Qu'est-ce que le droit de repentir du bailleur dans un bail commercial ?

Le bailleur qui a d'abord refusé le renouvellement du bail commercial, avec ou sans indemnité d'éviction, peut ensuite revenir sur sa décision. Cela entraîne le renouvellement automatique du bail.

En quoi consiste le droit de repentir du bailleur ?

Un bailleur condamné à verser une indemnité d'éviction à un ancien locataire suite à un refus de renouvellement de bail commercial peut revenir sur sa décision de mettre fin au bail et ainsi échapper au paiement de l'indemnité.

Le droit de repentir peut être exercé à n'importe quel moment, dans un délai maximal de 15 jours après que le tribunal ait définitivement fixé le montant de l’indemnité d’éviction, c'est-à-dire à l'expiration du délai de recours.

Le bailleur peut exercer son droit de repentir via une simple lettre recommandée avec avis de réception. Il doit alors prendre en charge tous les frais de procédure engagés par le locataire : frais d'huissier, frais d'expertise, honoraires d'avocat...

Le bailleur ne commet pas de faute en acceptant le renouvellement du bail dans le seul but de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 2020, n° 18-25329).

A quelles conditions le bailleur peut-il exercer son droit de repentir ?

Pour que le bailleur puisse exercer son droit de repentir, 2 conditions sont requises :

  • le locataire est encore dans les lieux. Bien que le locataire soit normalement tenu d'exploiter le fonds jusqu'à la date d'effet du congé (3 mois après le refus de renouvellement), les tribunaux l'autorisent à quitter les lieux avant cette date, si le départ n'est pas trop hâtif ;
  • le locataire n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour s'y réinstaller, même s'il a changé d'activité. L'acte de location ou d'achat doit être intervenu avant l'exercice du droit de repentir. L'acte doit avoir date certaine : il est donc nécessaire de passer devant un notaire sauf si le bailleur a eu connaissance de l'acte avant d'exercer son droit.

Le bail est renouvelé à la date où le bailleur a notifié son repentir et non pas à la date de prise d'effet du congé. La durée du nouveau bail reste fixée à 9 ans et le nouveau loyer n'est pas déplafonné.

L'exercice du droit de repentir constitue un véritable renouvellement du bail et non pas une offre de renouvellement. A cette occasion, le bailleur ne peut donc pas proposer au locataire un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer (Cass. 3e civ 12-9-2019 n° 18-18.218 F-D).

Un locataire peut certes se prévaloir d'avoir quitté les lieux pour faire échec au droit de repentir du bailleur. Mais encore faut-il qu'il ait au moins engagé un processus irréversible de départ, en prenant des dispositions qui rendent impossible la poursuite de l'activité dans les lieux (remise des clés, déménagement de la totalité des meubles, etc.).

Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux pendant la durée de la procédure judiciaire en vue de la fixation de l'indemnité d'éviction. Mais rien ne l'empêche de louer ou d'acheter un nouveau local pendant ce laps de temps.

Le bailleur peut-il revenir sur sa décision une fois le droit de repentir exercé ?

Lorsqu'il a exercé son droit de repentir, le bailleur ne peut plus ensuite revenir sur sa décision.

Le bail se renouvelle automatiquement, même si aucune des parties n'a pris l'initiative de demander un nouveau loyer.

En revanche, le locataire peut toujours exercer son droit d'option, lorsque le loyer lui apparaît trop élevé.

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