Bail commercial : obtenir la restitution du dépôt de garantie

Contrairement aux baux mixtes ou d'habitation, la restitution du dépôt de garantie est rarement effectuée dans le cadre d'un bail commercial.

Les obstacles à la restitution du dépôt de garantie

Il est possible que le bail commercial contienne une clause précisant que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur en cas de résiliation du bail, même si ce dernier est résilié à l'amiable. Sa validité a été reconnue par les tribunaux (Paris, 16e ch. B, 21 avril 1988).

Ensuite, lorsque, en cours ou en fin de bail, le locataire cède son droit au bail ou à renouvellement, il est d'usage courant que le cessionnaire rembourse le dépôt de garantie au cédant. Toutefois, le contrat de bail commercial peut convenir expressément que le bailleur restituera le dépôt au locataire qui cède son droit au bail et exigera du nouveau locataire le versement d'une somme équivalente.

Enfin, en cas de changement de propriétaire du local loué, le débiteur du dépôt de garantie reste, en principe, le bailleur d'origine et le nouveau propriétaire peut donc demander au locataire de s'adresser à l'ancien propriétaire.

Les conditions de restitution du dépôt de garantie

Le statut des baux commerciaux est muet sur les conditions de restitution du dépôt de garantie. Notamment, aucun délai n'est prévu pour restituer le dépôt de garantie au locataire d'un bail commercial.

Par ailleurs, le locataire ne peut pas imputer le montant du dernier loyer sur le dépôt de garantie.

En pratique, il est conseillé aux bailleurs de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable de deux ou trois mois si aucun incident locatif n'a eu lieu au cours de la location, si le local restitué est conforme à l'état dans lequel il a été mis en location et sous réserve de la possibilité d'apurer définitivement les comptes (ce qui peut poser problème dans le cas de locaux situés dans une copropriété).

La rétention abusive du dépôt de garantie peut être sanctionnée par les tribunaux. Mais il faut pour cela que le locataire apporte la preuve d'un préjudice, d'une faute et d'un lien de causalité (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, Civ. 3° 6 mars 2012, n°11-13729).