Faire résilier un bail commercial en justice

Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, généralement le locataire, l'autre partie peut demander la résiliation du bail commercial en justice.

Si le bail commercial contient une clause résolutoire

A quelles conditions la clause résolutoire d'un bail commercial est-elle valable ?

La clause résolutoire n'a pas besoin de détailler toutes les infractions susceptibles d'entraîner la résiliation du bail. Il suffit qu'elle indique clairement qu'en cas de violation de ses obligations contractuelles ou des obligations imposés par les textes légaux ou réglementaires, le locataire encourt la résiliation de son bail.

Dès lors que le manquement est établi et que le bailleur a respecté la procédure légale, le tribunal est obligé de constater la résiliation du bail, quelle que soit la gravité de l'infraction.

Quelle procédure le bailleur doit-il suivre pour obtenir la résiliation du bail commercial ?

Le bailleur doit commencer par mettre en demeure le locataire, par l'intermédiaire d'un huissier, quelle que soit la faute invoquée (cession du bail, sous-location, non-paiement de loyers...).

Les tribunaux exigent que la mise en demeure soit suffisamment explicite, afin que le locataire sache exactement ce qui lui est reproché (montant des sommes réclamées en cas de non-paiement des loyers, par exemple). Elle doit aussi préciser clairement la décision du propriétaire de résilier le bail commercial si le locataire ne remplit pas ses obligations et indiquer qu'il dispose d'un mois pour régulariser la situation.

Le délai légal d'un mois n'est qu'un minimum

Lorsque la clause résolutoire d'un bail commercial prévoit un délai de régularisation supérieur à un mois, c'est celui-ci qui s'applique. Dans ce cas, le commandement doit viser le délai conventionnel, et non pas le délai légal qui ne s'applique pas (CA Grenoble 4-2-2016 n° 15/04629).

En sens inverse, est réputée non écrite la clause résolutoire d'un bail commercial prévoyant un délai de régularisation inférieur à un mois (C. com. art. L 145-15 et L 145-41 et Cass. 3e civ. 8-12-2010 n° 09-16.939).

A compter de la notification de la mise en demeure, le locataire a normalement un mois pour régulariser la situation. Mais il peut aussi demander en justice la suspension de la clause résolutoire, ce qui lui accordera un délai supplémentaire (de 2 ans maximum). La demande peut intervenir après l'expiration du délai d'un mois et au plus tard tant que la décision de résiliation du bail commercial n'est pas passée en force de choses jugées (expiration des délais de recours).

Pour que le juge accepte de lui octroyer un délai, le locataire doit justifier de motifs valables pour expliquer ses agissements et être en mesure de régler sa dette, s'il est en retard dans le paiement de ses loyers et de ses charges. Si le juge accepte, le locataire devra respecter scrupuleusement les conditions fixées par le juge (fixation d'un échéancier notamment). A défaut, le bail commercial sera résilié sans qu'une nouvelle mise en demeure du bailleur soit nécessaire. L'expulsion du locataire pourra être demandée en référé par le bailleur.

Si le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire

Les faits doivent être suffisamment graves

Lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire, la résiliation du bail commercial ne peut pas intervenir automatiquement, même en cas de manquement du locataire. Il en va de même si le contrat contient bien une telle clause, mais qu'elle ne vise pas le manquement invoqué. C'est le tribunal qui va apprécier si les faits sont suffisamment graves pour justifier la résolution.

Les juges tiennent compte de la durée du manquement, de sa répétition et de la bonne ou mauvaise foi du locataire. Ils refuseront ainsi la résiliation si le locataire a une seule échéance de loyer en retard, alors qu'ils la prononceront en cas de retards de paiement répétés et sans justification. Ils peuvent aussi décider de refuser la résiliation s'ils constatent que le locataire a régularisé la situation, même s'il ne l'a fait qu'après avoir été assigné en justice.

Par ailleurs, le tribunal peut aussi accorder un délai au locataire pour qu'il exécute ses obligations.

S'ils prononcent la résiliation du bail commercial, le locataire devient un simple occupant et peut être expulsé. Jusqu'à son départ, il est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant est fixé par le tribunal.

Quelle procédure le propriétaire du bail commercial doit-il suivre ?

Le bailleur n'est pas obligé de mettre en demeure le locataire, cette formalité ne s'imposant que pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire.


Un bailleur qui accepte, tacitement ou non, une demande de renouvellement ne peut pas ensuite en réclamer la résiliation judiciaire pour des manquements contractuels antérieurs au renouvellement (Cass 3e civ. 1-2-2018 n° 16-29.054 F-D).