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Existe-t-il des circonstances dans lesquelles le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer ?

Le locataire est autorisé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution dans certaines circonstances exceptionnelles.

Quelles sont les conditions nécessaires ?

Le locataire peut légitimement refuser de payer son loyer si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • le bien est impropre à l'usage auquel il est destiné. Par exemple, il est impossible d'y habiter ou, s'il s'agit d'un bail à usage mixte, d'y exercer sa profession. Un bien mal entretenu ou dont le système d'assainissement est défectueux ne suffit pas ;
  • le locataire a été autorisé en justice à ne pas payer son loyer. Celui-ci accordera son autorisation s'il estime que les manquements du propriétaire justifient le refus de paiement. Ont été jugés inefficaces les motifs suivants : le dysfonctionnement du système d'assainissement, le défaut d'entretien de l'immeuble ou encore l'existence d'une contestation sur le montant du loyer ou des charges.

Logement déclaré insalubre

Dans les logements qui font l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police.

Dès lors qu'il est constaté que le propriétaire a réalisé les mesures prescrites, les loyers sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat.

Quelles conséquences lorsque le locataire a cessé de payer son loyer alors que les conditions ne sont pas remplies ?

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

Le juge est libre de choisir la sanction qui lui semble appropriée.

Il peut opter pour la résiliation pure et simple du bail ou préférer une autre sanction comme le paiement de l'arriéré de loyer sous astreinte.

Si le bail comporte une clause résolutoire

Les baux contiennent fréquemment une clause prévoyant que le défaut de paiement du loyer et des charges entraîne la résolution immédiate du bail. Après avoir mis en demeure son locataire et avoir patienté deux mois, le bailleur peut saisir le juge pour invoquer la clause résolutoire.

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le juge n'a pas le choix : il est forcé de constater le jeu de la clause résolutoire et met fin au bail.