Le régime fiscal des apports effectués à une SCI

L'apport d'un bien à une SCI en cours de constitution peut donner lieu au paiement d'un certain nombre de droits et taxes : l'impôt sur les plus-values, les droits d'enregistrement et la TVA.

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : les plus-values

Un apport effectué à une SCI est considéré comme une vente et peut donner lieu à la constatation d'une plus-value.

L'apport effectué par un particulier

L'apport d'un immeuble relève du régime des plus-values des particuliers si le bien immobilier dépend du patrimoine privé de l'apporteur.

L'apport de droits sociaux peut relever de deux régimes distincts :

  • le régime des plus-values immobilières des particuliers, s'il s'agit de titres de sociétés immobilières transparentes et de titres de certaines sociétés à prépondérance immobilière,
  • le régime des plus-values sur les valeurs mobilières, pour les autres droits sociaux.

L'apport effectué par une entreprise ou dans le cadre d'une activité professionnelle

Lorsque le bien apporté à la société civile dépend de l'actif immobilisé d'une société soumise à l'IS, d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou encore est affecté à l'exercice d'une profession non commerciale, la plus-value réalisée ou la moins-value subie relève du régime des plus ou moins-values professionnelles.

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : les droits d'enregistrement

Les apports en numéraire sont toujours exonérés de droits d'enregistrement.

En ce qui concerne l'apport d'un immeuble ou de droits immobiliers, il en va autrement. Les droits d'enregistrement sont différents selon qu'il s'agit d'apports purs et simples, d'apports à titre onéreux ou d'apports mixtes.

Ils dépendent également de la qualité de l'apporteur et du régime d'imposition de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Régime fiscal des apports effectués à une SCI : la TVA

Les apports de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs réalisés par un assujetti sont, en principe, soumis à la TVA sur les opérations immobilières et échappent aux droits d'enregistrement.

Les apports de terrains non à bâtir et d'immeubles autres que neufs réalisés par les assujettis bénéficient d'une exonération (CGI art. 261-5). Ils peuvent toutefois faire l'objet d'une option de taxation à la TVA (CGI art. 260-5° bis).

Les apports réalisés par les personnes non assujetties ne relèvent pas de la TVA, sous réserve de deux exceptions :

  • les livraisons à soi-même dans le cadre de dispositifs d'accession sociale à la propriété,
  • les livraisons d'immeubles neufs que le cédant avait acquis en tant qu'immeuble à construire (le plus souvent en état futur d'achèvement).