Une association peut-elle louer un local lui appartenant ?

Une association a toute liberté pour louer un immeuble lui appartenant, du moment que les statuts le prévoient.

Restrictions à la location

Principe

Une association loi 1901 ne peut mettre un bien en location que si celui-ci :

  • sert à son administration ou à la réunion de ses membres,
  • ou, est strictement nécessaire à la réalisation de son objet social.

Si elle cesse d'utiliser le local ou qu'il n'est plus strictement nécessaire à l'exercice de l'activité, elle est censée le mettre en vente. Mais elle peut parfaitement détenir et mettre en location de manière habituelle des locaux dont elle n'a pas besoin de façon continue (pendant la période de congés, en soirée, les matins, etc.).

Une association ne peut donc détenir un immeuble dans le seul but de le louer et d'en percevoir des loyers. La violation de cette interdiction est sanctionnée par l'annulation judiciaire de l'acte d'acquisition, qui peut être demandée par toute personne intéressée : le vendeur, l'acquéreur, l'adjudicataire ou les membres de l'association.

Exceptions

Ces restrictions ne s'appliquent pas aux associations loi 1908, aux associations reconnues d'utilité publique (articles L 11, al. 1 et 3 de la loi 1901) et aux unions agréées d'associations familiales (article L 211-7, al. 4 du Code de l'action sociale et des familles) qui peuvent détenir et donc proposer à la location des immeubles qui ne sont pas strictement nécessaires à la réalisation de leur objet social.

Par ailleurs, une association loi 1901 peut détenir et louer des immeubles de rapport si les conditions suivantes sont réunies :

  • elle est déclarée depuis au moins 3 ans,
  • elle exerce uniquement des activités figurant dans la liste de l'article 200, 1-b du CGI : éducation, sciences, social, humanitaire, sport...,
  • les immeubles de rapport lui ont été donnés ou légués.

Acquérir un immeuble de rapport consiste à un acquérir un immeuble entier, d'un seul bloc, dans un objectif de rentabilité.

Conclusion d'un bail de location

Choix du type de bail

L’association peut louer son local au moyen de divers baux, dont les principaux sont :

  • le bail commercial, pour louer un local à un commerçant ou à un artisan,
  • le bail rural, pour la location d'une exploitation à un agriculteur,
  • le bail d’habitation, pour louer un local à un particulier qui désire en faire son habitation à titre principal,
  • le bail professionnel, pour louer un local à une personne exerçant une profession libérale : médecin, expert-comptable, avocat, architecte, consultant, conseiller en gestion...
  • le bail soumis au Code civil pour la location d’un logement meublé.

Respect du droit de la location

Chaque type de bail est soumis à des textes législatifs distincts : la loi du 1er juillet 1989 pour les baux d'habitation, le Code de commerce pour les baux commerciaux, le Code civil pour les baux professionnels...

Mais dans tous les cas, l'association doit se charger des grosses réparations, souscrire une assurance spécifique, fournir une quittance à chaque versement de loyer (mensuel, trimestriel ou annuel) et déclarer les loyers perçus dans ses recettes.

Particularités de certains baux

Dans le cas d'un bail d'habitation, l'association ne peut pas donner congé au locataire pour :

  • y habiter à titre personnel car une association n'« habite » pas (Cass. 3e civ. 7-2-1996 n° 93-20.135) ;
  • y faire habiter l'un de ses membres ou l'un de ses dirigeants ;
  • réorganiser les locaux (CA Paris 5-4-2016 n° 13/16973).

Dans le cas d'un bail rural, l'association dispose d'un droit de reprise si l'exploitation des terres favorise la réalisation de son objet (Cass. 3e civ. 17-7-1986 n° 85-11.063).

Régime fiscal des revenus locatifs

Les revenus locatifs perçus par une association peuvent être soumis à l'impôt sur les sociétés, à la TVA et à la contribution sur les revenus locatifs.

L'impôt n'est pas calculé sur les loyers perçus mais sur les revenus locatifs, c'est-à-dire sur les loyers diminués des charges et amortissements.

Impôt sur les sociétés

Association exonérée d'impôts commerciaux

Les associations qui perçoivent des revenus locatifs peuvent être soumises à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 24 %, même si elles sont exonérées d'impôts commerciaux.

Les revenus locatifs sont imposables au taux réduit de 24 % même si l’association exerce par ailleurs une activité lucrative fiscalisée, mais seulement dans la mesure où ces revenus ne se rattachent pas directement à l’activité lucrative.

Cependant, si les loyers proviennent d'une activité qui ne constitue pas un mode d'exploitation du patrimoine mais entre dans le cadre de l'activité désintéressée de l'association, ils sont totalement exonérés. Il en va de même des locations d’immeubles faites à des associations ayant des activités complémentaires lorsque le loyer est très inférieur au marché (CE 24-2-1986 n°54683).

La location de locaux aménagés constitue une activité commerciale relevant de l'impôt sur les sociétés au taux normal. Il en est de même des revenus provenant d'une sous-location.

Association soumise aux impôts commerciaux

Les revenus locatifs qui se rattachent à une activité lucrative doivent être intégrés au résultat imposable et soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Il est de :

  • 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices ;
  • 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfices ;
  • 33,33 % au-delà.

TVA

La location de locaux nus n'est pas assujettie à la TVA.

Les locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA sauf si des services hôteliers sont proposés (accueil, petit-déjeuner, entretien du linge et des locaux) en plus de l'hébergement.

Contribution sur les revenus locatifs

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) s'applique aux revenus tirés de la location de locaux professionnels ou d'habitation, situés en France, dans des immeubles achevés (en état d'être occupés de manière effective) depuis plus de 15 ans, au 1er janvier de l'année d'imposition.

Le taux de cette contribution est fixé à 2,5 % des revenus tirés de la location et ne peut pas être répercuté sur le locataire.

De nombreuses exonérations existent :

  • les locations dont le revenu annuel n'excède pas 1 830 €,
  • les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA de plein droit ou sur option,
  • les locations de logements appartenant aux associations participant à l'aide sociale à l'enfance ou aux organismes agréés au titre de l'aide sociale, ainsi qu'aux organismes sans but lucratif ou aux unions d'économie sociale réalisant des services sociaux relatifs au logement social et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés,
  • les locations de logements appartenant à des organismes sans but lucratif agréés dont les dirigeants ne sont pas rémunérés, qui les mettent à disposition de personnes défavorisées, ainsi que les revenus provenant d'activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, exercées par des organismes agréés...