Quel est le régime fiscal des différents apports effectués à une SCI ?

Les apports peuvent être constitués de biens immobiliers (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit), de droits immobiliers ou de sommes d'argent permettant l'acquisition immobilière.

Différents types d'apports avec différents régimes fiscaux

Ces apports peuvent prendre trois formes différentes :

  • Les apports purs et simples, qui donnent uniquement droit à des parts sociales.
  • Les apports à titre onéreux qui donnent droit, en plus des parts sociales, à la remise de titres à revenu fixe (obligations, bons de caisse), d'espèces, ou encore à la prise en charge d'un passif incombant à l'apporteur (emprunt bancaire, par exemple).
  • Les apports mixtes, qui sont purs et simples pour une partie et à titre onéreux pour une autre.

Le régime fiscal des apports est différent suivant que l'on a affaire à un apport pur et simple, à un apport à titre onéreux ou à un apport mixte. Le régime fiscal des apports dépend également de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Apport d'une somme d'argent

Les apports en numéraire sont exonérés de droit d'enregistrement. Cette exonération s'applique quel que soit le régime fiscal de la société bénéficiaire de l'apport (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Les apports de créances ou de droits sociaux sont également exonérés.

Apport d'un immeuble

Apport pur et simple (sans contrepartie)

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, l'apport est exonéré. L'usage auquel est destiné l'immeuble (habitation ou professionnel) n'a aucune incidence.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'apport est assimilé à une mutation à titre onéreux et soumis aux droits de mutation (environ 5%). Des règles particulières s'appliquent si l'apport est effectué non pas par un particulier mais par une autre entreprise ou société.

Apport à titre onéreux (avec contrepartie)

Un apport à titre onéreux est assimilé à une mutation à titre onéreux et soumis aux droits de mutation.

L'exonération liée à l'engagement de conservation des titres n'est pas applicable aux apports d'immeubles (ou biens assimilés) à une société civile immobilière.

Apport mixte

L'administration autorise les associés à déclarer dans l'acte d'apport quels sont, parmi les biens mis en société, ceux qui constituent l'apport pur et simple et ceux qui doivent être considérés comme apportés à titre onéreux.

Les droits exigibles sur les apports mixtes sont déterminés, par combinaison des règles régissant les apports purs et simples (exonération, droit fixe ou droit de mutation), avec celles s'appliquant aux apports à titre onéreux (droit de mutation).