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Les associations loi 1901 déclarées disposent d'une capacité juridique incomplète en matière de biens immobiliers.
Une association loi 1901 déclarée ne peut acquérir ou détenir un bien immobilier que si celui-ci :
A défaut :
Une association loi 1901 ne peut donc posséder ou acquérir un terrain ou un local dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. Mais elle peut louer une partie du local lui servant de siège si celle-ci ne lui est pas nécessaire ou que la location se rattache directement à la réalisation de son objet.
Associations loi 1901 non déclarées
Les associations loi 1901 non déclarées (ou associations de fait) ne peuvent pas être propriétaires. Les biens qu'elles utilisent leur sont seulement mis à disposition par leurs membres qui en demeurent propriétaires.
Si elles utilisent les fonds remis par les membres pour acquérir un meuble, un terrain ou un local, elles n'en deviennent pas pour autant propriétaires puisque le bien acquis devient la propriété indivise de tous leurs membres.
Les associations ayant leur siège dans un des départements d'Alsace-Moselle (associations loi 1908) peuvent acquérir n'importe quel type de biens, même si ceux-ci n'ont aucun lien direct avec leur objet social.
Les associations reconnues d'utilité publique peuvent acquérir tous types de biens sans que cela soit nécessairement en rapport avec leur objet social.
Une association peut posséder et administrer des immeubles de rapport s'ils lui ont été donnés ou légués et qu'elle :
Mais cette faculté reste malgré tout limitée car l'association ne peut toujours pas acheter un immeuble en vue de le louer.
L'apport peut être effectué lors de la constitution ou au cours de la vie de l'association.
Lorsqu'il s'agit de l'apport d'un bien mobilier, il est conseillé de rédiger un traité d'apport mais lorsque l'apport vise un immeuble il est obligatoire de faire rédiger l'acte par un notaire.
En cas d'achat d'un immeuble (terrain, local), l'association doit faire dans les 3 mois, une déclaration à la préfecture sur le formulaire cerfa n°13970*01 (Déclaration de l'état des immeubles dont l'association est propriétaire) et y joindre un état descriptif du bien ainsi que son prix d'acquisition.
L'association est reconnue d'utilité publique
Si l'association est reconnue d'utilité publique, plusieurs étapes doivent être respectées :
Lorsqu'une association acquiert un meuble, il n'y a aucune formalité à effectuer.
Lorsqu'une association se dissout et qu'il lui reste des actifs (boni de liquidation), elle peut les donner à une autre association (dévolution).
La dévolution donne normalement lieu au paiement de droits d'enregistrement.
La perception de donations et de legs est réservée à certaines associations :
L'association est libre de refuser une donation ou un legs. Elle doit donc commencer par donner son accord.
Si elle accepte une donation, elle doit déposer un dossier à la préfecture du département du siège de l'association. Le dossier de déclaration comprend un certain nombre de pièces à fournir, parmi lesquelles figurent les statuts de l'association ainsi qu'une copie de l'acte notarié de donation ou, à défaut, un justificatif de la libéralité. Cette formalité incombe au notaire en cas de legs.
La plupart des associations ne peuvent conserver que les immeubles nécessaires à l'accomplissement de leur objet social ou destinés à leur servir de siège social.
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale les informations relatives à la nature de l’occupation de ces locaux ou, s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants desdits locaux (article 1418 du Code général des impôts).
Selon la Foire aux questions publiée par le ministère de l’économie et des finances, cette nouvelle obligation déclarative concerne également les personnes morales « propriétaires de biens bâtis à usage d’habitation ou de locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation ».
Les associations sont donc concernées par cette obligation déclarative. Pour ce faire, elles doivent adhérer au service « gérer mes biens immobiliers » (GMBI) sur impots.gouv.fr.
Tout achat d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte authentique réalisé par un notaire. A cette occasion, le notaire va prélever des frais, parmi lesquels :
L'acquisition d'un immeuble par une association donne en principe lieu au paiement d'un droit d'enregistrement, qu'elle ait lieu à la suite d'un achat, d'un don constaté par acte authentique ou d'un legs. Mais, plusieurs exonérations existent pour les associations.
L'association qui se trouve propriétaire d'un local au 1er janvier de l'année d'imposition doit en principe s'acquitter du paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, sauf à bénéficier d'une exonération :
Il existe également des exonérations temporaires pour les logements sociaux et les immeubles situés dans certaines zones du territoire.
L'association propriétaire d'un terrain ou d'un jardin au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
En plus des exonérations temporaires figurant à l'article 1395 du Code général des impôts, plusieurs exonérations permanentes existent :
Les associations sont redevables de la taxe d'habitation si elles occupent des locaux meublés à usage d'habitation ou servant à l'administration générale, et si ces locaux ne sont pas pris en compte pour la cotisation foncière des entreprises.
Les locaux dans lesquels le public peut librement circuler ne sont pas concernés par cette taxe : édifice public de culte et ses dépendance, salles d'exposition, de compétition, vestiaires...
En cas de réelles difficultés pour acquitter la taxe, les associations peuvent solliciter la remise gracieuse de tout ou partie de leurs impositions (Rép. Morel-A-L’Huissier : AN 18-8-2020 no 25099; Rép. Cukierman : Sén. 27-8-2020 no 14249).
A noter : la suppression progressive de la taxe d'habitation sur la résidence principale des foyers ne concerne pas les associations : elles devront toujours payer la taxe d'habitation pour les locaux meublés qu'elles occupent à titre privatif.
Les associations ayant une activité lucrative sont redevables de la cotisation foncière des entreprises.
Plusieurs activités sont cependant exonérées (manifestations de soutien ou de bienfaisance par an, organismes de jardins familiaux...).
Une association loi 1901 peut parfaitement détenir et mettre en location de manière habituelle des locaux dont elle n'a pas besoin de façon continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).
Les associations loi 1908, les associations reconnues d'utilité publique et les unions agréées d'associations familiales peuvent, elles, détenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers.
En revanche, une association ne peut pas acheter un immeuble en vue de le louer puisqu'elle ne peut l'acquérir qu'à titre gratuit.
Les associations propriétaires peuvent librement vendre les meubles ou les immeubles qui ne sont plus strictement nécessaires à leur administration, à la réunion de leurs membres et à l'accomplissement de leur objet. Ces associations peuvent également hypothéquer leurs immeubles ou en concéder l'usufruit.
L'association propriétaire qui revend un terrain ou un local doit effectuer dans les 3 mois une déclaration à la préfecture :
Si l'association est reconnue d'utilité publique, une procédure spécifique doit être respectée :
Lorsqu'une association vend un bien meuble, il n'y a aucune formalité à effectuer.