Le gérant de SCI : mandat, rémunération et responsabilité

Le gérant d'une SCI est le représentant légal la société. Il peut être rémunéré et engager sa responsabilité.

Comment désigner le gérant d'une SCI ?

Le gérant d'une SCI peut être nommé dans les statuts, dans un acte distinct annexé aux statuts et signé par tous les associés ou par une décision collective des associés.

Ce sont les statuts qui fixent la durée du mandat du gérant. A l'arrivée du terme, le gérant n'a pas à respecter de préavis : ses fonctions cessent automatiquement et il n'a pas de droit au renouvellement. Toutefois, si la décision de non-renouvellement s'inscrit dans un contexte vexatoire, injurieux ou préjudiciable au gérant, il pourra réclamer des dommages et intérêts.

Si les statuts ne fixent pas la durée de son mandat et que, lors de sa désignation, les associés ne prennent aucune décision à ce sujet, le gérant est désigné pour la durée de la SCI.

En présence de plusieurs gérants, et sauf clause particulière, chacun peut être nommé pour des durées différentes, permettant ainsi une continuité dans la gestion.

Quelle est la durée du mandat du gérant d'une SCI ?

Les statuts ou l'assemblée générale des associés de la SCI fixent librement la durée du mandat du gérant.

Le mandat du gérant d'une SARL peut être à durée indéterminée. En l'absence de dispositions statutaires, le gérant est nommé pour la durée de la société.

A la fin de son mandat, le gérant de SCI peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions de droit commun prévues pour le retrait d'un associé et obtenir le remboursement de ses parts sociales.

Un gérant de SCI peut-il démissionner ?

Un gérant de SCI peut démissionner à tout moment sans avoir à justifier d'un motif légitime, même si cela n'est pas précisé dans les statuts.

Aucune forme particulière n'est requise pour la démission ; il suffit d'une simple lettre claire et sans équivoque adressée :

  • aux autres gérants, s'il y a pluralité de gérants ;
  • aux associés, si le gérant est unique. Dans ce dernier cas, l'intéressé convoquera d'urgence les associés afin de leur permettre de désigner un nouveau gérant.

La démission n'a pas à être acceptée par les associés mais les statuts peuvent encadrer cette possibilité en instaurant un délai de préavis ou une ratification par l'assemblée.

La démission ne nécessite aucune acceptation de la part de la société et ne peut faire l'objet d'aucune rétractation, son auteur pouvant seulement en contester la validité en démontrant que sa volonté n'a pas été libre et éclairée.

Le défaut d'exécution des formalités de publication au registre du commerce et des sociétés de la cessation des fonctions de gérant ainsi que le fait que l'intéressé exerce une gérance de fait ne sont pas de nature à permettre de revenir sur une démission (cass. com. 7 avril 2009, n° 07-14626).

La démission peut donner lieu à des dommages et intérêts si elle cause un préjudice à la société et si elle n'est pas motivée. C'est le cas en cas de départ imprévu, à moins de prouver qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable (application de l'article 2007 du code civil sur la révocation abusive du mandat).

Lorsque le gérant a été désigné par les statuts de la SCI, aucun texte n'impose une modification statutaire pour que la démission soit effective, mais vis-à-vis des tiers, il pourra être opportun de le faire.

Les associés peuvent-il révoquer le gérant d'une SCI ?

Révocation du gérant de SCI par l'assemblée générale

Sauf disposition contraire des statuts, le gérant de SCI est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

La règle est identique lorsqu'il s'agit d'un gérant désigné par les statuts. Il n'est donc pas nécessaire de réunir la majorité ou l'unanimité requise pour la modification des statuts de la SCI.

Pour que les associés ne s'exposent à devoir verser des dommages et intérêts au gérant révoqué, il est nécessaire qu'il existe un juste motif de révocation, c'est-à-dire une faute du gérant, par exemple :

  • des dépenses inconsidérées dues à l'inconduite notoire ou à l'incapacité du gérant ;
  • l'abandon injustifié des fonctions ;
  • la violation des statuts ou des dispositions légales relatives, notamment, à l'établissement et à l'approbation des comptes ;
  • la réalisation d'actes de concurrence déloyale ;
  • la mésentente grave entre gérants, susceptible de compromettre les intérêts de la société ;
  • la conclusion de contrats désavantageux pour la société mais dont le gérant tirerait un profit exclusif, etc.

Le gérant de SCI, associé ou non, doit être convoqué et invité à se justifier devant les associés. Sauf si les statuts prévoient le contraire, le gérant associé participe au vote de l'assemblée ayant à statuer sur sa révocation, même si la décision doit être prise à l'unanimité.

En revanche, le gérant associé ne peut voter dans le cas où, suite à sa révocation, les autres associés décident la dissolution de la société.

Si le gérant est révoqué sans juste motif, il a droit à des dommages et intérêts mais ne peut pas demander l'annulation de la décision de révocation.

Révocation du gérant de SCI par la justice

Si le gérant doit participer au vote alors que l'unanimité est requise ou qu'il dispose de la majorité des voix, les associés peuvent demander sa révocation en justice. Le tribunal acceptera de révoquer le gérant s'il existe une cause légitime, ce qui équivaut au juste motif.

Exemples :

  • le gérant a abandonné ses fonctions,
  • le gérant n'a tenu aucune comptabilité,
  • le gérant a été mis sous curatelle,
  • le gérant a refusé d'exécuter les décisions de justice condamnant la SCI.

Le juge qui prononce la révocation ne peut désigner un nouveau gérant.

Le gérant d'une SCI peut-il être rémunéré ?

Mandat gratuit ou rémunéré

La fonction de gérant de SCI est en principe gratuite. C'est d'ailleurs ce que prévoient de nombreux statuts de SCI, dans la mesure où la gestion du patrimoine immobilier appartenant à la société nécessite peu de temps et d'activité.

Si les statuts ne traitent pas la question et que le gérant souhaite être rémunéré, il devra solliciter une décision des associés statuant à la majorité prévue pour les modifications statutaires et autorisant expressément le gérant à être rémunéré.

Le gérant de SCI peut-il cumuler son mandat avec un contrat de travail ?

Rien n'interdit au gérant de cumuler ses fonctions avec celles d'un contrat de travail, dès lors que le contrat de travail correspond à un emploi effectif rémunéré, et qu'il existe un lien de subordination entre le gérant et la société.

Dans de nombreux cas (gérant majoritaire, gérant dont la durée des fonctions est quasi illimitée ou gérant irrévocable), le caractère réel du contrat de travail pourra facilement être remis en cause.

Les gérants titulaires d'un contrat de travail sont assimilés à des salariés, sous réserve de la réalité du contrat de travail.

Au regard du régime d'assurance chômage, ils peuvent participer à ce régime, mais il convient de consulter le Pôle Emploi du lieu d'affiliation pour savoir si des allocations chômage pourront leur être versées.

Fixation de la rémunération du gérant de SCI

Si les statuts ne déterminent pas les modalités du calcul de la rémunération, celles-ci seront fixées par les associés, à la majorité simple ou renforcée. Il peut s'agir d'une somme fixe ou proportionnelle aux recettes ou aux bénéfices, voire d'un panachage de ces deux possibilités.

Lorsqu'il est associé, le gérant de la SCI prend part à la décision. S'il est majoritaire, il doit veiller à ce que la rémunération adoptée ne soit pas excessive par rapport à la situation financière de la SCI ou aux fonctions qu'il y exerce. La décision pourra sinon être remise en cause sur le terrain de l'abus de majorité.

Dès lors que la rémunération a été votée, les associés ne peuvent plus la réduire rétroactivement sans l'accord du gérant. La solution est identique lorsque les sommes dues au titre de la rémunération n'ont pas encore été versées.

Régime social de la rémunération du gérant de SCI

Un gérant rémunéré est considéré comme exerçant une activité non salariée, quelle que soit sa participation dans le capital de la SCI. Il est donc considéré comme un travailleur non-salarié (TNS) et doit cotiser à l'URSSAF.

Toutefois, si, au vu des circonstances de fait, il est démontré que le gérant ou l'administrateur est placé vis-à-vis de la société dans un état de subordination, il sera considéré comme exerçant une activité salarié.

Dans quelles circonstances un gérant de SCI engage-t-il sa responsabilité ?

Violation de dispositions légales

Le gérant de SCI engage sa responsabilité lorsqu'il viole :

  • les textes légaux et réglementaires applicables aux sociétés civiles : omission ou mauvais accomplissement des formalités prévues pour la constitution de la SCI ou la modification de ses statuts, infractions au droit de communication et d'information des associés, défaut de convocation de l'assemblée annuelle ou absence de rapport écrit sur l'activité de la société au cours de l'exercice écoulé...
  • les autres textes légaux et réglementaires applicables, même ne relevant pas du droit des sociétés.

Certains de ces textes sont relatifs à la gestion immobilière :

  • toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en matière de changement d'affectation des locaux dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations posées par ce texte, s'expose à une amende civile de 22 500 € ;
  • est puni d'une amende prévue pour les contraventions de la 3e classe le fait pour une personne propriétaire d'un ascenseur de ne pas mettre en place les dispositifs de sécurité, de ne pas souscrire un contrat d'entretien, ou de ne pas faire réaliser, en application des textes en vigueur, l'expertise technique (c. constr. hab. art. R. 152-1) ;
  • est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la 3e classe le fait pour les propriétaires d'immeubles, dans lesquels des travaux de désamiantage ont dû être effectués, de ne pas faire procéder aux mesures de dépoussiérage ainsi qu'aux travaux et à l'examen visuel des locaux avant toute restitution des locaux traités (c. santé pub. art. R. 1337-2) ;
  • le propriétaire qui fait réaliser des travaux devant être couverts par une assurance dommages-ouvrage en application des dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances est puni d'un emprisonnement de 6 mois et d'une amende de 75 000 € (c. ass. art. L. 243-3) ;
  • le refus d'un propriétaire d'un logement proposé à la location de le louer à une personne physique à raison de son origine, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son apparence physique, de son patronyme, de son état de santé, de son handicap, de ses caractéristiques génétiques, de ses mœurs, de son orientation sexuelle, de ses opinions politiques, de son activité syndicale ; ce délit de discrimination, défini à l'article 225-1 du code pénal, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (c. pén. art. 225-2).

Violation des statuts

Le gérant engage également sa responsabilité s'il :

  • conclut un contrat sans consulter les associés alors qu'une clause statutaire prévoit l'autorisation préalable des associés,
  • passe seul un seul sans informer ses cogérants alors que les statuts imposent une décision unanime de tous les gérants pour la conclusion de ce type d'acte.

Lorsqu'il a un doute sur l'opération qu'il désire réaliser, le gérant doit préalablement demander l'avis des associés.

Fautes de gestion

Constitue une faute de gestion :

  • la tenue défectueuse de la comptabilité,
  • la réalisation de dépenses disproportionnées par rapport aux ressources de la société,
  • des assurances insuffisantes ainsi que le défaut de paiement des primes d'assurance des primes ayant entraîné la caducité du contrat d'assurance ;
  • la conclusion d'un bail dans des conditions préjudiciables à la société ;
  • le refus d'augmenter le loyer proposé par la SCI alors que celui si se trouve très inférieur à celui que la SCI aurait pu réclamer en application du statut des baux commerciaux.

Le quitus donné au gérant par l'assemblée générale ne le décharge pas de sa responsabilité pour les fautes commises dans sa gestion.