Peut-on vendre son propre bien à la SCI ?
La vente à soi-même est généralement utilisée pour permettre une optimisation fiscale à l'issue du remboursement d'un prêt bancaire ayant servi à l'acquisition du bien immobilier.
Les avantages de la vente à soi-même
Lorsqu'un immeuble est acheté en recourant à l'emprunt bancaire, les intérêts de cet emprunt sont déductible des revenus locatifs perçus. L'assiette de l'impôt sur le revenu est donc diminuée.
Lorsque l'emprunt est totalement remboursé, les charges déductibles se trouvent de ce fait amoindries, ce qui augmente l'assiette de l'impôt sur le revenu.
Pour générer à nouveau des charges déductibles et diminuer l'impôt, les associés peuvent vendre l'immeuble locatif à la SCI.
Quelle procédure respecter ?
Le prix de vente doit être réellement versé par la SCI pour rendre l'opération valable sur le plan civil.
Il faut également savoir qu'à l'occasion de la vente d'un immeuble loué, un droit de préemption peut être ouvert au profit des occupants de locaux à usage d'habitation.
Comment éviter que l'opération ne soit qualifiée d'abus de droit ?
Si la SCI à laquelle est vendu l'immeuble fonctionne normalement, elle ne peut être qualifiée de fictive. C'est le cas si elle encaisse les loyers et s'acquitte des charges, qu'elle convoque les associés au moins une fois par an...
Mais il faut également qu'elle puisse démontrer que l'opération ne poursuit pas un but uniquement fiscal. Plusieurs raisons peuvent être invoquées :
- la possibilité d'améliorer sa trésorerie en encaissant le prix de vente,
- une volonté de transmission, lorsque la SCI s'accompagne de la participation au capital social de descendants,
- une volonté d'association et de partage du risque inhérent à l'exploitation commune d'un immeuble, en cas de participation de membres de la famille ou de tiers.
Il existe une hypothèse dans laquelle la SCI encourt malgré tout des risques importants. C'est le cas lorsque les vendeurs utilisent l'intégralité du prix de vente pour garantir l'emprunt ayant permis de financer la SCI.