Peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial renouvelé ?

Lorsqu'un bail commercial arrive à son terme, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. A cette occasion, le bailleur peut en profiter pour modifier le montant du loyer.

Dans quels cas le bailleur peut-il modifier le loyer d'un bail renouvelé ?

Le bailleur a la possibilité d'augmenter le montant du loyer, s'il respecte les 2 étapes suivantes :

  1. Envoyer un congé avec offre de renouvellement au locataire, 6 mois avant la fin du bail commercial.
  2. Proposer au locataire un nouveau bail avec un loyer modifié.

Il peut aussi proposer à son locataire la modification du montant du loyer dans sa réponse à sa demande de renouvellement du bail commercial.

Si le locataire refuse le nouveau loyer proposé ou ne répond pas, tout en acceptant le renouvellement du bail, c'est la justice qui tranchera.

Saisine de la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux

Le bailleur ou le locataire doit saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, à compter de la notification :

  • soit du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur ;
  • soit de la demande de renouvellement de bail faite par le locataire.

La Commission départementale de conciliation, généralement située auprès de la préfecture, doit être saisie au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception, contenant la copie du bail et celle du congé avec offre de renouvellement.

La Commission convoque ensuite les parties, par lettre recommandée avec avis de réception, 15 jours au moins avant la date d’examen retenue. La Commission va faire en sorte que le bailleur et le locataire trouvent un terrain d'entente et, en cas d'accord sur un nouveau loyer, un acte est dressé, signé par chacune des parties, ayant force obligatoire.

A défaut d'accord, la Commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et sa proposition concernant le montant du loyer du bail à renouveler.

Le bailleur ou le locataire peut alors saisir le Tribunal judiciaire pour résoudre définitivement le litige.

Saisine du Tribunal judiciaire

Dans l'hypothèse où la tentative de conciliation, introduite devant la Commission départementale de conciliation aurait échoué, le bailleur ou le locataire doit saisir le Tribunal judiciaire.

Pendant la durée du procès, le locataire continue à payer le loyer antérieur, sauf si un loyer provisionnel a été fixé par le juge.

A l'issue du procès, le juge va fixer le loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter de la date de renouvellement du bail commercial. Par conséquent, si son montant est supérieur au précédent loyer, le locataire devra verser au bailleur la différence. Si le nouveau loyer est inférieur au loyer précédent, le bailleur devra rembourser le trop-perçu.

Une fois que le juge a fixé définitivement le loyer du bail renouvelé, la signature du nouveau bail doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la notification de la décision définitive. A défaut, la décision du juge tient lieu de bail.

La hausse du loyer renouvelé est-elle plafonnée ?

Le loyer renouvelé est plafonné à la variation de l'indice choisi par les parties lors de la conclusion du bail commercial :

  • l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales,
  • l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les activités libérales et tertiaires (bureaux, cabinets médicaux ou d'architecte, entrepôts logistiques..).

La loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la possibilité de se référer à l'ICC.

Cependant, le bailleur peut fixer le nouveau loyer à la valeur locative :

  • en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ;
  • Modifications pouvant conduire au déplafonnement du loyer

    Le plafonnement est écarté lorsque :

    • la surface des locaux a été modifiée au cours du bail (par exemple, une partie des lieux a été reprise par le propriétaire) ;
    • le locataire a apporté des améliorations au local. Mais celles-ci ne pourront être prises en compte que si le bailleur en a supporté directement ou indirectement (loyer plus réduit) la charge ;
    • le locataire a adjoint à son activité initiale une activité connexe ou complémentaire, ou a changé d'activité.

    La modification doit s'être produite au cours du bail qui vient d'expirer ou, au plus tard, à la date de prise d'effet du nouveau bail. Une modification antérieure au renouvellement n'entraîne pas de déplafonnement.

    En cas de litige, le caractère notable de la modification invoquée est laissé à l'appréciation du juge lequel, en pratique ordonne, préalablement à sa décision, une expertise judiciaire.

  • si le bail initial conclu a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
  • si la durée effective du bail à renouveler excède 12 ans.

Le plafonnement est également écarté :

  • pour les locations portant sur des terrains nus, ou sur des locaux monovalents : le loyer doit être fixé selon les usages observés dans la branche d'activité visée ;
  • pour les locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer doit être fixé en fonction des prix pratiqués pour des locaux équivalents.

Le nouveau loyer s'applique-t-il immédiatement ?

La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un lissage de l'augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an.

Ce mécanisme de lissage des loyers commerciaux s'applique :

  • en cas de modification des éléments constitutifs de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations réciproques des parties, facteurs locaux de commercialité) ;
  • lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

En revanche, il ne s'applique pas :

  • aux baux des locaux monovalents, des locaux à usage exclusif de bureau et des terrains nus ;
  • en cas de déplafonnement du loyer pour tacite prolongation du bail pendant une durée supérieure à 12 ans ;
  • en cas de fixation du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer en cours.

Le principe est le suivant : lorsque le loyer subit une augmentation de plus de 10 %, celle-ci est lissée annuellement à hauteur de 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.

Exemple pour un loyer passant de 50 000 à 90 000 € :

  • Année 1 : 50 000 + 10 % = 55 000 €
  • Année 2 : 55 000 + 10 % = 60 500 €
  • Année 3 : 60 500 + 10 % = 66 550 €
  • Année 4 : 66 550 + 10 % = 73 205 €
  • Année 5 : 73 205 + 10 % = 80 525,50 €
  • Année 6 : 80 525,50 + 10 % = 88 578,05 €
  • Année 7 : 90 000 €

L'article L 145-34 du Code de commerce, qui met en place le mécanisme de lissage des loyers commerciaux, n'est pas d'ordre public. Le bail commercial peut donc comporter une clause excluant son application.

Que faire lorsque la hausse de loyer est trop importante ?

Le déplafonnement du loyer renouvelé peut déboucher sur une hausse importante de loyer, spécialement lorsque le mécanisme de lissage ne s'applique pas.

Dans cette situation, le locataire devra donc :

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