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Les frais de location sont-ils déductibles du bénéfice imposable ?


LES GUIDES JURIDIQUES DE L'ENTREPRISE

Les loyers des locaux professionnels, du matériel et de l'outillage constituent une charge déductible.



Loyers de location d'immeubles


Conditions de déduction

Les loyers ne constituent une charge déductible que si le local loué n'est pas compris dans le patrimoine de l'entreprise, qu'il est utilisé dans l‘intérêt de l'exploitation et que le montant des loyers n'est pas excessif.

Le loyer des locaux qui sont affectés au logement du personnel est déductible au même titre que celui des locaux directement utilisés pour l'exercice de la profession. Par contre, en aucun cas, le loyer personnel de l'exploitant et les frais afférents ne doivent être compris dans les charges déductibles. Ne sont pas non plus déductibles les loyers des locaux inutilisés par l'entreprise ou dans lesquels aucune activité professionnelle n'est exercée.

En revanche, l'exploitant individuel qui conserve dans son patrimoine privé un immeuble affecté à l'exploitation de son entreprise (et donc non inscrit à l'actif du bilan de celle-ci) est en droit de comprendre dans les charges de son entreprise des sommes correspondant au loyer normal de l'immeuble. En contrepartie, il est imposable sur ces mêmes sommes au titre des revenus fonciers.

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Montant déductible

Le loyer déductible comprend le loyer proprement dit ainsi que les dépenses accessoires mises à la charge de l'entreprise locataire par le contrat de location. Si l'administration considère que le loyer est anormalement élevé, elle peut décider de réintégrer dans le bénéfice imposable l'excédent de loyer sur la valeur locative réelle du local. Cette question se pose fréquemment lorsque les locaux sont pris en location par l'entreprise auprès d'un associé, d'un dirigeant ou d'une société ayant des associés ou des actionnaires communs.

En revanche, le dépôt de garantie (ou « cautionnement ») versé au bailleur d'un immeuble par l'entreprise locataire constitue un élément d'actif tant que celle-ci n'a pas perdu définitivement le droit d'en obtenir le remboursement. De leur côté, les travaux réalisés par le locataire ne sont considérés comme une charge déductible que lorsqu'ils n'excèdent pas les simples dépenses d'entretien et de réparation.

Droit d'entrée

Le droit d'entrée versé par l'entreprise locataire au bailleur bénéficie d'un régime particulier. Pour déterminer si une indemnité constitue une charge de loyer déductible ou un actif, il faut tenir compte non seulement des clauses du bail et du montant de l'indemnité stipulée, mais également du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du contrat de bail.

  • Lorsque le loyer est normal, le droit d'entrée représente généralement le prix d'acquisition d'un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, il ne constitue pas une charge déductible et n'est pas amortissable.
  • Lorsque le loyer commercial a été fixé à un chiffre inférieur à la valeur locative normale, l'indemnité versée par le preneur lors de l'entrée en jouissance doit être regardée comme une charge déductible dont la déduction doit être répartie sur une période au moins égale à la durée inscrite au bail lors de la conclusion de celui-ci. Mais l'entreprise peut aussi choisir de répartir la déduction sur une durée plus longue.



Loyers de location d'équipements

Les loyers ne constituent une charge déductible que si le matériel ou l'outillage loué n'est pas compris dans le patrimoine de l'entreprise, qu'il est utilisé dans l‘intérêt de l'exploitation et que le montant des loyers n'est pas excessif.



Redevances de crédit-bail


Crédit-bail mobilier

Les loyers ou les sommes versés pendant la période de location par le locataire sont normalement déductibles de ses bénéfices imposables, à condition de satisfaire les conditions générales de déductibilité des charges. Bénéficient de règles particulières :

  • Le crédit-bail de fonds de commerce. Les redevances d'un crédit-bail de fonds de commerce ne sont déductibles que pour la quote-part du loyer représentative des frais financiers. En revanche, lorsque le contrat de crédit-bail porte sur un élément isolé du fonds de commerce, incorporel et amortissable (brevet, logiciel, par exemple), les règles applicables sont celles du crédit-bail mobilier, ce qui permet la déduction des loyers.
  • Le crédit-bail des voitures particulières d'une durée d'au moins 3 mois. La limite de déduction est limitée à 18 300 € pour les véhicules dont la première mise en circulation est intervenue depuis le 1er novembre 2006. Pour les véhicules acquis à compter du 1er janvier 2006 et dont la date de première mise en circulation est intervenue après le 1er juin 2004, qui ont un taux d'émission de dioxyde de carbone supérieur à 200 g/km, la limite est de 9 900 €. Des dispositions particulières sont prévues pour les véhicules non polluants et leurs équipements.


Crédit-bail immobilier

Pour les contrats de crédit-bail immobilier conclus depuis 1996, les possibilités de déduction des redevances de crédit-bail représentatives du capital sont modulées en fonction du lieu de situation et de la nature de l'immeuble.

Les loyers versés sont en principe intégralement déductibles. Toutefois, la quote-part des loyers représentative du coût d'acquisition des terrains n'est pas déductible. Une règle particulière est prévue pour les opérations de crédit-bail portant sur des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux en Ile-de-France et qui ne sont pas situés dans certaines zones (ZRU, zones d'aide à finalité régionale…).



Redevances de location-gérance

Les redevances de location-gérance sont considérées comme une charge déductible lorsqu'elles ont une contrepartie effective, ce qui est le cas lorsque:

  • le contrat de location-gérance ne porte pas sur un fonds de commerce dont l'existence n'est pas établie en raison d'une absence de clientèle propre, par exemple),
  • le loyer ne présente pas un caractère excessif. Les tribunaux apprécient le caractère normal des redevances par comparaison avec les loyers pratiqués par des entreprises exploitant des activités comparables à la même époque et dans la même région.

L'administration fiscale peut également remettre en cause la déduction de la totalité de redevances de location-gérance lorsqu'elle estime que l'opération dissimule en réalité une cession de fonds de commerce, c'est-à-dire lorsque le bailleur n'est plus en mesure de reprendre l'exploitation à la fin du contrat. C'est notamment le cas lorsque :

  • le contrat de location-gérance n'a pour objet que la location des murs,
  • quelques mois après la mise en location-gérance du fonds, l'entreprise locataire achète à l'exploitant la totalité du matériel, de l'outillage, du mobilier et des agencements.

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Tout dividende distribué en violation des règles édictées par le Code de commerce constitue une infraction punie d'un emprisonnement de cinq ans et d'une amende de 375 000 euros.

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