Comment fonctionne le statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux encadre la durée et les modalités de location d'un bail commerciale : durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, répartition des charges et des travaux...

Qu'est-ce que le statut des baux commerciaux ?

Le statuts des baux commerciaux s'applique aux contrats de location portant sur des locaux utilisés pour exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal.

C'est un statut trĂšs protecteur pour le locataire puisqu'il bĂ©nĂ©ficie notamment du plafonnement de son loyer et du droit d’obtenir le renouvellement du bail commercial ou, en cas de refus du bailleur, une indemnitĂ© d’éviction.

Le régime des baux commerciaux est organisé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Un contrat de bail commercial doit contenir plusieurs mentions obligatoires.

Quels sont les avantages du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux présente de nombreux avantages pour le locataire :

  • le bail a une durĂ©e minimal de 9 ans ;
  • le bailleur doit assumer les grosses rĂ©parations ;
  • le locataire a la possibilitĂ© de cĂ©der son bail ;
  • le locataire a droit au renouvellement du bail commercial ;

Un bail d'une durée minimale de 9 ans

Un bail commercial doit ĂȘtre de 9 ans minimum. Cette durĂ©e minimale offre la garantie au locataire de pouvoir pĂ©renniser son activitĂ©.

Il est toutefois possible de conclure un bail commercial d'une durée supérieure à 9 ans. Attention, dans ce cas, à l'expiration du bail, le loyer sera déplafonné.

A l'inverse, il est aussi possible d'opter pour une durĂ©e plus courte de 3 ans maximum en concluant un bail prĂ©caire (Ă©galement appelĂ© bail commercial dĂ©rogatoire). InconvĂ©nients : pas de droit au renouvellement, ni Ă  une indemnitĂ© d’éviction lors de l'expiration du bail.

Le locataire a la possibilitĂ© de donner congĂ© Ă  chaque Ă©chĂ©ance triennale, c’est Ă  dire tous les 3 ans.

Paiement des grosses réparations par le bailleur

Le dĂ©cret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, dresse une liste des charges locatives, impĂŽts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent ĂȘtre rĂ©percutĂ©es sur le locataire et qui doivent donc rester Ă  la charge du bailleur.

Les grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont ainsi à la charge du bailleur (article 606 du Code civil).

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose également l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impÎts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

Cession du bail commercial possible

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de cĂ©der son bail en mĂȘme temps que son fonds de commerce.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds, en imposant le respect de formalités particuliÚres.

Droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire bĂ©nĂ©ficie automatiquement du droit au renouvellement s'il remplit les conditions dĂ©finies Ă  l’article L.145-1 du Code de commerce :

  • il est propriĂ©taire du fonds de commerce exploitĂ© dans le local ;
  • le mĂȘme fonds est exploitĂ© depuis au moins 3 ans ;
  • il est immatriculĂ© au registre du commerce et des sociĂ©tĂ©s ou au rĂ©pertoire des mĂ©tiers.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-Ă -dire que le bail ne peut pas comporter de clause contraire.

Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Quels sont les inconvénients du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux présente quelques inconvénients pour le locataire :

  • le versement d'un dĂ©pĂŽt de garantie, voire d'un pas-de-porte est souvent exigĂ© par le bailleur ;
  • le contrat de bail commercial peut restreindre les activitĂ©s que le locataire pourra exercer ;
  • le loyer d'un contrat de bail commercial peut ĂȘtre rĂ©visĂ© ;
  • le contrat de bail commercial peut exclure la responsabilitĂ© du bailleur.

Versement d'un dépÎt de garantie, voire d'un pas-de-porte

Il faut prévoir le versement d'un dépÎt de garantie, qui peut représenter entre 2 mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d'avance.

A ces sommes peuvent s'ajouter le paiement d'un "pas-de-porte" versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d'un bail d'un "droit au bail ", versé au précédent locataire.

S'ajoutent enfin les honoraires du notaire, si le bail est notariĂ©. A dĂ©faut, l'enregistrement du bail au centre des impĂŽts est conseillĂ© (coĂ»t de la formalitĂ© : 25 €)

Limitation des activitĂ©s pouvant ĂȘtre exercĂ©es

Plus l'activitĂ© mentionnĂ©e dans le bail commercial est large (prĂȘt-Ă -porter, par exemple), plus le locataire est libre d'adapter son assortiment et de cĂ©der son bail.

En revanche, plus l'activité est restrictive (cadeaux et objets de décoration liés à la montagne, par exemple), plus le locataire aura de mal à céder son bail commercial. Surtout si celui-ci contient des clauses obligeant le locataire à pratiquer en permanence toutes les activités mentionnées.

Les contrats prĂ©voient souvent que le bail ne peut ĂȘtre cĂ©dĂ© qu'en mĂȘme temps que le fonds de commerce, ce qui peut ĂȘtre impossible pour certaines activitĂ©s (bureaux).

Le bail "tous commerces" est Ă  privilĂ©gier, mĂȘme s'il entraĂźne un loyer plus important. A dĂ©faut, il est possible d'adjoindre une activitĂ© connexe ou complĂ©mentaire, voire de changer totalement d'activitĂ©.

Mais certaines conditions prĂ©cises devront ĂȘtre respectĂ©es et le recours au juge sera nĂ©cessaire en cas de refus du bailleur. Le propriĂ©taire pourra alors exiger, en contrepartie, une indemnitĂ© de dĂ©spĂ©cialisation, voire une augmentation de loyer.

RĂ©vision possible du loyer commercial

Le bailleur peut exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Le locataire peut négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les 3 ans.

Exclusion possible de la responsabilité du bailleur

Le bailleur peut inscrire dans le contrat de bail une clause visant Ă  dĂ©gager sa responsabilitĂ© dans le cas oĂč les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus.

Le locataire n'aurait alors aucun recours dans le cas oĂč la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne.