaires. De son côté, le locataire doit simplement préciser sous quelle forme il va exercer son activité.

Quelles conditions le bailleur doit-il remplir pour conclure un bail commercial ?

Si le bailleur est une société

Il s'agit généralement d'une SCI. Le gérant est alors habilité seul à conclure un bail commercial portant sur un bien appartenant à la société, et au nom de celle-ci, sauf si les statuts lui imposent d'obtenir l'accord préalable des autres associés.

Lorsque le propriétaire est une société commerciale (SARL, SA, SAS...), le représentant légal est normalement habilité à signer un bail. Mais les statuts peuvent exiger la délibération préalable de l'assemblée générale ou du conseil d'administration.

Si le local commercial appartient à un couple marié

Lorsque les époux sont propriétaires en commun du local, la situation dépend de leur régime matrimonial :

• s'ils sont mariés sous le régime légal de la communauté, le bail commercial doit être signé par les 2 époux. Si l'un d'eux ne peut manifester sa volonté, l'autre peut se faire autoriser en justice à signer l'acte seul ;
• s'ils ont choisi le régime de la séparation de biens, les règles de l'indivision s'appliquent. L'accord des 2 époux est requis. Mais l'un a la possibilité de donner pouvoir à l'autre pour consentir seul la location ou peut demander en justice l'autorisation de signer seul le bail.

Si le local appartient personnellement à l'un des époux, quel que soit leur régime matrimonial, l'époux propriétaire peut signer seul le bail.

Si le local commercial est détenu en indivision

Un local est détenu en indivision lorsqu'il appartient à plusieurs propriétaires (frères et sœurs, couple marié sous le régime de la séparation de biens...).

L'accord de tous les indivisaires est toujours nécessaire pour signer le bail. Mais ils ont la possibilité de donner procuration à l'un d'entre eux pour signer seul le bail, au moyen d'un acte écrit.

En cas de conflit, l'un des indivisaires peut aussi demander en justice l'autorisation de signer seul le bail.

Si la propriété du local commercial est démembrée

Lorsque la propriété est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l'accord de ce dernier est nécessaire, même si c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers. Il en est ainsi lors de la signature du bail initial, mais aussi lors de son renouvellement.

Si son accord n'a pas été obtenu, le nu-propriétaire peut demander l'annulation du bail dans un délai de 5 ans à compter du jour où il a eu connaissance de l'acte.

Si le local commercial appartient à un mineur

Un mineur ne peut pas signer un bail commercial. Seuls ses parents ont le pouvoir de conclure un bail en son nom.

Mais, le locataire ne pourra se prévaloir du droit au renouvellement du bail à l'encontre du mineur devenu majeur.

Si l'un de ses parents est décédé, son représentant légal peut seul consentir le bail. Si les 2 sont décédés, ce pouvoir revient au tuteur.

Mais dans les 2 cas, l'autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour que le locataire bénéficie au droit au renouvellement du bail.

Si le local commercial appartient à un majeur protégé

Si celui-ci est placé sous sauvegarde de justice, il peut consentir seul un bail commercial, sauf si un mandataire spécial a été désigné par le juge. Dans certaines hypothèses, le majeur pourra aussi annuler le contrat dans les 5 ans.

Si celui-ci est sous curatelle, il peut consentir seul un bail dont la durée n'excède pas 9 ans. Mais le locataire n'a pas droit au renouvellement du bail ni au maintien dans les lieux.

Si celui-ci est sous tutelle, il ne peut consentir seul aucun bail. Son tuteur pourra le faire sans son autorisation, à condition que le bail ne dépasse pas 9 ans.

Là non plus, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ou du maintien dans les lieux.

Quelles conditions le locataire doit-il remplir pour conclure un bail commercial ?

Le locataire doit être un commerçant immatriculé. L'adresse du fonds exploité sera celle du local pris à bail.

Si le locataire a créé une entreprise individuelle, il signera le bail en son nom personnel. S'il a créé une société, il signera le bail en qualité de représentant de la société ou au nom et pour le compte de la société, si celle-ci n'est pas encore immatriculée lors de la signature du bail.