Bail commercial : le loyer doit-il correspondre à la valeur locative ?

Si le loyer de départ peut être fixé librement par les parties, le loyer du bail révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

Le loyer de départ du bail commercial est libre

La détermination du loyer lors de la conclusion du bail commercial n'est pas réglementée. La plupart du temps, il est fixé par référence aux prix du marché.

La clause recettes ou clause de loyer variable

Les parties peuvent aussi décider de scinder le loyer en deux : une partie fixe, déterminée en fonction de la valeur locative et une partie variable, calculée en fonction du chiffre d'affaires du locataire. Elles peuvent même indexer le loyer entièrement sur le chiffre d'affaires ou prévoir un loyer alternatif - un montant fixe déterminé à l'avance et un autre proportionnel au chiffre d'affaires, le locataire ne payant que le montant le plus élevé des deux.

Cette clause a pour avantage d'échapper aux règles d'augmentation du loyer de plus de 10 % et à celles applicables en matière de révision et de renouvellement des loyers. La révision et le renouvellement des loyers échapperont donc aux règles légales.

La clause d'échelle mobile du bail commercial

La clause d'échelle mobile permet de réviser automatiquement le loyer en fonction du prix d'une denrée, d'un service ou d'un indice économique ou monétaire. L'indice généralement choisi est l'indice ILC ou Ilat. En fonction de la fréquence prévue au contrat, il pourra ainsi varier tous les ans, tous les six mois, voire tous les trois mois.

Si par le jeu de cette échelle mobile, le loyer a augmenté de plus de 25 % par rapport au dernier loyer, le locataire ou le bailleur peut en demander la révision pour voir ramener ou porter le loyer à la valeur locative.

Cependant, si la hausse est inférieure à 25 % mais qu'un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail rend l'exécution excessivement onéreuse pour le locataire, le nouvel article 1195 du Code civil semble autoriser la révision du bail commercial et notamment de son loyer.

Les circonstances imprévisibles peuvent être de nature économique, microéconomique (dévaluation monétaire), macroéconomique (modification structurelle du marché), politique (embargo international), matérielle (catastrophe climatique) ou encore juridique. L'application de l'article 1195 du Code civil peut être écartée par le bail.

Le loyer résultant de la révision triennale et le loyer du bail commercial renouvelé doivent correspondre à la valeur locative

Dans ces deux situations, le loyer est plafonné en fonction de la variation de l'indice indiqué dans le bail. Dans la pratique, il aboutit à un loyer inférieur à la valeur locative.

En cas de désaccord sur la valeur locative des locaux, le nouveau loyer va être fixé par le juge, généralement à la suite d'une expertise. Le calcul de la valeur locative ne se fait alors non pas en recourant à un indice mais en prenant en compte cinq paramètres :

  • les caractéristiques du local ;
  • la destination du local ;
  • les obligations du bailleur et du locataire ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le juge et l'expert ne peuvent se référer à d'autres paramètres, tel que la rentabilité du commerce.

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