Quelles sont les obligations du propriétaire d'un fonds en location-gérance ?

Le propriétaire d'un fonds en location-gérance est tenu de diverses obligations vis-à-vis du locataire-gérant.

L'obligation de délivrance dans le contrat de location-gérance

Le loueur du fonds de commerce est tenu de délivrer celui-ci au locataire-gérant, avec tous les éléments qui le composent.

En cas d'inexécution de l'obligation de délivrance, le locataire-gérant peut :

  • se faire autoriser en justice à se mettre en possession du fonds, s'il n'y a pas impossibilité matérielle ou légale,
  • demander la résiliation ou l'annulation du contrat,
  • suspendre le paiement des redevances,
  • demander une indemnisation au loueur au titre des investissements qu'il a été amené à réaliser et de l'éventuel préjudice financier qu'il a subi, lorsque le défaut de délivrance provient de celui-ci.

Le fonds délivré doit être complet

Le locataire-gérant doit se voir remettre :

  • la clientèle,
  • l'achalandage,
  • l'enseigne et le nom commercial,
  • le droit au bail pour le temps restant à courir,
  • les brevets, marques, dessins et modèles,
  • les licences d'exploitation et autorisations d'exercice,
  • le mobilier commercial et le matériel.

Le loueur doit remettre au locataire-gérant les biens objet de la location, c'est-à-dire ceux composant le fonds de commerce, ce qui exclue notamment les marchandises destinées à être vendues, ces dernières pouvant faire l'objet d'un contrat séparé.

Les livres et documents comptables ne faisant pas partie du fonds, le loueur n'a aucune obligation, sauf clause contraire, de les transmettre au locataire-gérant. En pratique, étant donné leur importance, il est recommandé de prévoir une telle clause ou tout au moins de préciser que ces documents sont à la disposition du locataire-gérant qui pourra les consulter aussi souvent qu'il le souhaitera.

Le fonds délivré doit être en bon état

Le fonds doit être délivré en état d'être exploité régulièrement et répondre aux normes de sécurité. Une clause de non-garantie n'exonère pas le loueur de délivrer le local en l'état de servir à l'usage auquel il est contractuellement destiné.

Le loueur ne doit pas s'immiscer dans l'exploitation du fonds

En vertu de la garantie de non-immixtion, le loueur ne doit pas s'immiscer dans l'exploitation du fonds.

Le loueur ne doit pas s'immiscer dans l'exploitation du fonds. Le contrat de location-gérance peut néanmoins permettre un certain contrôle du loueur sur l'exploitation, en stipulant notamment que le loueur pourra consulter la comptabilité du locataire-gérant.

Le loueur ne doit pas non plus faire concurrence à son locataire-gérant, soit directement, soit indirectement par personne interposée, totalement ou partiellement. Il ne peut donc ni se réinstaller ni réutiliser l'enseigne.

Sauf clause contractuelle contraire, cette interdiction dure le temps de la location-gérance et prend fin dès la cessation de la location-gérance quelle qu'en soit la cause. De même, sauf clause spécifique, la jurisprudence considère que l'interdiction de rétablissement se limite aux activités principales du fonds et ne s'étend pas aux activités accessoires.

Le loueur doit garantir le locataire contre les troubles provoqués par un tiers

Cette garantie couvre uniquement les troubles de droit, c'est-à-dire les situations dans lesquelles un tiers se prétend titulaire d'un droit sur le fonds ou sur un élément du fonds.

Si l'éviction est partielle, elle aura pour effet une diminution proportionnée du loyer.

Si elle est totale, la résiliation du contrat pourra être prononcée.

Les troubles de fait ne sont en revanche pas couverts par la garantie du bailleur. C'est le cas par exemple d'un vol dont le locataire-gérant serait victime, ou même de l'installation d'un concurrent.

Le loueur doit assurer la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés due par le loueur ne couvre que les défauts cachés et inconnus du locataire qui existaient lors de la conclusion du contrat, peu importe que le loueur ait ou non connu leur existence, à condition qu'ils rendent le fonds impropre à la jouissance par le locataire-gérant.

Le loueur est responsable des vices cachés, sauf clause contraire. Ainsi, le locataire-gérant ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu'il a déclaré dans le contrat de location-gérance avoir vérifié le bon fonctionnement du matériel servant à l'exploitation du fonds et qu'il n'a porté aucune observation sur la liste du matériel figurant en annexe du contrat.

Pour ne pas être tenu responsable, le loueur doit apporter la preuve que les défauts sont apparus après la prise en possession du fonds. D'où l'intérêt d'avoir établi préalablement un état des lieux contradictoire au cours duquel le locataire-gérant aura testé le matériel inclus dans le fonds loué.