Comment louer un local à plusieurs associations ?
Roxane Hidoux |
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Toutes les associations n'ont pas besoin de disposer d'un local qui leur soit propre. Pour des raisons d'économie ou de praticité, il est fréquent que plusieurs structures souhaitent partager un même local. Trois solutions principales peuvent être envisagées : la sous-location, la colocation et la création d'une association dédiée. Chacune obéit à des règles juridiques distinctes et présente des avantages et des contraintes spécifiques.
Sommaire
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Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste, pour une association locataire principale, à mettre tout ou partie du local à disposition d'une ou plusieurs autres associations, appelées sous-locataires. Elle constitue un contrat distinct du bail principal et obéit à des règles qui lui sont propres.
L'accord du propriétaire est indispensable
Dans le cas de la sous-location, l'accord du propriétaire est obligatoire. Il doit donner sa validation sur la possibilité de sous-louer et sur le montant du loyer de sous-location.
Le loyer de sous-location ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Un locataire qui sous-louerait sans autorisation du bailleur, ou malgré son interdiction, pourrait voir son bail résilié.
Cette autorisation suppose un certain formalisme : le bailleur est appelé à concourir à l'acte.
Un contrat avec chaque association
L'association locataire doit établir un ou plusieurs contrats avec les associations utilisatrices des locaux. La sous-location constitue un contrat distinct du bail principal et obéit à des règles indépendantes des rapports juridiques unissant le propriétaire au locataire principal.
Entre le bailleur et le sous-locataire, il n'existe pas, en principe, de lien juridique direct. Toutefois, si le locataire principal ne paie pas son loyer, le bailleur pourra le réclamer au sous-locataire, mais seulement à concurrence du prix de la sous-location (article 1753 du Code civil).
Entre le locataire principal et le sous-locataire, le locataire principal a tous les droits et obligations du bailleur, et le sous-locataire ceux d'un locataire.
Des droits limités à ceux du locataire principal
Le locataire ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-locataire bénéficie des droits du bail dans la limite de ceux du locataire principal.
L'association locataire du bail principal doit prévoir dans ses statuts la possibilité de sous-louer ses locaux. Elle doit également veiller à ce que les loyers perçus ne remettent pas en cause le caractère désintéressé de sa gestion et son caractère non lucratif.
Les risques en l'absence d'autorisation
Un locataire qui sous-louerait sans autorisation du bailleur n'aurait aucun moyen de pression sur un sous-locataire qui refuserait de participer financièrement aux dépenses du local ou en cas de dégradations.
Quant aux sous-locataires, ils ne disposeraient d'aucun droit et pourraient se retrouver mis à la porte du jour au lendemain.
Qu'est-ce que la colocation ?
Dans le cas de la colocation, le propriétaire peut conclure un bail unique avec l'ensemble des colocataires, ou des baux distincts avec chaque colocataire.
Le bail unique
Dans le cas d'un bail unique, tous les colocataires sont rassemblés sur un seul bail. C'est pratique pour le propriétaire, qui peut exiger son loyer en une seule fois et en totalité.
Charge aux colocataires de décider de la manière dont ils s'en acquittent : paiement de la totalité du loyer par alternance, désignation d'une association qui collecte chaque mois la participation des autres, ou versement de leur quote-part sur un compte spécial avec un virement vers le compte du propriétaire.
Le bail unique présente l'avantage de garantir la liberté de choisir ses colocataires, qui ne pourront pas être imposés par le propriétaire en l'absence de l'accord des autres associations.
Le bail par locataire
Dans le cas de baux distincts, le propriétaire établit un bail avec chaque association. Ce bail accorde la jouissance exclusive de certaines pièces et un droit d'accès commun aux pièces communes.
Ce dispositif est plus souple : chaque association paie son loyer et ses propres charges, et peut quitter les lieux quand bon lui semble à l'issue de son préavis, sans avoir à trouver de remplaçant.
En revanche, le bailleur peut imposer un nouveau colocataire sans l'accord des autres.
Le pacte de colocation
Les colocataires peuvent convenir de rédiger ensemble un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Sans être une obligation, ce document permet de clarifier les engagements des uns et des autres.
Il peut notamment indiquer :
- les dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges, réparations, taxe d'habitation) ;
- les conditions en cas de départ d'un des colocataires, par exemple le remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ;
- les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de réunion, photocopieur).
La clause de solidarité
Le bail collectif entre un propriétaire et plusieurs associations colocataires comprend souvent une clause de solidarité. Par cette clause, le propriétaire peut, en cas d'impayés, se tourner vers un seul ou l'ensemble des colocataires pour exiger le paiement de la totalité du loyer.
Charge pour le colocataire qui a payé de se tourner contre son ou ses colocataires défaillants.
Lorsqu'un colocataire s'en va, il reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à 6 mois après son départ, sauf s'il a été remplacé entre-temps (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Il est donc impératif d'envisager cette question au moment de la rédaction du bail commercial, en prévoyant par exemple que toute résiliation par un colocataire mettra fin au bail à l'égard de tous les preneurs, ou qu'en cas de résiliation par un colocataire, les autres bénéficieront d'une ou plusieurs options.
Qu'est-ce que l'association dédiée ?
Une troisième solution consiste à créer une association spécifique pour louer le local, dont les différentes associations locataires sont les membres.
L'objet de l'association sera précisément la location du local. Ses modalités de gouvernance, comme les conditions de participation de chaque association membre à sa gestion (répartition des coûts, mode d'entrée dans les locaux), seront définies dans les statuts ou le règlement intérieur.
Cette solution est plus lourde, puisqu'il faut créer et gérer une personne morale supplémentaire. Elle permet toutefois de disposer de plus de liberté vis-à-vis du propriétaire, qui ne peut en aucun cas s'immiscer dans sa gestion et n'aura pas son mot à dire sur les associations membres. Son seul interlocuteur sera l'association signataire du bail.
Quels points de vigilance pour les associations ?
Le respect du caractère non lucratif
L'association qui sous-loue ou qui participe à une colocation doit veiller à ce que les loyers perçus ne remettent pas en cause le caractère désintéressé de sa gestion et son caractère non lucratif. Les sommes demandées aux autres associations ne doivent pas constituer un bénéfice, mais uniquement la répartition des charges liées au local.
La clause de solidarité
En cas de colocation avec bail unique, la clause de solidarité fait peser sur chaque colocataire le risque de devoir payer la totalité du loyer en cas de défaillance d'un autre. Ce risque doit être anticipé, soit en négociant une clause de résiliation collective, soit en prévoyant des garanties entre colocataires.
La prévision statutaire de la sous-location
L'association locataire principale qui souhaite sous-louer doit prévoir cette possibilité dans ses statuts. À défaut, la sous-location pourrait être contestée.
Le formalisme du contrat de sous-location
Le contrat de sous-location doit préciser les modalités d'utilisation du local, la répartition des charges, la durée, les conditions de résiliation et les responsabilités en cas de dégradation. Un contrat écrit est indispensable pour sécuriser la relation.
L'articulation avec le bail principal
Le sous-locataire ne peut bénéficier que des droits reconnus au locataire principal. Il convient donc de vérifier que le bail principal autorise l'usage envisagé par les sous-locataires et n'interdit pas la mise à disposition à des tiers.
Quelle solution privilégier selon la situation ?
Le choix dépend de la nature du projet, du nombre d'associations concernées et de la durée envisagée.
- pour un partage ponctuel ou une mise à disposition temporaire, la sous-location peut suffire, à condition d'obtenir l'accord du propriétaire et de formaliser les relations par écrit ;
- pour un partage durable entre plusieurs associations disposant chacune de besoins identifiés, la colocation avec baux distincts offre une souplesse appréciable, tandis que le bail unique garantit la maîtrise du choix des colocataires ;
- pour un projet structurant de tiers lieu ou de maison des associations, la création d'une association dédiée permet de préserver l'autonomie de gestion et d'éviter les ingérences du propriétaire.
