Une association peut-elle louer un local lui appartenant ?

Une association loi 1901 a toute liberté pour louer un immeuble lui appartenant, du moment que les statuts le prévoient.

Restrictions à la location

Principe

Une association loi 1901 ne peut en principe acquérir ou détenir un local que si celui-ci :

  • sert à son administration ou à la réunion de ses membres,
  • est strictement nécessaire à la réalisation de son objet social.

Elle ne peut donc détenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. Mais elle peut louer une partie du local lui servant de siège si celle-ci ne lui est pas nécessaire.

Exceptions

Font exception à cette règle les associations loi 1908, les associations reconnues d'utilité publique et les unions agréées d'associations familiales.

De même, une association loi 1901 peut louer des immeubles de rapport si les conditions suivantes sont réunies :

  • elle est déclarée depuis au moins trois ans,
  • elle exerce uniquement des activités figurant dans la liste de l'article 200, 1-b du CGI : éducation, sciences, social, humanitaire, sport...,
  • les immeubles de rapport lui ont été donnés ou légués.

Respect du droit des baux

En tant que bailleur, l'association devra se charger des grosses réparations, souscrire une assurance spécifique, fournir une quittance à chaque versement de loyer (mensuel, trimestriel ou annuel) et déclarer les loyers perçus dans ses recettes.

Si le locataire est un commerçant inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, le contrat de bail devra être soumis aux dispositions des baux commerciaux.

Si elle conclue un bail rural, l'association dispose d'un droit de reprise si l'exploitation des terres favorise la réalisation de son objet (Cass. 3e civ. 17-7-1986 n° 85-11.063).

Dans le cas d'un bail d'habitation, il ne sera pas possible de donner congé au locataire pour :

  • y habiter à titre personnel car une association n'« habite » pas (Cass. 3e civ. 7-2-1996 n° 93-20.135) ;
  • y faire habiter l'un de ses membres ou l'un de ses dirigeants ;
  • réorganiser les locaux (CA Paris 5-4-2016 n° 13/16973).

Régime fiscal

Impôt sur les sociétés

Les loyers perçus par une association sont en principe passibles de l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 24 %.

Cependant, si les loyers proviennent d'une activité qui ne constitue pas un mode d'exploitation du patrimoine, mais entrent dans le cadre de l'activité désintéressée de l'association, ils ne sont pas imposables.

La location de locaux aménagés constitue une activité commerciale relevant de l'impôt sur les sociétés au taux normal. Il en est de même des revenus provenant d'une sous-location.

TVA

La location de locaux nus n'est pas assujettie à la TVA.

Les locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA sauf si des services hôteliers sont proposés à la clientèle (accueil, petit-déjeuner, entretien du linge et des locaux) en plus de l'hébergement.

Contribution sur les revenus locatifs

Lorsque les loyers perçus ne sont pas assujettis à l'impôt sur les sociétés au taux normal ou au taux réduit, l'association peut être redevable de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

La CRL s'applique aux loyers issus de locaux à usage professionnel ou d'habitation situés dans des immeubles achevés depuis au moins 15 ans.

Le taux de cette contribution est fixé à 2,5 % des revenus tirés de la location et ne peut pas être répercuté sur le locataire.

De nombreuses exonérations existent :

  • les locations dont le revenu annuel n'excède pas 1 830 €,
  • les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA de plein droit ou sur option,
  • les locations de logements appartenant aux associations participant à l'aide sociale à l'enfance ou aux organismes agréés au titre de l'aide sociale, ainsi qu'aux organismes sans but lucratif ou aux unions d'économie sociale réalisant des services sociaux relatifs au logement social et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés,
  • les locations de logements appartenant à des organismes sans but lucratif agréés dont les dirigeants ne sont pas rémunérés, qui les mettent à disposition de personnes défavorisées, ainsi que les revenus provenant d'activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, exercées par des organismes agréés...