Quelle fiscalité pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme (gîtes) ?

Les chambres d'hôtes et les gîtes (meublés de tourisme) peuvent se faire appliquer différents régimes fiscaux.

L'impôt sur les bénéfices des meublés de tourisme et chambre d'hôtes

Les revenus de l'activité de gîtes et de chambres d'hôtes sont généralement déclarés à l'impôt sur les revenus.

C’est le cas lorsqu’ils sont réalisées par un particulier, un entrepreneur individuel ou une société translucide, c'est-à-dire non soumise à l'impôt sur les sociétés, et dont les résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu (SCI, SARL de famille…).

Mais, il est aussi possible de créer une société qui sera imposée à l’impôt sur les sociétés (SARL, SA, SAS…). Dans ce cas, les revenus de location sont simplement imposés à l’impôt sur les sociétés et ne sont pas concernés par les développements qui suivent.

Le régime fiscal des meublés de tourisme et des chambres d'hôtes est exposé en détail dans le guide Louer à des touristes 2024.

Revenus de location inférieurs à 760 € (chambres d'hôtes)

Les revenus provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérés lorsqu’ils n’excèdent pas 760 euros par an, sans aucune autre condition.

La limite de 760 € s’entend taxes comprises et s’applique au total des recettes provenant de la location et de prestations annexes : télévision, petit-déjeuner, ménage…

A noter : les micro-entrepreneurs (auto-entrepreneurs) ne peuvent pas bénéficier de l'exonération, qui est réservée aux particuliers.

Revenus de location supérieurs à 760 €

Régime des micro-entreprises

La plupart des loueurs de chambres d’hôtes, gîtes et meublés de tourisme relèvent du régime des micro-entreprises.

Il s’applique de plein droit aux particuliers, aux entreprises individuelles et à certains sociétés (EURL dont le gérant est l’associé) lorsque le chiffre d’affaires hors taxes annuel est inférieur à :

• 188 700 € pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés,
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (depuis la loi de finances pour 2024).

Le régime des micro-entreprises présente les avantages suivants :

• l'exploitant d'un meublé de tourisme ou d'une chambre d'hôtes ne peut déduire aucune charge. Son revenu imposable est déterminé de façon forfaitaire par application d'un abattement à son chiffre d'affaires (92 %, 71 % ou 30 %, en fonction de la nature de l'activité) ;
• l'exploitant n'a pas de comptes annuels ni de déclaration de résultats à réaliser. Tous les mois ou tous les trimestres, il doit simplement déclarer son chiffre d'affaires et, en fin d'année, il doit reporter le montant de son chiffre d'affaires annuel dans sa déclaration de revenus ;
• l'exploitant n'a pas à tenir de comptabilité comme les entreprises classiques : il doit simplement lister ses différences recettes dans le livre des recettes et ses différents achats dans le registre des achats (meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes uniquement).

A partir de l’année 2024, un loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés ne pourra plus opter pour le régime de la micro-entreprise.

Régime du bénéfice réel

L'exploitant d'un meublé de tourisme ou de chambres d'hôtes dont le chiffre d'affaires excèdent les plafonds du régime des micro-entreprises relève automatiquement et sans formalités du régime du bénéfice réel.

Plus précisément, un exploitant relève du régime réel :

• soit de plein droit (automatiquement) si ses recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 188 700 € (chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés) ou 15 000 € (meublés de tourisme non classés) ;
• soit sur option. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si les frais et charges déductibles du loueur sont supérieurs à l'abattement forfaitaire du régime de la micro-entreprise (30 %, 71 % ou 92 %).

Le régime du bénéfice réel est un peu plus complexe que le régime des micro-entreprises puisqu’il implique la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels.

Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges supportées pour l'activité.

A la différence du régime des micro-entreprises, les déficits sont ainsi déductibles. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des 10 années suivantes mais il ne peut pas être déduit des autres revenus. Cette possibilité est réservée au LMP (loueur en meublé professionnel).

La TVA des meublés de tourisme et des chambres d'hôtes (régime fiscal de la parahôtellerie)

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option (régime de la location meublée).

Cependant, si l'exploitant propose plusieurs prestations en plus de l'hébergement, la location relèvera du régime fiscal de la parahôtellerie et sera donc assujettie à la TVA.

L'exploitant a tout de même la possibilité de bénéficier du système de la franchise en base de TVA qui lui permettra d’être exonéré de TVA (et de toute déclaration).

Le régime fiscal de la parahôtellerie est présenté en détail dans le guide Louer à des touristes 2024.

Régime fiscal de la parahôtellerie

La location relève du régime fiscal de la parahôtellerie dès lors que :

• l'exploitant loue le bien en direct (moyennant une commission sur les loyers ou une facturation directe) ;
• l'hôte séjourne pendant moins de 30 jours (sans tenir compte des possibilités de reconduction) ;
• et au moins 3 des 4 prestations suivantes sont fournies ou proposées en plus du logement meublé (même si elles sont réalisées par un tiers : traiteur, entreprise de nettoyage) :
  l’accueil des personnes hébergées (qui ne doit pas se limiter à la simple remise des clés) ;
  la fourniture régulière du linge de maison ;
  le petit déjeuner ;
  le nettoyage régulier (en cours de séjour) du logement.

La parahôtellerie est assujettie à la TVA au taux de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services (et les boissons alcoolisées).

Régime de la franchise en base de TVA

Même s'il se voit appliquer le régime fiscal de la parahôtellerie, l'exploitant d'un meublé de tourisme ou d'une chambre d'hôtes peut échapper à la TVA si son chiffre d'affaires annuel n'excède pas 91 900 €.

Chiffre d'affaires annuel inférieur à 91 900 €

Lorsque le chiffre d'affaires n'excède pas 91 900 €, l'exploitant peut bénéficier de la franchise en base de TVA.

Il ne facture pas de TVA à ses clients et ne peut pas déduire de TVA sur ses achats. Ce qui simplifie la gestion de son activité : les factures sont faites sans TVA avec mention de la dispense, aucune déclaration de TVA n'est à effectuer.

Si l'exploitant dépasse ce seuil durant 2 années consécutives mais sans excéder 101 000 €, il peut encore bénéficier de la franchise durant ces 2 années.

Chiffre d'affaires annuel supérieur à 91 900 €

En cas de dépassement du plafond de 91 900 €, la parahôtellerie est assujettie à la TVA au taux de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services.

Chaque semestre, l'exploitant devra verser un acompte et, chaque année, il devra compléter la déclaration récapitulative CA12 faisant ressortir les montants de TVA collectée et de TVA déductible sur les achats ou les investissements réalisés.