Bail commercial : les avantages et les inconvénients

La conclusion d'un bail commercial présente divers avantages et inconvénients : la durée du bail commercial, les modalités de répartition des charges, la responsabilité du bailleur...

Avantages du bail commercial

La durée minimale de 9 ans

Un bail commercial doit être de 9 ans minimum.

Attention à ne pas conclure un bail d'une durée supérieure ! En effet dès lors que le bail est supérieur à 9 ans, à l'expiration du bail survient le déplafonnement.

Pratiquement, le propriétaire fixe le loyer qui lui convient, sans avoir à appliquer les indices légaux de réévaluations. Si le locataire n'accepte pas, il doit quitter les lieux, sans indemnité d'éviction. Il n'existe alors aucune voie de recours judiciaire.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur ne peut plus limiter la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans, en concluant un bail pour une durée ferme de 9 ans.

Cette interdiction ne s'applique cependant pas :

  • aux baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,
  • aux baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  • aux baux des locaux de stockage.

La répartition des travaux et des charges fixée par la loi

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, dresse une liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur.

Les grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont ainsi à la charge du bailleur (article 606 du Code civil).

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose également l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire bénéficie automatiquement du droit au renouvellement s'il remplit les conditions définies à l’article L.145-1 du Code de commerce :

  • il est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local ;
  • le même fonds est exploité depuis au moins 3 ans ;
  • il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-à-dire que le bail ne peut pas comporter de clause contraire.

Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

La possibilité de céder son droit au bail

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds, en imposant le respect de formalités particulières.

Inconvénients du bail commercial

La limitation fréquente des activités pouvant être exercées

L'activité mentionnée dans le bail est toujours très restrictive. Plus l'activité mentionnée dans le bail est large (prêt-à-porter, par exemple), plus le locataire est libre d'adapter son assortiment et de céder son bail.

En revanche, plus l'activité est restrictive (cadeaux et objets de décoration liés à la montagne, par exemple), plus le locataire aura de mal à céder son bail. Surtout si le bail contient des clauses obligeant le locataire à pratiquer en permanence toutes les activités mentionnées.

Les contrats prévoient souvent que le bail ne peut être cédé qu'en même temps que le fonds de commerce, ce qui peut être impossible pour certaines activités (bureaux).

Le bail "tous commerces" est à privilégier, même s'il entraîne un loyer plus important. A défaut, il est possible d'adjoindre une activité connexe ou complémentaire, voire de changer totalement d'activité.

Mais certaines conditions précises devront être respectées et le recours au juge sera nécessaire en cas de refus du bailleur. Le propriétaire pourra alors exiger, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation, voire une augmentation de loyer.

Les frais à payer lors de la signature du bail commercial

Il faut prévoir le versement d'un dépôt de garantie, qui peut représenter entre deux mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d'avance.

A ces sommes peuvent s'ajouter le paiement d'un "pas-de-porte" versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d'un bail d'un "droit au bail ", versé au précédent locataire.

S'ajoutent enfin les honoraires du notaire, si le bail est notarié. A défaut, l'enregistrement du bail au centre des impôts est conseillé (coût de la formalité : 25 €)

La révision du loyer du bail commercial

Le bailleur peut exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Le locataire peut négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les 3 ans.

Les clauses d'exemption de responsabilité du bailleur

Le bailleur peut inscrire dans le contrat de bail une clause visant à dégager sa responsabilité dans le cas où les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus.

Le locataire n'aurait alors aucun recours dans le cas où la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne.