Quelles obligations pour le locataire d'un bail commercial ?

En dehors de son obligation de payer le loyer et les charges tel que prévu dans le bail commercial, le locataire ne doit pas modifier les locaux et doit exercer réellement l'activité prévue.

Ne pas modifier les locaux du bail commercial

Le locataire ne peut pas modifier les locaux loués.

D'ailleurs, le bail commercial lui interdit généralement de toucher au gros oeuvre, de changer la disposition des lieux... sans l'accord préalable du bailleur. A défaut, le locataire risque la résiliation du bail sans indemnité d'éviction.

Exercer l'activité prévue par le bail commercial

Utiliser les locaux commerciaux loués raisonnablement

Le locataire doit non seulement respecter la destination des locaux loués, c'est-à-dire exercer l'activité prévue dans le bail commercial mais aussi entretenir les locaux et éviter tout comportement susceptible de gêner les autres occupants de l'immeuble (encombrement des parties communes, bruits, odeurs...).

A défaut, le locataire risque de voir son bail résilié en justice, sans indemnité, voire d'être poursuivi par la victime de ses troubles.

Ne pas cesser son activité

Lorsque le bail commercial comporte une clause imposant l'exploitation effective et continue dans les lieux loués, le défaut d'exploitation du locataire constitue une faute justifiant la résolution du bail commercial.

Dans ce cas, le locataire ne peut pas cesser son activité, même temporairement, sauf :

  • pour prendre des vacances ;
  • lorsque la cessation d'activité résulte d'un cas de force majeure (maladie, suivi d'un stage de conversion ou de promotion professionnelle de moins d'un an..). En revanche, la fermeture décidée à la suite d'une mesure administrative ne constitue pas un cas de force majeure.

A défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial pour défaut d'exploitation.

Même le bail commerciale ne comporte pas de clause imposant l'exploitation effective et continue dans les lieux loués, le défaut d'exploitation du fonds de commerce par le locataire n'est pas sans risque. En effet, l'exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux est une condition d'application du statut des baux commerciaux mais également du droit au renouvellement du bail du locataire.