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Les difficultés financières du locataire entraînent-elles la résiliation du bail commercial ?


LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

La sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire du locataire n'entraînent pas automatiquement la résiliation du bail commercial, même si celui-ci n'est pas à jour du règlement de ses loyers.



Le bailleur peut-il engager une action en justice contre le locataire ?

Le jugement d'ouverture de la procédure collective suspend ou empêche toute action en justice contre le locataire, y compris pour des dettes antérieures au jugement. Notamment, le bailleur ne peut plus demander la résiliation judiciaire du bail commercial pour des loyers antérieurs impayés, poursuivre l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou engager une procédure de saisie sur les biens du locataire.

Mais tout n'est pas perdu pour le propriétaire. Il peut toujours :

  • faire expulser le locataire, si une décision de justice passée en force de choses jugées a déjà constaté la résiliation du bail commercial ;
  • engager ou poursuivre une action tendant à faire déclarer valable un congé avec refus de renouvellement ou à obtenir la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ;
  • demander la résiliation du bail commercial pour un motif non lié au paiement d'une somme d'argent : absence de meubles, non-respect de la destination des locaux, absence d'autorisation du propriétaire pour procéder à une sous-location...
  • demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, mais uniquement si ces impayés sont survenus postérieurement au jugement d'ouverture. Cette demande ne peut être présentée qu'après l'expiration d'un délai de 3 mois suivant l'ouverture de la procédure collective.
Sachez que le défaut d'exploitation du local après le jugement d'ouverture n'entraîne pas la résiliation du bail commercial.

Rompre un bail commercial

Mettre fin à un bail commercial dans les règles

Étapes à suivre, modèles et pièges à éviter

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Le bail commercial prend-il fin en cas de difficultés du locataire ?

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. C'est l'administrateur judiciaire (ou le liquidateur en cas de liquidation judiciaire) qui décide ou non de poursuivre les contrats en cours.

Si l'administrateur ne le fait pas lui-même, le propriétaire peut l'obliger à choisir ou non de poursuivre le contrat de bail commercial. Il doit lui adresser une mise en demeure de se prononcer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier de justice.

Si l'administrateur ne répond pas dans le délai d'un mois, le bail commercial est normalement résilié. Mais le tribunal peut imposer un délai plus court ou plus long à l'administrateur.
Si l'administrateur décide de la poursuite du contrat, le bailleur doit continuer d'exécuter ses obligations malgré le non-respect de celles de son locataire. En cas de liquidation, le fonds de commerce sera vendu avec le bail, soit à l'amiable, soit aux enchères publiques.



Comment le bailleur peut-il récupérer les sommes dues par le locataire avant l'ouverture de la procédure collective ?

Pour récupérer les loyers et charges non payés avant le jugement d'ouverture, le bailleur doit procéder à une déclaration de créances au mandataire judiciaire désigné par le tribunal. Il dispose de deux mois pour effectuer cette démarche.

La déclaration de créances lui permettra de se faire payer par priorité aux autres créanciers (mais après les salariés, la sécurité sociale et le Trésor public).

Vous souhaitez rompre prématurément votre bail commercial ?

Une rupture anticipée n'est autorisée que si certaines conditions sont remplies et qu'une procédure précise est respectée.

En cas d'irrégularité, vous vous exposez à la nullité du congé.

Le guide "Rompre un bail commercial" a précisément pour but de vous présenter toutes les conditions et étapes à suivre.

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