Un bailleur condamné à verser une indemnité d'éviction à un ancien locataire suite à un refus de renouvellement de bail commercial peut revenir sur sa décision de mettre fin au bail et ainsi échapper au paiement de l'indemnité.
Le droit de repentir peut être exercé à n'importe quel moment, dans un délai maximal de 15 jours après que le tribunal ait définitivement fixé le montant de l’indemnité d’éviction, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours.
Le bailleur peut exercer son droit de repentir via une simple lettre recommandée avec avis de réception. Il doit alors prendre en charge tous les frais de procédure engagés par le locataire : frais d'huissier, frais d'expertise, honoraires d'avocat...
Le bailleur ne commet pas de faute en acceptant le renouvellement du bail dans le seul but de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 2020, n° 18-25329).
Pour que le bailleur puisse exercer son droit de repentir, 2 conditions sont requises :
Le bail est renouvelé à la date où le bailleur a notifié son repentir et non pas à la date de prise d'effet du congé. La durée du nouveau bail reste fixée à 9 ans et le nouveau loyer n'est pas déplafonné.
L'exercice du droit de repentir constitue un véritable renouvellement du bail et non pas une offre de renouvellement. A cette occasion, le bailleur ne peut donc pas proposer au locataire un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer (Cass. 3e civ 12-9-2019 n° 18-18.218 F-D).
Un locataire peut certes se prévaloir d'avoir quitté les lieux pour faire échec au droit de repentir du bailleur. Mais encore faut-il qu'il ait au moins engagé un processus irréversible de départ, en prenant des dispositions qui rendent impossible la poursuite de l'activité dans les lieux (remise des clés, déménagement de la totalité des meubles, etc.).
Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux pendant la durée de la procédure judiciaire en vue de la fixation de l'indemnité d'éviction. Mais rien ne l'empêche de louer ou d'acheter un nouveau local pendant ce laps de temps.
Lorsqu'il a exercé son droit de repentir, le bailleur ne peut plus ensuite revenir sur sa décision.
Le bail se renouvelle automatiquement, même si aucune des parties n'a pris l'initiative de demander un nouveau loyer.
En revanche, le locataire peut toujours exercer son droit d'option, lorsque le loyer lui apparaît trop élevé.
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