En cas de revente d'un bien immobilier par une association, la plus-value réalisée est-elle imposable ?

Roxane Hidoux |

Lorsque l'association vend un bien à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, elle réalise une plus-value. Celle-ci est imposable mais peut faire l'objet d'exonérations.

Sommaire

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Exonérations de plus-value immobilière

Principe

Les plus-values immobilières d'une association qui n'exerce pas d'activité lucrative ne sont en principe pas imposables. Ainsi, les plus-values liées à la vente d'un immeuble ou de parts de SCI ne font l'objet d'aucune imposition.

Même si l'association exerce une activité lucrative, des possibilités d'exonération existent lorsque :

l'association a possédé l'immeuble pendant plus de 30 ans ;
la vente est d'un montant inférieur à 15 000 € ;
en cas d'expropriation (assimilée à une vente) pour cause d'utilité publique, l'indemnité perçue est exonérée sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 % dans les 12 mois ;
en cas de revente d'un bien immobilier sinistré (incendie, inondation,...), l'indemnité d'assurance perçue n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value ;
en cas de vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social).

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Exceptions

Il en va différemment lorsque la vente des immeubles constitue une activité immobilière (achat d'immeuble en vue de la revente, lotissement de terrains acquis à cet effet, etc.). Dans ce cas, les plus-values sont imposables.

Il en va de même pour les plus-values résultant de la cession d'éléments d'actif immobilisé affectés à une exploitation agricole ou forestière imposée d'après le régime du bénéfice réel. Elles sont imposables au taux de 24 % mais des exonérations existent également pour :

les plus-values afférentes aux terres utilisées pour les besoins de l'exploitation lorsque l'association a pris la décision de ne pas inscrire celles-ci à l'actif de son bilan ;
les plus-values réalisées par une association dès lors que l'exploitation agricole concourt directement à l'exécution même de son activité à but non lucratif (TA Toulouse 28-1-2003 n° 98-779 : RJF 6/03 n° 687).

Enfin, les plus-values réalisées par une association qui exerce une activité lucrative sont taxées au taux normal de l'impôt sur les sociétés (ou, le cas échéant, au taux réduit de 15 % dans une limite de bénéfice de 42 500 €), quelle que soit la durée de détention des actifs cédés.

Calcul de la plus-value immobilière

De manière générale, la plus-value immobilière est égale au prix de vente indiqué dans l'acte diminué du prix d'acquisition, des frais d'acquisition et d'un abattement pour durée de détention.

Le prix de vente

Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte. Il ne comprend pas les frais de vente supportés par le vendeur du fait des certifications et diagnostics obligatoires, par exemple.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur, s'il a été acheté, et à la valeur retenue pour la détermination des droits, s'il a été acquis par succession ou donation.

Au prix d'acquisition, sont ajoutés les frais d'acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre...), les dépenses de travaux ainsi que les frais de voirie, réseaux et distribution.