Le régime fiscal des apports effectués à une SCI

L'apport d'un bien à une SCI en cours de constitution peut donner lieu au paiement d'un certain nombre de droits et taxes : l'impôt sur les plus-values, les droits d'enregistrement et la TVA.

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : les plus-values

Un apport effectué à une SCI est considéré comme une vente et peut donner lieu à la constatation d'une plus-value.

Ces apports peuvent prendre trois formes différentes :

  • Les apports purs et simples, qui donnent uniquement droit à des parts sociales.
  • Les apports à titre onéreux qui donnent droit, en plus des parts sociales, à la remise de titres à revenu fixe (obligations, bons de caisse), d'espèces, ou encore à la prise en charge d'un passif incombant à l'apporteur (emprunt bancaire, par exemple).
  • Les apports mixtes, qui sont purs et simples pour une partie et à titre onéreux pour une autre.

Le régime fiscal des apports est différent suivant que l'on a affaire à un apport pur et simple, à un apport à titre onéreux ou à un apport mixte.

Le régime fiscal des apports dépend également de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

L'apport effectué par un particulier

L'apport d'un immeuble relève du régime des plus-values des particuliers si le bien immobilier dépend du patrimoine privé de l'apporteur.

L'apport de droits sociaux peut relever de deux régimes distincts :

  • le régime des plus-values immobilières des particuliers, s'il s'agit de titres de sociétés immobilières transparentes et de titres de certaines sociétés à prépondérance immobilière,
  • le régime des plus-values sur les valeurs mobilières, pour les autres droits sociaux.

L'apport effectué par une entreprise ou dans le cadre d'une activité professionnelle

Lorsque le bien apporté à la société civile dépend de l'actif immobilisé d'une société soumise à l'IS, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou encore est affecté à l'exercice d'une profession non commerciale, la plus-value réalisée ou la moins-value subie relève du régime des plus ou moins-values professionnelles.

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : les droits d'enregistrement

L'apport d'un bien à la SCI peut donner lieu au paiement de droits d'enregistrement.

Apport d'une somme d'argent

Les apports en numéraire sont exonérés de droit d'enregistrement. Cette exonération s'applique quel que soit le régime fiscal de la société bénéficiaire de l'apport (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Les apports de créances ou de droits sociaux sont également exonérés.

Apport d'un immeuble

Apport pur et simple (sans contrepartie)

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, l'apport est exonéré. L'usage auquel est destiné l'immeuble (habitation ou professionnel) n'a aucune incidence.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'apport est assimilé à une mutation à titre onéreux et soumis aux droits de mutation (environ 5%). Des règles particulières s'appliquent si l'apport est effectué non pas par un particulier mais par une autre entreprise ou société.

Apport à titre onéreux (avec contrepartie)

Un apport à titre onéreux est assimilé à une mutation à titre onéreux et soumis aux droits de mutation.

L'exonération liée à l'engagement de conservation des titres n'est pas applicable aux apports d'immeubles (ou biens assimilés) à une société civile immobilière.

Apport mixte

L'administration autorise les associés à déclarer dans l'acte d'apport quels sont, parmi les biens mis en société, ceux qui constituent l'apport pur et simple et ceux qui doivent être considérés comme apportés à titre onéreux.

Les droits exigibles sur les apports mixtes sont déterminés, par combinaison des règles régissant les apports purs et simples (exonération, droit fixe ou droit de mutation), avec celles s'appliquant aux apports à titre onéreux (droit de mutation).

Les apports en numéraire sont toujours exonérés de droits d'enregistrement.

En ce qui concerne l'apport d'un immeuble ou de droits immobiliers, il en va autrement. Les droits d'enregistrement sont différents selon qu'il s'agit d'apports purs et simples, d'apports à titre onéreux ou d'apports mixtes.

Ils dépendent également de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : la TVA

Les apports de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs réalisés par un assujetti sont, en principe, soumis à la TVA sur les opérations immobilières et échappent aux droits d'enregistrement.

Les apports de terrains non à bâtir et d'immeubles autres que neufs réalisés par les assujettis bénéficient d'une exonération (CGI art. 261-5). Ils peuvent toutefois faire l'objet d'une option de taxation à la TVA (CGI art. 260-5° bis).

Les apports réalisés par les personnes non assujetties ne relèvent pas de la TVA, sous réserve de deux exceptions :

  • les livraisons à soi-même dans le cadre de dispositifs d'accession sociale à la propriété,
  • les livraisons d'immeubles neufs que le cédant avait acquis en tant qu'immeuble à construire (le plus souvent en état futur d'achèvement).