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Le bailleur peut-il réaliser des travaux pendant la location ?

Lorsque des travaux sont à réaliser sur le logement, le locataire doit être indemnisé par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.

Quels sont les travaux pouvant être réalisés ?

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et l'exécution des travaux suivants :

  • les travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal,
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique,
  • les travaux permettant de mettre le logement aux normes de décence.

En revanche, le bailleur ne peut pas imposer au locataire des travaux d'amélioration qui ne sont pas destinés à améliorer la performance énergétique (3e chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 5 mai 2004). Dans la mesure où il est tenu d'assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux (art. 6 b de la loi), il doit obtenir l'accord du locataire en place ou attendre son départ.

Le locataire a-t-il la possibilité de refuser ?

Le locataire a la possibilité de refuser la réalisation de travaux d'amélioration qui ne sont pas destinés à améliorer la performance énergétique.

En revanche, il ne peut pas s'opposer aux autres travaux, qu'ils soient ou non urgents, et ce, quelle que soit la nature des réparations envisagées (réparations d'entretien ou grosses réparations). A défaut, le locataire pourra se voir infliger les sanctions suivantes :

  • une condamnation sous astreinte à obtempérer,
  • le versement de dommages et intérêts,
  • la résiliation judiciaire du bail.

Quelle procédure le bailleur doit-il respecter ?

Le bailleur doit informer le locataire avant le début des travaux de leur nature et de leur modalité d'exécution. La notification de travaux doit lui être remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Faut-il dédommager le locataire ?

Lorsque la réalisation des travaux entraîne une gêne excessive pour le locataire, il est en droit d'obtenir une contrepartie :

  • Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion de la durée des travaux et de la partie du logement dont le locataire est privé. A défaut d'accord, le montant de la contrepartie sera fixé par le juge. Aucune clause du bail ne peut déroger à ce principe.
  • Si les travaux durent moins de 21 jours, le locataire ne peut exiger aucune indemnisation.

Lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis, aux torts du bailleur. Un bailleur qui fait volontairement durer les travaux au point de perturber gravement les conditions de vie du locataire pourra être condamné en justice à lui verser des dommages et intérêts.