Bail commercial : les pièges à éviter

Durée du bail commercial, répartition des charges, responsabilité du bailleur... Voici toutes les clauses auxquelles vous devez prêter attention avant de signer un bail commercial.

La durée du bail commercial

Un bail commercial doit être de 9 ans minimum.

Attention à ne pas conclure un bail d'une durée supérieure ! En effet dès lors que le bail est supérieur à 9 ans, à l'expiration du bail survient le déplafonnement. Pratiquement, le propriétaire fixe le loyer qui lui convient, sans avoir à appliquer les indices légaux de réévaluations. Si le locataire n'accepte pas, il doit quitter les lieux, sans indemnité d'éviction. Il n'existe alors aucune voie de recours judiciaire.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur ne peut plus limiter la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans, en concluant un bail pour une durée ferme de 9 ans. Cette interdiction ne s'applique cependant pas :

  • aux baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
  • aux baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  • aux baux des locaux de stockage.

La définition des activités autorisées par le bail commercial

L'activité mentionnée dans le bail est toujours très restrictive. Plus l'activité mentionnée dans le bail est large (prêt-à-porter, par exemple), plus vous êtes libre d'adapter votre assortiment et de céder votre bail. En revanche, plus votre activité est restrictive (cadeaux et objets de décoration liés à la montagne, par exemple), plus vous aurez de mal à céder votre bail. Surtout si le bail contient des clauses vous obligeant à pratiquer en permanence toutes les activités mentionnées.

Le bail "tous commerces" est à privilégier, même s'il entraîne un loyer plus important. A défaut, il est possible d'adjoindre une activité connexe ou complémentaire, voire de changer totalement d'activité.

Mais certaines conditions précises devront être respectées et le recours au juge sera nécessaire en cas de refus du bailleur. Le propriétaire pourra alors exiger, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation, voire une augmentation de loyer.

La cession du bail commercial

Les contrats prévoient souvent que le bail ne peut être cédé qu'en même temps que le fonds de commerce, ce qui peut être impossible pour certaines activités (bureaux).

Ainsi, vous devez solliciter le droit de céder votre bail à une autre société de laquelle vous voudriez séparer l'activité principale, par acte sous seing privé ou en passant par un notaire.

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La révision du loyer du bail commercial

Le bailleur peut exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Vous pouvez négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les trois ans.

Les frais à prévoir de la signature du bail commercial

Il faut prévoir le versement d'un dépôt de garantie, qui peut représenter entre deux mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d'avance. A ces sommes peuvent s'ajouter le paiement d'un "pas-de-porte" versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d'un bail d'un "droit au bail ", versé au précédent locataire.

S'ajoutent enfin les honoraires du notaire, si le bail est notarié. A défaut, l'enregistrement du bail au centre des impôts est conseillé, soit 125 euros.

Les charges du bail commercial

Depuis le 6 novembre 2014, la loi Pinel impose une répartition précise des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux entre le locataire et le bailleur.

La nouvelle règlementation ne s'applique pas aux baux commerciaux conclus ou renouvelés avant cette date. Le bailleur peut alors faire peser sur le locataire toutes les charges, y compris les grosses réparations et les charges de copropriété. Le locataire doit donc être particulièrement vigilant.

Les clauses d'exemption de responsabilité du bailleur

Le bailleur peut inscrire dans le contrat de bail une clause visant à dégager sa responsabilité dans le cas où les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus.

Le locataire n'aurait alors aucun recours dans le cas où la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne.

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