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Gîte rural et chambres d'hôtes : les caractéristiques du contrat de location saisonnière



LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

Lorsque vous louez un gîte rural ou une chambre d'hôtes, vous concluez un contrat de location saisonnière.



Le contrat de location saisonnière est un contrat de courte durée non renouvelable

Un contrat de location saisonnière se caractérise :

  • par sa courte durée et son non-renouvellement,
  • par un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire,
  • par la conclusion d'un contrat à distance,
  • par un paiement anticipé des loyers et charges.


Une durée courte

Un contrat de location saisonnière est en principe conclu pour une durée maximale de trois mois consécutifs. Dans les régions touristiques, toutefois, il est possible de conclure des contrats de plus longue durée (un contrat de 6 mois en Côte d'Azur notamment).

En cas de location trop longue, le risque pour le propriétaire est de voir le contrat requalifié en meublé à usage de résidence principale du locataire. Dans cette hypothèse, des règles contraignantes très protectrices du locataire s'imposent alors au propriétaire :

  • le locataire bénéficie d'un contrat d'un an tacitement reconductible,
  • le propriétaire ne peut donner congé qu'à chaque échéance du contrat avec un préavis de trois mois et en motivant le congé par la volonté de vendre, de reprendre le logement ou par des fautes graves du locataire.

Dans les zones touristiques, les propriétaires peuvent à la fois louer leur bien à usage de résidence principale à un étudiant durant l'année universitaire et conclure une location saisonnière durant la période estivale.


Un contrat non renouvelable

Le contrat doit être conclu pour une durée ferme non renouvelable. A son terme, le contrat prend automatiquement fin.

Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat en cours de bail. Si le locataire quitte les lieux pendant la location, il n'est ainsi pas déchargé du paiement complet des loyers et des charges.



Le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire

Le logement ne peut en aucun cas constituer la résidence principale du locataire, c'est-à-dire le centre de ses intérêts personnels, familiaux et professionnels.

Par prudence, il est conseillé d'interroger le locataire sur les raisons de sa venue et de vérifier qu'il dispose bien d'une résidence principale (fourniture d'un contrat de location et d'un avis de taxe foncière).



Le contrat est signé à distance sans visite des lieux

Le contrat de location saisonnière se conclut à distance sans visite des lieux et sans rencontre préalable entre le propriétaire et le locataire.

Le contrat se conclut par échange de courrier : le propriétaire doit adresser au locataire un contrat et un descriptif des lieux avant le paiement d'une réservation.



Les diagnostics techniques sont annexés au contrat de location

Tout propriétaire doit remettre à son locataire :

  • l'état des risques naturels et technologiques (ERNT),
  • le constat de risques d'exposition au plomb (CREP).
En revanche, il n'est pas nécessaire de remettre au locataire un diagnostic de performances énergétiques (DPE).


L'état des risques naturels et technologiques

L'état des risques naturels et technologiques doit dater de moins de 6 mois au jour de la signature du contrat et être annexé, si le bien loué est situé dans un périmètre d'exposition, aux risques technologiques, naturels ou sismiques (se renseigner auprès de la mairie). Le propriétaire doit également informer le locataire si l'immeuble loué a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique qui a donné lieu au versement d'une indemnité.

Si ces documents ne sont pas fournis, le locataire peut demander la résiliation du contrat de location ou demander une diminution de loyer.


Le constat de risques d'exposition au plomb

Le propriétaire doit remettre au locataire un constat de risques d'exposition au plomb réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949 et porte exclusivement sur les parties privatives du logement, y compris les revêtements extérieurs.

Il doit en principe avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature. Toutefois, si celui-ci établit l'absence ou la très faible présence de revêtement contenant du plomb, il n'est pas nécessaire d'établir un nouveau diagnostic en cas de relocation. Le CREP initial pourra donc être réutilisé.

Si le constat révèle la présence de plomb accessible, le propriétaire doit effectuer des travaux de suppression du risque avant la mise en location, sous peine de voir sa responsabilité pénale engagée.



Le paiement du loyer et des charges s'effectue de façon anticipée

A la différence d'une location à usage de résidence principale pour laquelle le loyer est payé mensuellement, en location saisonnière le paiement complet est généralement effectué au plus tard lors de l'entrée des lieux. Il est donc inutile de demander au locataire des documents relatifs à ses revenus (contrat de travail, fiche de paie, avis d'imposition). De même, la caution solidaire d'un proche s'avère inutile.

Il est d'usage que le propriétaire demande :

  • une somme d'argent à titre de réservation (arrhes ou acompte) lors de la conclusion du contrat, représentant entre un quart et un tiers du prix,
  • le solde à l'entrée des lieux.

Un échéancier de paiement doit impérativement figurer dans le contrat de location et le descriptif. Rien n'empêche le propriétaire d'aménager l'échéancier en demandant un paiement intermédiaire ou en exigeant le solde quelques jours ou semaines après l'entrée des lieux.

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