Cession de bail et renouvellement du bail commercial

La cession d'un droit au bail moins de 3 ans avant son terme ne donne pas forcément droit au renouvellement.

L'acquéreur achète le bail commercial et le fonds de commerce

Lorsque la cession du bail commercial s'accompagne de la cession du fonds de commerce, l'acquéreur a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation par celle du précédent locataire.

En effet, l'article L 145-8 du Code de commerce exige seulement qu'un même fonds ait été exploité pendant les 3 dernières années pour bénéficier du droit au renouvellement ; peu importe en revanche que, durant cette période, le fonds ait changé de propriétaire.

Il en résulte que l'acquéreur du fonds a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation par celle du vendeur pour avoir droit au renouvellement de son bail.

Par ailleurs, lorsque l'acquéreur du fonds modifie l'activité exercée dans les lieux loués, il peut ajouter à sa durée d'exploitation celle du précédent locataire, dans les mêmes conditions que ci-dessus.

Pour que l'acquéreur puisse prétendre au renouvellement, la cession de bail doit être régulière. Les clauses du bail relatives à la cession doivent avoir été respectées et la cession doit avoir été notifiée au bailleur.

L'acquéreur achète uniquement le bail commercial

Lorsque la cession du bail commercial ne s'accompagne pas de la cession du fonds de commerce, l'acquéreur ne peut pas compléter sa durée d'exploitation par celle du précédent locataire.

La solution est identique lorsque le bail initial comporte la faculté d'exercer tous commerces ou que l’acquéreur exerce la même activité que le vendeur.

En effet, dans cette situation, l'acquéreur exploite un nouveau fonds de commerce. Si le bail expire moins de 3 ans après la date de la cession, il perd donc le droit au renouvellement du bail commercial et n'aura ainsi pas droit à l'indemnité d'éviction.

Pour éviter cela, l'acquéreur a intérêt à négocier avec le bailleur la conclusion d'un nouveau bail commercial, de 9 ans au moins, lors de la cession du bail.