Comment fonctionne le statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux encadre la durée et les modalités de location d'un bail commerciale : durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, répartition des charges et des travaux...

Qu'est-ce que le statut des baux commerciaux ?

Le statuts des baux commerciaux s'applique aux contrats de location portant sur des locaux utilisés pour exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal.

C'est un statut très protecteur pour le locataire puisqu'il bénéficie notamment du plafonnement de son loyer et du droit d’obtenir le renouvellement du bail commercial ou, en cas de refus du bailleur, une indemnité d’éviction.

Le régime des baux commerciaux est organisé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Un contrat de bail commercial doit contenir plusieurs mentions obligatoires.

Quels sont les avantages du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux présente de nombreux avantages pour le locataire :

  • le bail a une durée minimal de 9 ans ;
  • le bailleur doit assumer les grosses réparations ;
  • le locataire a la possibilité de céder son bail ;
  • le locataire a droit au renouvellement du bail commercial ;

Un bail d'une durée minimale de 9 ans

Un bail commercial doit être de 9 ans minimum. Cette durée minimale offre la garantie au locataire de pouvoir pérenniser son activité.

Il est toutefois possible de conclure un bail commercial d'une durée supérieure à 9 ans. Attention, dans ce cas, à l'expiration du bail, le loyer sera déplafonné.

A l'inverse, il est aussi possible d'opter pour une durée plus courte de 3 ans maximum en concluant un bail précaire (également appelé bail commercial dérogatoire). Inconvénients : pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de l'expiration du bail.

Le locataire a la possibilité de donner congé à chaque échéance triennale, c’est à dire tous les 3 ans.

Paiement des grosses réparations par le bailleur

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, dresse une liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui ne peuvent être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur.

Les grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux sont ainsi à la charge du bailleur (article 606 du Code civil).

L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose également l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.

Cession du bail commercial possible

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce.

En revanche, le bail peut venir restreindre le droit de céder le bail commercial à l'acquéreur du fonds, en imposant le respect de formalités particulières.

Droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire bénéficie automatiquement du droit au renouvellement s'il remplit les conditions définies à l’article L.145-1 du Code de commerce :

  • il est propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local ;
  • le même fonds est exploité depuis au moins 3 ans ;
  • il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, c'est-à-dire que le bail ne peut pas comporter de clause contraire.

Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Quels sont les inconvénients du statut des baux commerciaux ?

Le statut des baux commerciaux présente quelques inconvénients pour le locataire :

  • le versement d'un dépôt de garantie, voire d'un pas-de-porte est souvent exigé par le bailleur ;
  • le contrat de bail commercial peut restreindre les activités que le locataire pourra exercer ;
  • le loyer d'un contrat de bail commercial peut être révisé ;
  • le contrat de bail commercial peut exclure la responsabilité du bailleur.

Versement d'un dépôt de garantie, voire d'un pas-de-porte

Il faut prévoir le versement d'un dépôt de garantie, qui peut représenter entre 2 mois de loyers, ainsi que le premier mois de loyer payé généralement d'avance.

A ces sommes peuvent s'ajouter le paiement d'un "pas-de-porte" versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d'un bail d'un "droit au bail ", versé au précédent locataire.

S'ajoutent enfin les honoraires du notaire, si le bail est notarié. A défaut, l'enregistrement du bail au centre des impôts est conseillé (coût de la formalité : 25 €)

Limitation des activités pouvant être exercées

Plus l'activité mentionnée dans le bail commercial est large (prêt-à-porter, par exemple), plus le locataire est libre d'adapter son assortiment et de céder son bail.

En revanche, plus l'activité est restrictive (cadeaux et objets de décoration liés à la montagne, par exemple), plus le locataire aura de mal à céder son bail commercial. Surtout si celui-ci contient des clauses obligeant le locataire à pratiquer en permanence toutes les activités mentionnées.

Les contrats prévoient souvent que le bail ne peut être cédé qu'en même temps que le fonds de commerce, ce qui peut être impossible pour certaines activités (bureaux).

Le bail "tous commerces" est à privilégier, même s'il entraîne un loyer plus important. A défaut, il est possible d'adjoindre une activité connexe ou complémentaire, voire de changer totalement d'activité.

Mais certaines conditions précises devront être respectées et le recours au juge sera nécessaire en cas de refus du bailleur. Le propriétaire pourra alors exiger, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation, voire une augmentation de loyer.

Révision possible du loyer commercial

Le bailleur peut exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction.

Le locataire peut négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les 3 ans.

Exclusion possible de la responsabilité du bailleur

Le bailleur peut inscrire dans le contrat de bail une clause visant à dégager sa responsabilité dans le cas où les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus.

Le locataire n'aurait alors aucun recours dans le cas où la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne.