Qui doit payer les dettes de la location-gérance ?

La réglementation du contrat de location-gérance prévoit plusieurs cas de responsabilité solidaire du propriétaire du fonds pour les dettes du locataire-gérant.

Les dettes préexistantes à la location-gérance sont dues par le propriétaire

Avant de le mettre en location-gérance, le propriétaire doit s'acquitter de toutes les dettes qu'il a contractées à l'occasion de l'exploitation de son fonds.

Seul le propriétaire du fonds est en effet responsable des dettes contractées avant le contrat et qui sont affectées d'un terme postérieur à la date.

Le locataire du fonds ne reprend pas les dettes du propriétaire, excepté les contrats de travail qui sont transmis à la formation du contrat.

Lorsqu'un créancier estime que la location-gérance met en péril le recouvrement de sa créance, il peut demander au Tribunal de commerce de faire déclarer ses dettes immédiatement exigibles.

La déchéance du terme n'est en effet pas automatique sauf si le contrat contient une clause de déchéance du terme visant expressément la location-gérance.

Exigibilité immédiate des dettes du propriétaire du fonds

La mise en location-gérance peut faire courir aux créanciers du propriétaire du fonds un double danger. D'une part, le fonds peut perdre de sa valeur en raison d'une mauvaise exploitation du locataire-gérant, ce qui diminue le gage de ses créanciers. D'autre part, ce dernier peut être amené à payer les dettes du locataire-gérant, ce qui diminue le gage de ses propres créanciers.

C'est pourquoi dans les trois mois à compter de la publication du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales, les créanciers du propriétaire peuvent introduire devant le Tribunal de commerce une demande pour rendre immédiatement exigibles les dettes contractées par le propriétaire pour l'exploitation du fonds.

L'action doit être intentée, à peine de forclusion,dans un délai de trois mois à compter de la publication du contrat dans un journal d'annonces légales.

Décision du juge

Il appartient au tribunal d'apprécier s'il prononce ou non la déchéance, notamment en tenant compte des garanties de bonne gestion du locataire-gérant. Sa décision n'aura d'effets que pour les créanciers ayant engagé l'action en justice.

L'exigibilité immédiate n'est accordée que si la conclusion du contrat de location-gérance est susceptible de mettre en péril le recouvrement des créances. La déchéance du terme n'est en effet pas automatique sauf si le contrat contient une clause de déchéance du terme visant expressément la location-gérance.

L'exigibilité immédiate ne peut viser que des dettes afférentes à l'exploitation, qu'elles soient d'origine contractuelle, délictuelle ou légale, et qu'elles soient chirographaires ou assorties de sûretés.

Sont exclues les dettes personnelles du propriétaire du fonds et en général toutes celles qui n'ont aucun rapport avec le fonds donné en location-gérance, par exemple, celles d'autres fonds qui seraient gérés par le même locataire.

Responsabilité solidaire jusqu'à la publication du contrat de location-gérance

Avant le 10 décembre 2016, le propriétaire était solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds et pour une durée de six mois à compter de la publication du contrat de location-gérance.

Vis-à-vis de l'administration fiscale, le propriétaire et le locataire-gérant étaient solidaires du paiement des impôts directs pendant toute la durée de la location.

La loi Sapin 2 a modifié ces dispositions. L'article L.144-7 du Code de Commerce prévoit désormais que le propriétaire est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds uniquement jusqu'à la publication du contrat de location-gérance. Cette disposition est reprise dans le Code général des impôts dans son article 1684 qui fait courir la responsabilité solidaire en matière fiscale jusqu'à la publication du contrat de location-gérance.

Ainsi, dès la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire n'est plus tenu responsable des dettes contractées par le locataire-gérant et des impôts directs à régler dans le cadre de l'exploitation du fonds.

Cette solidarité est expressément exclue lorsque le contrat de location-gérance a été conclu à l'occasion d'un plan de cession d'une entreprise commerciale qui fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire. Il en est de même lorsque le créancier est de mauvaise foi ou a été imprudent.

La responsabilité solidaire disparaît rétroactivement en cas d'annulation du contrat de location-gérance.

Les dettes fiscales

La solidarité concerne l'impôt sur le revenu, les plus-values, la taxe professionnelle. Sont exclus les impôts indirects, tels la TVA ou les droits d'enregistrement.

La responsabilité solidaire ne doit pas être confondue avec l'obligation générale qui pèse sur le propriétaire du fonds en qualité de tiers détenteur pour le recouvrement des impôts dus par le locataire-gérant. Le propriétaire du fonds peut ainsi se voir notifier un avis à tiers détenteur visant les sommes que le locataire-gérant lui a remises à titre de caution.

Toutefois, le propriétaire du fonds peut solliciter auprès de l'administration fiscale une décharge de sa solidarité, s'il établit qu'il a, de bonne foi, pris toutes les dispositions pour assurer et surveiller l'exécution par l'exploitant de ses obligations fiscales, ou qu'il a été victime de manoeuvres accomplies par ce dernier pour éluder le paiement de ses dettes.

Le loueur peut se prémunir contre une éventuelle mise en cause en exigeant le dépôt d'un cautionnement lors de la signature du contrat de location-gérance.

Après paiement, le loueur peut également demander au locataire-gérant le remboursement des sommes qu'il a payées, dès lors qu'il bénéficie d'une subrogation délivrée par le comptable de l'administration fiscale.

Les autres dettes

Dettes nécessaires à l'exploitation du fonds

Seules les dettes liées à l'exploitation du fonds sont concernées par la responsabilité solidaire.

Les tribunaux vont plus loin en exigeant non seulement que les dettes soient liées à l'exploitation, mais en plus qu'elles soient « nécessaires à l'exploitation du fonds donné en location-gérance », c'est-à-dire celles sans lesquelles la poursuite de l'exploitation serait compromise :

  • fourniture de matières premières,
  • coût d'une annonce publicitaire,
  • achat du stock du précédent exploitant.

Ce qui n'est pas le cas :

  • d'une dette contractée pour l'achat d'une caisse enregistreuse pour un montant très élevé,
  • du prêt consenti au gérant pour lui permettre d'obtenir la gérance ou pour payer le dépôt de garantie exigé par le propriétaire du fonds,
  • des cotisations de retraite vieillesse du locataire-gérant,
  • des travaux destinés à l'achèvement et à l'aménagement d'un bâtiment en construction, alors que la location-gérance ne portait que sur le fonds de café-restaurant et que les dépenses étaient d'amélioration, d'agrandissement et de réfection,
  • d'une dette relative au financement d'un véhicule pour effectuer des tournées alors que le fonds est sédentaire...

Il est important de bien déterminer la date de naissance de la créance pour savoir si elle peut être mise solidairement à la charge des deux parties. La question se pose pour les dettes issues d'un contrat conclu pendant le délai de solidarité mais dont l'échéance est postérieure. Dans cette hypothèse la jurisprudence considère que la responsabilité peut jouer.

Cas d'exclusion de la responsabilité solidaire

La solidarité est exclue si le tiers est de mauvaise foi ou imprudent. Si le propriétaire du fonds parvient à prouver que le créancier, fournisseur de matériel ou dispensateur de crédit par exemple, s'est comporté de façon fautive, même par imprudence, ou frauduleuse à son détriment, il peut échapper à la responsabilité solidaire.

C'est notamment le cas :

  • lorsque le créancier a effectué d'importantes livraisons de marchandises au locataire-gérant - tout en sachant que ce dernier ne payait plus ses dettes -, et a attendu une date proche du délai des six mois pour exiger le paiement comptant des fournitures,
  • lorsque le fournisseur a omis de présenter à temps un chèque qui lui a été remis par le locataire-gérant en paiement de sa créance.

Enfin, la solidarité du propriétaire ne joue pas lorsque le contrat de location-gérance a été passé par un mandataire de justice chargé de l'administration du fonds.

Cependant, cette dérogation ne s'applique que si le mandataire de justice a consenti régulièrement à la location-gérance, ce qui n'est pas le cas si, à une date postérieure à l'expiration de sa mission et sans obtenir une nouvelle décision de justice, il a renouvelé le contrat de location-gérance.

Mise en jeu de la responsabilité solidaire

L'action doit être engagée par le créancier devant le Tribunal de commerce, même si le propriétaire du fonds n'est pas commerçant. Ce dernier ne peut pas invoquer la nullité de la location-gérance pour se soustraire à sa responsabilité.

Le propriétaire du fonds peut récupérer les sommes qu'il a versées conformément aux règles des recours entre codébiteurs solidaires.

Absence de solidarité après la publication du contrat de location-gérance

Une fois le contrat de location-gérance publié, le propriétaire du fonds n'est plus solidairement tenu des dettes contractées par le locataire-gérant. Il en va ainsi, même si le contrat est par la suite renouvelé.

Toutefois, le propriétaire peut encore être condamné avec le locataire-gérant s'il a entretenu une confusion à l'égard des tiers entre son activité et celle du locataire-gérant.

Il en va de même si le propriétaire a omis de modifier ou de radier son immatriculation au registre du commerce. Il est alors toujours considéré comme commerçant et ne peut, tant que cette formalité n'a pas été accomplie, opposer la cessation de son activité commerciale pour se soustraire aux actions en responsabilité engagées du fait des obligations contractuelles de son successeur

Absence de solidarité lors de la fin du contrat de location-gérance

La fin du contrat de location-gérance a enfin un effet sur le sort des créances contractées par le locataire-gérant. Celles-ci deviennent immédiatement exigibles.

Le propriétaire n'est pas en principe engagé par les contrats conclus par le gérant. Il doit toutefois poursuivre les contrats de travail.