Bail commercial : les obligations du bailleur

Comparé au locataire, le propriétaire du local commercial a assez peu d'obligations.

Remettre les locaux commerciaux en bon état

A défaut de clause contraire, le bailleur doit remettre au locataire des locaux en bon état et assurer ensuite les réparations autres que locatives.

Depuis le 20 juin 2014, la remise d'un état des lieux d'entrée et de sortie établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution est obligatoire. A défaut d'état des lieux amiable, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l'absence d'état des lieux, le local est présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

Ne pas gêner le locataire du local commercial

Le bailleur, mais aussi ses employés et les autres locataires, ne doivent rien faire pour empêcher le locataire de jouir normalement des lieux. Ils ne peuvent donc lui en interdire l'accès, couper le chauffage ou l'électricité...

En revanche, le bailleur n'est pas tenu de garantir son locataire contre la gêne occasionnée par des tierces personnes : cambrioleurs, voisins...

Le locataire gêné par son bailleur pourra exiger en justice la cessation du trouble, réclamer la remise en état des lieux ou une diminution du loyer, ou encore demander la résiliation du bail commercial et le versement de dommages et intérêts.

Garantir les vices cachés du local commercial

Le propriétaire doit garantir les vices cachés, c'est-à-dire tous les défauts qui pourraient empêcher l'utilisation des locaux, même s'il n'en avait pas connaissance lors de la signature du bail : humidité importante, infiltrations d'eau, grave défaut de construction...

La garantie des vices cachés est toutefois exclue dans les cas suivants :

  • le défaut était apparent lors de la signature du bail et pouvait être constaté par le locataire lors de la visite des locaux ;
  • le vice résulte de la force majeure (incendie dû à la foudre, inondation due à des fortes pluies...) ;
  • le vice est la conséquence du défaut du locataire, en particulier le défaut d'entretien du local.

Une clause du bail commercial peut prévoir que le propriétaire n'est pas tenu de garantir les vices cachés. Une telle clause, même si elle est dangereuse pour le locataire, est licite car le régime de la garantie défini par les articles 1641 et suivants du Code civil n'est pas d'ordre public. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde.

Si le défaut est réparable, le locataire pourra demander l'exécution des travaux nécessaires, une diminution des loyers ou des dommages et intérêts.

Si l'exploitation du local est rendue difficile voire impossible, le locataire pourra demander la résiliation en justice du bail.

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Effectuer les travaux nécessaires

Le bailleur ne supporte que les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes.

Le locataire est alors tenu de supporter les réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs...) et ne peut réclamer aucune indemnisation, sauf s'ils durent plus de 21 jours (article 1724 alinéa 2 du Code civil). En outre, si les réparations rendent les lieux inhabitables, le locataire pourra résilier le bail (article 1724 alinéa 3 du Code civil).

La fréquente insertion de clauses de souffrance

L'article 1724 du Code civil n'est pas d'ordre public. Une clause dite de souffrance insérée dans le bail commercial peut donc venir écarter toute indemnisation, quelle que soit la durée du chantier.

Les clauses de souffrance ont été validées à plusieurs reprises par la jurisprudence (Civ. 3e, 16 mai 2007, n° 06-18.286 ; Paris, 11 sept. 2013, Juris-Data, n° 2013-019303), mais elles ne sont valables que si le locataire peut continuer à utiliser les lieux (Civ. 3e, 1er juin 2005).

En effet, le bail se trouve privé d'objet et de cause lorsque les travaux ont rendu les locaux loués inaccessibles et ont empêché l'exercice de l'activité autorisée (Trib. commerce de Paris, 20 déc. 1993). Dans cette situation, le locataire pourra engager sa responsabilité sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, ou même obtenir la résiliation du bail.

Si les locaux commerciaux ont été détruits

Lorsque les locaux ont été détruits en raison d'un évènement de force majeure (séisme, tempête...), le bailleur n'est pas tenu de reconstruire les locaux :

  • si les locaux sont entièrement détruits, le bail est résilié de plein droit, sans que le locataire ne puisse prétendre à une indemnité d'éviction ;
  • si les locaux ne sont que partiellement détruits et qu'ils peuvent encore être utilisés, le locataire a trois options :
    • Soit il demande la résiliation du bail commercial.
    • Soit il demande une diminution du loyer mais dans ce cas, il ne peut plus ensuite exiger l'exécution des travaux.
    • Soit il fait exécuter les travaux de mise en état à ses frais et demande ensuite une diminution du loyer. Si le bailleur décide d'engager les travaux et qu'il se rend compte que le montant des travaux est supérieur à la valeur du local, il peut demander la résiliation du bail.

Si les locaux commerciaux sont vétustes et tombent en ruine

Lorsque l'immeuble est vétuste et dangereux et qu'il nécessite des travaux d'un montant hors de proportion avec la valeur de construction, le bail est résilié automatiquement, sans indemnité pour le locataire. Rien n'oblige le propriétaire à effectuer les travaux.

Deux conditions doivent être réunies pour que la résiliation du bail soit automatique :

  • le montant des travaux est très proche de la valeur vénale de l'immeuble ;
  • l'état de délabrement n'est pas imputable au bailleur.
Si ces conditions ne sont pas remplies, le bailleur est tenu d'effectuer les réparations nécessaires et le locataire pourra demander des dommages et intérêts.